Odhad tržní hodnoty č. 2267 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00519/04-031 ze dne: 29.11.2011 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00519/04-031 Podle stavu ke dni 4. 8. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 9 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a elektronicky. Dolní Studénky, 4. 8. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 1004/2 druh: ostatní plocha ostatní komunikace zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Mořkov, katastrální území Mořkov na LV č. 1105 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00519/04-031 ze dne 29.11.2011. 2. Informace o nemovitosti Pozemek parcela č. 1004/2 druh: ostatní plocha - ostatní komunikace zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Mořkov, katastrální území Mořkov na LV č. 1105 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 8. 2012 bez přítomnosti nemovitosti.. vlastníka 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00519/04-031 ze dne 29.11.2011 - LV 1105 k.ú. Mořkov, obec Mořkov - KM LV 1105 k.ú. Mořkov, obec Mořkov (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Mořkov Katastrální území: Mořkov (699331) List vlastnictví číslo: 1105 Vlastník: Kott Leopold Nádražní 351/32, Nový Jičín, 741 01 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Mořkov, katastrální území Mořkov na LV č. 1105 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od vlastníka podílu na nemovitosti, a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny
4 Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Indexová metoda byla použita z důvodu, protože není k dispozici větší objem dat,
5 opravňující použít jiné metody (srovnávací). Pro použití Indexové metody, byly vzaty v úvahu faktory velikost obce, poloha pozemku, infrastruktura, okolní zástavba a územní připravenost, tedy kriteria spolehlivěji definující význam a polohu pozemku. Za základ indexové ceny byla vzata administrativní cena s přirážkami Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků poloha pozemků v krajině, obci a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Velikost obce Infrastruktura obce Okolní zástavba Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Pozemek parcela č. 1004/2 druh: ostatní plocha ostatní komunikace výměra 56 m 2 Pozemek parcela č. 1004/2 tvoří část pozemní komunikace, která slouží ke spojení nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí a ke spojení této nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nejblíže ulice Zuberská. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1105 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
6 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1105 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1105 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 45,94 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 475 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 475 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,101 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 1004/2 56 45,94 82,6920 4 630,75 ostatní komunikace ) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Pozemky na LV číslo 1105 zjištěná cena: 4 630,75 Kč
7 a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 1105 Ocenění pozemku indexovou metodou ostatní plocha - ostatní komunikace p.č.: 1004/2 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 82,70 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0-1.5) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 2,193 750 Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 181,42 Výměra pozemku: m 2 56,00 Cena pozemku Kč 10 159,52 Pozemky na LV číslo 1105 zjištěná cena: 10 159,52 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč
8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny 4 630, Kč 10 160, Kč 0, Kč 10 160, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 10 160, Kč Cena slovy: desettisícjednostošedesát Kč
9 D. Seznam příloh 1. LV č. 1105 k.ú. Mořkopv, obec Mořkov 2. KM k LV č. 1105 k.ú. Mořkov, obec Mořkov 3. mapy místa 4. ortofoto místa