Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 103/2011 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 2 Adresa nemovitosti: Václavská 2, 460 01 Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, kód ČSÚ: 682 314, LV: 469 Ostatní stavby: Kolna 1, kolna 2 Pozemky: 156, 157/1, 157/2, 157/3, 158 Vlastník stavby: Osiris Development 3 s.r.o., Budečská 851 / 28, 120 00 Praha 2, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Osiris Development 3 s.r.o., Budečská 851 / 28, 120 00 Praha 2, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 26.8.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 5 900 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 1.9.2011 Datum zpracování : 1.9.2011 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 České Lípě, dne 1.9.2011 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1911 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. 2004 Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 8+2 0 / 0 0 1 239 1 632 152 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 5 920 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 6 250 000 Kč Obvyklá cena 5 900 000 Kč - z toho hodnota pozemku 2 480 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 9 660 000 Kč - z toho hlavní budova 8 860 000 Kč - ostatní objekty 800 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 469 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Liberec je krajské statutární město. Obec má veškerou infrastrukturou a s rozmanitou pracovní nabídkou. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace na křižovatce ulic Kašparova a Václavská v městské části Rochlice. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno umístění zařízení RWE - toto věcné břemeno nepředstavuje žádné riziko Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Riziko nezjištěno Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením. Dům byl postaven v roce 1911 a v roce 2004 byla provedena celková rekonstrukce. RD má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří kolny, trvalé porosty, venkovní úpravy a pozemky p.č. 156, 157/1, 157/2, 157/3, 158.. Druh stavby - účel využití Nemovitost k bydlení - rodinný dům. Dispoziční řešení 8+2 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je sedlová s bleskosvodem s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenocementová hrubá, okna jsou dřevěná špaletová, schody jsou převážně dřevěné, částečně kamenné, podlahy vlýsky, dveře náplňové, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - el. boiler, vytápění ústřední s plynovým kotlem, vnitřní omítky štukové, koupelny - sprchy, vany, umyvadla, v suterénu sauna a vířivka. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní, prvky krátkodobé životnosti jsou převážně nové.. Příslušenství stavby kolny, Venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č. 156, 157/1, 157/2, 157/3, 158 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní - 3 -
20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní digestoře, vest. skříně, sauna, vířivka 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 156 o velikosti 172m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 157/1 o velikosti 895m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 157/2 o velikosti 25m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 157/3 o velikosti 118m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 158 o velikosti 29m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou rovinaté. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 1000,-Kč do 3000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 2000,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 156 172 2 000 344 000 zahrada 157/1 895 2 000 1 790 000 zastavěná plocha a nádvoří 157/2 25 2 000 50 000 zastavěná plocha a nádvoří 157/3 118 2 000 236 000 zastavěná plocha a nádvoří 158 29 2 000 58 000 Hodnota pozemků celkem 2 478 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 14,98*9,9*2,9 = 430,08 m 3 vrchní stavba 14,95*9,8*3,2+0,5*2,3*3,2*2+0,52*2*3,2*2 = 482,85 m 3 podkroví 14,93*9,8*0,95+14,93*9,8*5,48/2+9,8*5,48*4,9/3*2 = 719,49 m 3 +0,5*2,3*0,95*2+0,52*2*0,95*2 Obestavěný prostor - celkem: = 1 632,42 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 152 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 632,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 429 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 862 389 0 Stáří roků 100 Další životnost roků 70 Opotřebení % 58,82 Věcná hodnota (VH) Kč 3 649 180-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna 1 Zděna kolna za zahr. 157/3 262,00 m3 2 000 Kč/m3 524 000 Kč 85 % 78 600 Kč nářadí kolna 2 Zděná dvoupodlažní kolna 158 138,00 m3 2 000 Kč/m3 276 000 Kč 85 % 41 400 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 120 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Liberec, Staré Pavlovice 1 076,00 697 3 990 000 3 708 0,838 3 109 Zděný RD se sedlovou střechou, stáří cca 90 let, 1.NP + podkroví, 5+1, částečné podsklepení, velmi dobrý technický stav. Liberec, Staré Pavlovice 995,00 685 4 290 000 4 312 0,838 3 615 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví a,po rekonstrukci. Liberec, Františkov 1 239,00 1 253 6 350 000 5 125 0,810 4 151 Samostatný zděný rodinný dům cca 90 let. Sedlová střecha. 2.NP + 1.PP. Velmi dobrý technický stav, po rekonstrukci 1996. Průměrná cena 3 625 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 632,42 m 3 Porovnávací hodnota 5 917 343 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 8 860 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 3 650 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 265 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 265 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina:. Koncesní listina č.j. 12224/02, ev.č. 350100-30796-00 - Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité - vydaná 3.6.2002 Okresním Živnostenským úřadem v České Lípě. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -