ZNALECKÝ POSUDEK č. 160-3960/14 o ceně nemovitých věcí, a to bytových domů č.p. 744 na pozemku parc.č. St. 883, č.p. 745 na pozemku parc.č. St. 882, č.p. 746 na pozemku parc.č. St. 881, č.p. 747 na pozemku parc.č. St. 880, č.p. 748 na pozemku parc.č. St. 879, č.p. 749 na pozemku parc.č. St. 878, č.p. 863 na pozemku parc.č. St. 866, č.p. 864 na pozemku parc.č. St. 876, č.p. 880 na pozemku parc.č. St. 877 a č.p. 886 na pozemku parc.č. St. 893 a pozemků parc.č. St. 866, St. 876, St. 877, St. 878, St. 879, St. 880, St. 881, St. 882, St. 883 a St. 893 vše k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: BONA ELECTA s.r.o. Štefánikova 1163 742 21 Kopřivnice Účel posudku: pro účely zjištění obvyklé ceny pro účel dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.9.2014 posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 10.9.2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2103 včetně veškerých součástí, příslušenství v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. 2. Informace o nemovitých věcech Název nemovitých věcí: Bytové domy Přednádraží Adresa nemovitých věcí: Přednádraží 702 00 Moravská Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Přívoz Počet obyvatel: 299 622 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 19.11.2013 a 5.9.2014 za přítomnosti soudního znalce Ing. Františka Vlčka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2103 pro k.ú. Přívoz vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 9.9.2014 - kopie snímku z katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze www.cuzk.cz - Znalecký posudek č. 2013/267 vypracovaný Ing. Pavlem Krämerem ze dne 11.7.2013 - výřez územního plánu Ostravy, - fotodokumentace pořízená znalcem dne 19.11.2013 a 5.9.2014, - místní šetření provedené dne 19.11.2013 a 5.9.2014, - rozpočet nákladů na demolici bytových domů zpracovaný odborným konzultantem Antonínem Procházkou - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele, - Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
- 3 - - BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2004, 578 s. ISBN 80-7204-332-3 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 2103, v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava město je uvedeno: A - LV Vlastník: Domy Přednádraží, s.r.o., Velká 2984/23, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava B - LV Předmět vlastnictví: Pozemky: Pozemek parc.č. St. 866 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 876 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 877 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 878 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 879 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 880 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 881 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 882 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 883 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St. 893 - zastavěná plocha a nádvoří, Budovy: Budova č.p. 744 na pozemku parc.č. St. 883 Budova č.p. 745 na pozemku parc.č. St. 882 Budova č.p. 746 na pozemku parc.č. St. 881 Budova č.p. 747 na pozemku parc.č. St. 880 Budova č.p. 748 na pozemku parc.č. St. 879 Budova č.p. 749 na pozemku parc.č. St. 878 Budova č.p. 863 na pozemku parc.č. St. 866 Budova č.p. 864 na pozemku parc.č. St. 876 Budova č.p. 880 na pozemku parc.č. St. 877 Budova č.p. 886 na pozemku parc.č. St. 893 B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV bez zápisu E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Místopisné informace Předmětem ocenění jsou bytové domy a pozemky pod bytovými domy nacházející se na okraji centrální části Ostrava, v městském obvodě Moravská Ostrava a Přívoz, v katastrálním území Přívoz. Bytové domy jsou umístěny v zóně lehkého průmyslu ohraničené dálnicí D1, frekventovanou komunikací č. I/56 (ul. Místecká) a železničním nádražím Ostrava-Hlavní nádraží. Soubor bytových domů je přístupný ze severní strany z ulice Palackého. Historické centrum se nachází ve vzdálenosti cca 4,0 km. Bytové domy se nacházejí v lokalitě s dobrou dopravní
- 4 - dostupností, napojení na dálnici D1 a komunikaci č. I/56 je možné ve vzdálenosti 1,2 km, v blízkosti se nachází osobní i nákladní železniční nádraží Ostrava-Hlavní nádraží. Nejbližší autobusová zastávka MHD je vzdálena 200 m. Z pohledu možného využití pro lehký průmysl se oceňované nemovité věci nacházejí v rámci Ostrava v poměrně atraktivní lokalitě s dobrým dopravním napojení a v blízkosti veškeré potřebné infrastruktury a služeb. Dle platného územního plánu je předmětná lokalita při ulici Přednádraží zahrnuta do zóny s využitím pro lehký průmysl. Z hlediska bydlení se jedná o málo atraktivní lokalitu, bytové domy nacházejí v lokalitě, ve které je životní prostředí negativně ovlivněno nadměrným hlukem z provozu železničního nádraží a dálničního přivaděče, zápachem z ropných lagun, které se nacházejí v blízkosti oceňovaných budov. Lokalita je rovněž negativně ovlivněna výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. 7. Volba metody ocenění Předmětem ocenění je soubor osmi bytových domů a pozemků pod stavbami, bez okolních přilehlých ploch ve funkčním celku. Okolní pozemky jsou jiného vlastníka. Oceňované bytové domy se nacházejí v havarijním stavebně-technickém stavu, dle zjištěných informací bylo na 6 bytových domů vydáno rozhodnutí o odstranění stavby. Stav, ve kterém se jednotlivé bytové domy ke dni ocenění nacházejí, neumožňuje jejich bezpečné užívání, hrozí bezprostřední vznik škody a jejich zřícení. Uvedení budov do udržitelného stavu, který by zamezil případnému zřícení objektu, se jeví jako finančně velmi nákladné. Předmětem ocenění jsou pouze bytové domy a pozemky pod stavbami, okolní pozemky zpevněných ploch a přístupových komunikací (ul. Palackého) jsou ve vlastnictví společnosti České dráhy, a.s. K oceňovaným pozemkům není po právní stránce zajištěný přístup, avšak ulice Přednádraží je vedená v pasportu obecních komunikací. S ohledem na skutečnost, že náklady na demolici a odklizení materiálu spolu s náklady na úpravu terénu převyšují obvyklou cenu použitelného materiálu je ocenění provedeno dle metodiky vyhlášky tj. v souladu s 26 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., kde je pro tento v případ, že náklady na odstranění stavby převyšují cenu znovu použitelného materiálu určuje cena staveb za nulovou. S ohledem na skutečnost, že předmětem ocenění je celek sestávající z bytových domů a pozemků je konečná obvyklá cena stanovena jako obvyklá cena pozemků pod stavbami bytových domů. 8. Obsah posudku a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží b) Pozemky Ocenění metodou srovnávací
- 5 - B. Posudek a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží Předmětem ocenění jsou bytové domy nacházející v lokalitě Přednádraží ve městském obvodě Ostrava-Moravská Ostrava. Bytové domy jsou ve vlastnictví společnosti Domy Přednádraží, s.r.o. Jedná se o 7 samostatně stojících bytových domů s jedním vchodem a jedním číslem popisným a o 1 řadový bytový dům o třech vchodech a třech číslech popisných. Bytové domy byly postaveny na začátku 20. století a ke dni ocenění se nacházejí v havarijním stavebně-technickém, chátrajícím stavu neumožňující jakékoliv využití. Bytové domy jsou již několik let neobydlené. Bytové domy jsou na pokraji jejich samovolného zřícení. V posledních letech došlo k odstranění krovu, střešní krytiny, klempířských konstrukcí, dále byly odstraněny nebo značně poškozeny veškeré výplně otvorů a dveře, nosné zdivo i dělící příčky, stropní konstrukce a schodiště. S ohledem na špatný stavebně-technický stav bytových domů je součástí předloženého znaleckého posudku stanovení celkových nákladů na demolici bytových domů včetně doprovodných činností (převoz suti, uložení na skládku, poplatky za skládkovné a další) a to s ohledem na možnost znovuvyužití recyklovatelného materiálu. Rozpočet nákladů na demolici bytových dům byl vypracován externím odborným konzultantem, který působí v oboru rozpočtování staveb Antonínem Procházkou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Stavby určené k odstranění (těžkou mechanizací): Náklady na demolici bytového domu č.p. 744 Náklady na demolici bytového domu č.p. 745 Náklady na demolici bytového domu č.p. 746 Náklady na demolici bytového domu č.p. 747 Náklady na demolici bytového domu č.p. 748 Náklady na demolici bytového domu č.p. 749 Náklady na demolici bytového domu č.p. 863 Náklady na demolici bytového domu č.p. 864 Náklady na demolici bytového domu č.p. 880 Náklady na demolici bytového domu č.p. 886 Celkové náklady na demolici bytových domů: Úspora při využití recyklovatelného materiálu: 1 688 494 Kč 1 688 494 Kč 1 683 095 Kč 1 683 095 Kč 1 683 095 Kč 1 683 095 Kč 1 289 015 Kč 1 785 664 Kč 1 774 868 Kč 1 699 290 Kč 16658206,- Kč 5213337,- Kč Ocenění: 16 658 206 5 213 337,- Kč = 11 444 869,- Kč Cena zjištěná = 11 444 869,- Kč Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží - zjištěná cena celkem = 11 444 869,- Kč
- 6 - b) Pozemky Ocenění metodou srovnávací Pozemky jsou hodnoceny metodou srovnávací, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně. Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 2103, a to pozemky parc.č. St. 866, St. 876, St. 877, St. 878, St. 879, St. 880, St. 881, St. 882, St. 883 a St. 893. U pozemků uvedeného typu, obdobné velikosti, a shodné zainvestovanosti, umístěných na okraji centrální části, určených dle územního plánu do zóny lehkého průmyslu, je u srovnatelných pozemků, poptávka mírně převyšuje nabídku. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků, jejich vybavenosti, způsobu využití a velikosti, jsem názoru, že oceňované pozemky po odstranění staveb bytových domů jsou obchodovatelné. Dle schváleného územního plánu se pozemky nachází v zóně s funkčním využitím vhodným pro lehký průmysl, což umožňuje pozemky zastavět budovami, zařízeními a plochami lehkého průmyslu (např. válcovny, slévárny, strojírny, keramická výroba, emisně nezatěžující sekundární chemická výroba, spalovny komunálního odpadu a kompostárny, bioplynové stanice, energetické zdroje do 50 MW, stavby pro porážku a zpracování hospodářských zvířat, potravinářská výroba, textilní výroba, logistická centra, dřevařský průmysl, čerpací stanice PHM, opravny, servisy, skladovací plochy) se střední a malou emisní vydatností. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek internetových stránek. Podle nabídek RK z internetových stránek, a cen realizovaných, dohledaných v katastru nemovitostí, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto stavební pozemky: Obec, městský obvod, ulice ul. Hlučínská ul. Hlučínská ul. Hlučínská ul. Hlučínská ul. Elišky Krásnohorské ul. Heydukova Lokalita srovnatelných pozemků Účel užití Cena pozemku [Kč/m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Vybavenost inž. sítěmi Datum realizace/ nabídky Lehký průmysl 700 243 úplná 2012 Lehký průmysl 637 539 úplná 2013 Garáže, lehký průmysl Plochy smíšené a služby Plochy smíšené a služby Plochy smíšené a služby 587 1 613 úplná 2013 1 195 3 265 úplná 2012 964 700 úplná 2012 324 924 úplná 2012 Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem a současným tržním podmínkám: Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 plochy pozemku.
- 7 - Dle informací čerpaných z průzkumu trhu v oblasti cen pozemků pro lehký průmysl a služby v širším centru Ostravy v období let 2012 až 2014, činila minimální cena na m 2 plochy pozemku 324 Kč a maximální cena 1 195 Kč na m 2 plochy pozemku. Průměrná cena pozemků pro území vnitřního byla vyhodnocena ve výši 735 Kč za m 2. Šetřením bylo dále zjištěno, že předmětné pozemky jsou v platné Cenové mapě stavebních pozemků pro město Ostravu pro rok 2014 oceněny částkou 500 Kč/m 2. Pro zjištění informací o cenách pozemků jsem vycházel ze statistiky, kterou uvádí textová zpráva k Cenové mapě stavebních pozemků Ostravy pro roky 2013 a 2014, kde je shrnut vývoj realizovaných cen pozemků za minulé období roku 2012 a 2013, dle jednotlivých účelů užití. Na základě výše uvedených porovnání, dle průzkumu trhu a vzhledem k umístění pozemků v poměrně atraktivní lokalitě na okraji širšího centra, s dobrým dopravním napojením, využitím pro účely lehkého průmyslu, možnost napojení na sítě technické infrastruktury, avšak s ohledem na skutečnost, že pozemky netvoří jeden funkční celek a jsou zastavěny budovami v havarijním stavu, určenými k demolici, stanovuji srovnatelnou hodnotu pozemků na částku 500 Kč za m 2 : 500 Kč/m 2 tj. celkem za celkovou plochu pozemků (3 058 m 2 ): 1 529 000 Kč Přehledná tabulka ocenění jednotlivých pozemků Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St. 866 236 500 118 000,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 876 328 500 164 000,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 877 326 500 163 000,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 878 309 500 154 500,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 879 309 500 154 500,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 880 309 500 154 500,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 881 309 500 154 500,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 882 310 500 155 000,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 883 310 500 155 000,- Zastavěná plocha a nádvoří St. 893 312 500 156 000,- Pozemky celkem 3058 1529000,- Pozemky - zjištěná cena celkem = 1 529 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace cen nemovitých věcí (zjištění obvyklé ceny) Obec: Okres: Katastrální území: Ulice: Ostrava Ostrava - město Přívoz Přednádraží Výsledné ceny: a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží = 11 444 869,- Kč b) Pozemky Ocenění metodou srovnávací = 1 529 000,- Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění pozemků na okraji širšího centra, dobrou dopravní dostupnost s návazností na dálnici D1 a železnici, existující sítě technické infrastruktury v lokalitě Přednádraží, možnost využití pozemků pro lehký průmysl, avšak s ohledem na skutečnost, že se na pozemcích nacházejí bytové domy v havarijním stavu, náročnost a vysoké náklady na jejich demolici, právně nezajištěný přístup k pozemkům, které spolu netvoří jeden funkční celek, odhaduji obvyklou cenu předmětných pozemků (po zaokrouhlení): 1 530 000 Kč slovy: jedenmilionpětsettřicettisíc Kč V Ostravě, 10.9.2014 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160-3960/14 znaleckého deníku.