- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2950-262/2016 o odhadu ceny obvyklé: spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 1856 jehož součástí je rodinný dům č.p. 487 a pozemku parc.č. 931/4, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Skuteč, obci Skuteč, okres Chrudim (LV č. 1426) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00271/04 Podle stavu ke dni 16. 4. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 12. 5. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 487 s pozemky Adresa nemovité věci: Přibylov č.p. 487, 539 73 Skuteč Okres: Chrudim Obec: Skuteč Katastrální území: Skuteč 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 16. 4. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1426 pro k.ú. Skuteč ze dne 2. 3. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00271/04-122 o ustanovení znalce ze dne 4.3.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 28.4.2016 v KN na LV č. 1426 zapsán: Andrlíková Blanka, Přibylov 487, 53973 Skuteč podíl 1/2 Vrátil Josef, Náměstí 69, 54371 Hostinné podíl 1/2 Omezení vlastnického práva na LV č. 1426: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vrátil Josef Zahájení exekuce - Vrátil Josef Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Věcné břemeno (podle listiny) Právo přístupu na část označenou gpl. 8-0322-8-0503 za účelem oprav, čištění, údržby žumpy, povinnost k pozemku parc.č. 931/4, oprávnění pro pozemek parc.č. St. 615
- 3 - Dále je na LV 1426/část D uveden jiný zápis: - Určení právního vztahu soudem (návrh na výkon rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva dne 19.4.1999 - Podán návrh na naříze. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (spoluvlastnický podíl ½ - Vrátil Josef) - Změna číslování parcel (utvořena z p.p. 931/4) blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc (pozemek parc.č. st. 1856 jehož součástí je rodinný dům č.p. 487 a pozemek parc.č. 931/4) se nachází v okrese Chrudim, ve městě Skuteč, odloučené části Přibylov, cca 200 m severně od zastávky bus Skuteč, Přibylov. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. V části Přibylov je k dispozici pouze základní občanská vybavenost, veškerá občanská vybavenost je k dispozici v centru města Skuteč, vzdáleném cca 3 km. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 1856 jehož součástí je rodinný dům č.p. 487 a pozemku parc.č. 931/4, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, venkovní schody b) trvalé porosty - na pozemku zahrady se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, převážně okrasné Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění právních vad Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 1856 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 126 m 2 Parc.č. 931/4 zahrada o výměře 477 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků činí 603 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: Rodinný dům č.p. 487, součást pozemku parc.č. st. 1856 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, z větší části podsklepený, jednopodlažní, s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových vlnitých šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky provedeny, proveden obklad soklu a garáže. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře znalec předpokládá hladké plné a prosklené. Podlaží jsou dle znalce propojena schodištěm.
- 5 - Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění kotlem na zemní plyn nebo tuhá paliva, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchového koutu). Vybavení kuchyně standardní. Zastavěná plocha objektu činí 126 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 120 m 2. Technický stav objektu předpokládám průměrný vzhledem k stáří (dle nabývacího titulu byl dům kolaudován v roce 1992). Znalec předpokládá, že rodinný dům je napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu, kanalizaci a plyn (ve městě Skuteč je možnost napojení na všechny inženýrské sítě).
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě (Skuteč a jeho okolí - cca 5-10 km) se obchoduje běžně se stavbami rodinných domů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 200 tis. až 3 300 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Přibylov č.p. Miřetice, okr. Chrast, okr. B.Němcové, Hroubovice, 487 Chrudim Chrudim Skuteč okr. Chrudim ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 603 895 1319 491 540 užitná podlahová plocha 120 202 100 100 160 prodejní/nabídková cena celkem 3 290 000 1 500 000 1 090 000 2 290 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje IV.16 IV.16 III.16 IV.16 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší horší horší lepší korekce pro tech. Stav 1,10 1,40 1,50 0,90 lokalita/přístupnost horší horší srovnatelná horší korekce pro lokalitu 1,10 1,10 1,00 1,10 příslušenství lepší srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 0,90 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,95 0,90 1,05 1,00 korekce pro velikost domu 0,70 1,20 1,20 0,80 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 969 008 2 144 312 2 245 320 1 854 090 1 632 312 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 969 000,- Kč
- 7 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2: 1 969 000,- Kč 984 500,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 984 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 984 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i staveb a součástí a příslušenství. II. Ocenění právních vad Věcné břemeno (podle listiny) Právo přístupu na část označenou gpl. 8-0322-8-0503 za účelem oprav, čištění, údržby žumpy, povinnost k pozemku parc.č. 931/4, oprávnění pro pozemek parc.č. St. 615 Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč/věcné břemeno. Ocenění věcného břemene: - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 615 cena VB 10 000,- Kč Cena obvyklá věcného břemene: 10 000,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ½ věcného břemene 10 000,- Kč /2 = 5 000,- Kč Cena obvyklá spoluvlastnického podílu věcného břemene činí: 5 000,- Kč III. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena (spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 1856 jehož součástí je rodinný dům č.p. 487 a pozemku parc.č. 931/4, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Skuteč, obci Skuteč, okres Chrudim (LV č. 1426), je stanovena ke dni 16. 4. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 984 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 1856 jehož součástí je rodinný dům č.p. 487 a pozemku parc.č. 931/4, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Skuteč, obci Skuteč, okres Chrudim (LV č. 1426) činí 984 000,- Kč Slovy: devět-set-osmdesát-čtyři-tisíce-korun-českých 2) Ocenění závad (ve výši spoluvlastnického podílu ½) váznoucích na LV č. 1426 Právo přístupu za účelem oprav, čištění, údržby žumpy: - 5 000,- Kč Slovy: pět-tisíc-korun-českých Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Výsledná cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitých věcech na LV č. 1426 včetně příslušenství a součástí po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci: Slovy:devět-set-sedmdesát-devět-tisíc-korun-českých 979 000,- Kč V Ostravě, 12. 5. 2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2950-262/2016 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Miřetice, okr. Chrudim Cena: 3 290 000,- Kč Užitná plocha: 202 m 2 Velikost pozemku: 895 m 2 Nízkoenergetický RD 4+1 po celkové rekonstrukci. Dům je částečně podsklepen, nové rozvody elektřiny a vody. Střecha a obvodové zdi jsou zateplené. Okna jsou nová, plastová. Dům je vytápěn krbovou vložkou s rozvodem tepla do všech obytných místností, a podlahovým topením. V horní části je terasa. Materiály použité k rekonstrukci jsou kvalitní, v neutrálních barevných tónech. Dům není zcela dokončen, ale většina potřebného materiálu je součástí prodeje domu (dlažba aj.). Pozemek má rozlohu 895m2, a v zadním traktu jsou přístavby, které lze využít jako dílnu, pergolu, atd. Dům je v centru obce s veškerou občanskou vybaveností, i přesto poloha pozemku skýtá v zadním traktu dostatek soukromí a klidu k bydlení. Nemovitá věc č. 2 RD Chrast Chacholice, okr. Chrudim Cena: 1 500 000,- Kč Užitná plocha: 136 m 2 (znalec upravil na 100 m2) Velikost pozemku: 1 319 m 2 Rodinný dům 2+1 v obci Chrast - Chacholice, okr. Chrudim; pozemek 1.319 m2, zastavěná plocha 170 m2, užitná plocha 136 m2. Dispozice: 1. PP částečně sklep (23 m2). Přízemí - 2 obytné místnosti, kuchyň, veranda, chodba, koupelna, WC, komora. Podkroví - půda (možnost vestavby). Topení ÚT na TP. IS: vlastní studna + obecní vodovod, 220/380 V, plyn, žumpa. V roce 2006 nová fasáda. Na pozemku zděná garáž (8x3,6 m) a dřevník. Dům je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci..nemovitá věc č. 3 RD B. Němcové, Skuteč Cena: 1 090 000,- Kč Užitná plocha: 150 m 2 ( znalec upravil na 100 m2) Velikost pozemku: 491 m 2 Rodinný dům o dispozici 3+1 v centru města Skuteč. Dispozice domu: 1NP vstupní chodba, kuchyň, obývák, 2x pokoj, koupelna s WC. V 2NP rodinného domu půdní prostor s možností vestavby. K domu náleží garáž, kůlna, dílna a uzavřená zahrada. Dům se nachází v klidné části centra města s dobrou občanskou vybaveností..nemovitá věc č. 4 RD Hroubovice, okr. Chrudim Cena: 2 290 000,- Kč Užitná plocha: 160 m 2 Velikost pozemku: 540 m 2 Atypický rodinného domu po celkové rekonstrukci v obci Hroubovice, okr. Chrudim. Rodinný dům má novou střechu, nové rozvody elektřiny a odpadů. Vytápění: ústředním topením, krbovými kamny, kotlem na tuhá paliva a je zde příprava na plynový kotel. K domu patří studna, vodovod, balkon, půda a klenutý sklep. Dům je zateplen. Celková výměra je 540 m2. Kolaudace proběhla v roce 2015.