ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5953-88/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Zlaté Hory, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách Adresa nemovitosti: Polská 741, 793 76 Zlaté Hory OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 550 000 Kč Datum místního šetření: 29.5.2014 Stav ke dni: 29.5.2014 Počet stran: 13 stran Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 5.6.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny bytové jednotky 3+1 I.kategorie s příslušenstvím, situované v obci Zlaté Hory. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1375 ze dne 9.5.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 26.5.2014. - Údaje realitních kanceláří M&M reality a Sting o prodejních cenách obdobných nemovitostí. Místopis Dům je situovaný na okraji obce Zlaté Hory, na ulici Polská. V obci je úplná občanská vybavenost, jsou zde veškeré inženýrské sítě, přístup k domu je z veřejné komunikace, která je ve vlastnictví Olomouckého kraje. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím a podílem ve výši 73/867 na společných částech domu čp. 741 a na pozemcích parc. čís. 196 a 198, situovaná ve 4.NP panelového domu. Dům je užívaný od roku 1974, jako podsklepený, o 4.NP s plochou střechou, situovaný na vlastním pozemku parc. čís. 196. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Lokalita s malou kupní silou obyvatelstva. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v KN Jednotka není řádně zapsána v KN Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou - 2 -
Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Ke dni místního šetření je na nemovitostech evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. 2. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno nařízení exekuce. 3. Na LV evidované věcné břemeno užívání na dobu 10 let bude zrušeno, proto není předmětem ocenění. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek zastavěný bytovým domem a pozemek u domu, sloužící pro parkování a příjezd. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 196 337 300,00 101 100,00 ostatní plocha 198 411 300,00 123 300,00 Celkem 748 224 400,00 = 224 400,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Spoluvlastnický podíl * 73,00 / 867,00 = 18 894,12 Výsledná cena = 18 894,12 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Byt číslo 741/7 Je situovaná ve 4.NP domu, vlevo po výstupu schodištěm. Dispozičně obsahuje chodbu, koupelnu (vana, umývadlo, umakartové jádro), WC (boiler), 3x pokoj, kuchyni (dřez v lince, el. sporák, digestoř), balkón a sklepní kóji v PP domu. Stavební a technický stav jednotky je průměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) - 3 -
Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: ( (2,32*1,56)+(1,90*1,20) ) * 1,00 = 5,90 m 2 WC: ( (1,17*1,04) ) * 1,00 = 1,22 m 2 koupelna: ( (1,60*1,60) ) * 1,00 = 2,56 m 2 kuchyně: ( (1,64*0,72)+(3,16*3,42) ) * 1,00 = 11,99 m 2 pokoj: ( (3,50*3,42) ) * 1,00 = 11,97 m 2 pokoj: ( (3,47*5,93) ) * 1,00 = 20,58 m 2 pokoj: ( (4,61*3,46) ) * 1,00 = 15,95 m 2 balkón: ( (0,83*3,65) ) * 0,17 = 0,52 m 2 sklepní kóje v PP: ( 1,80 ) * 0,10 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 70,87 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové S 100 3. Stropy panelové S 100 4. Krov, střecha plochá střecha S 100 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů drhané omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické chybí C 100 10. Schody teracové S 100 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah parkety, PVC S 100 15. Vytápění centrální S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody boiler S 100 22. Vybavení kuchyní el. sporák, dřez v lince, digestoř S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, vana S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra instalační šachty S 100-4 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické C 1,30 100 0,00 0,00 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,70 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 91,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,9170 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9170 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 16 107,10 Plná cena: 70,87 m 2 * 16 107,10 Kč/m 2 = 1 141 510,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Byt číslo 741/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 684 906,10 Kč - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Zlaté Hory, Polská 741 Byt v typovém panelovém domě Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový dům 70,87 m 2 4 3+1 556 613 Kč 7 854 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Byt Byt 3+1 v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1960, jako podsklepený, o 8.NP. Dům i byt je po rekonstrukci v lepším stavu. Byt Byt 3+1 v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1960, jako podsklepený, o 8.NP. Dům i byt je po rekonstrukci v lepším stavu. Byt Byt 3+1 v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1972, jako podsklepený, o 8.NP. Dům i byt je po rekonstrukci v lepším stavu. Srovnatelné jednotky Název: Byt Lokalita: Zlaté Hory, Wolkerova Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 72,10 m 2 625 000 Kč 8 669 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - lepší stav; Název: Byt Lokalita: Zlaté Hory, Na sídlišti Podlaží: 3 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 7 802-6 -
Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 71,85 m 2 635 000 Kč 8 838 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - lepší stav; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 7 954 Název: Byt Lokalita: Zlaté Hory, Sokolská Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 73,80 m 2 640 000 Kč 8 672 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - lepší stav; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 7 805 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 802 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7 854 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 954 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7 854 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 70,87 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 556 613 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 556 613 Kč 0 Kč 703 800 Kč 18 894 Kč Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě. Byt je v původním stavu, lokalita Zlatých Hor navíc není žádaná, nabídka zde vysoce převyšuje poptávku. V Rohově 5.6.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5953-88/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1375 ze dne 6.5.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 26.5.2014. 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -