ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1526-01/14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 955/19, pozemky parc.č.1667, 1673/5 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna Adresa nemovitosti: Školní 955/7, 693 01 Hustopeče Vlastník jednotky : Ludmila Machová, r.č. 545504/2241, Školní 955/7, 69301 Hustopeče, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Ludmila Machová, r.č. 545504/2241, Školní 955/7, 69301 Hustopeče, vlastnictví: podílové id.540/11768 OBJEDNATEL : CZ Dražby, a.s., IČ: 28701259 Adresa objednatele: Mírové nám. 3097/37, 40001 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 14.1.2014 Stav ke dni : 14.1.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 15.1.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 11178, 12030 v k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav, ve vlastnictví paní Ludmily Machové. Jedná se o bytovou jednotku č. 955/19 vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů, v bytovém domě č.p. 955, postaveném na pozemku parc.č. 1667, s podílem o velikosti id. 540/11768 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1667 a dále o spoluvlastnický podíl o velikosti id. 540/11768 na pozemku parc.č. 1673/5. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně těchto nemovitých věcí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 14.1.2014. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle ceny nemovitých věcí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitých věcí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 11178, k.ú. Hustopeče u Brna, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.1.2014. - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 12030, k.ú. Hustopeče u Brna, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.1.2014. - Kopie katastrální mapy s vyznačením pozemků pro k.ú. Hustopeče u Brna. - Objednávka aktualizace znaleckého posudku, ze dne 13.1.2014. - 2 -
- Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Informace získaná od objednatele (CZ Dražby, a.s.). - Informace získané telefonicky nebo emailem od vlastníka nemovitosti paní Machové. - Mapa obce Hustopeče a okolí. - Informace a sdělení získána z internetových serverů www.sreality.cz, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. - Fotodokumentace poskytnutá vlastníkem. - Knihovna znalce. - Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing.Tomášem Volkem, dne 14.1.2014. Pozn.: prohlídka nemovitých věcí byla provedena pouze z venkovní strany. Interiér bytu nebyl znalci zpřístupněn. Nemovitost je oceněna na základě fotodokumentace a ústního sdělení poskytnutého vlastníkem, paní Machovou. Místopis Stavba bytového domu č.p. 955, kde je umístěna oceňovaná bytová jednotka č. 955/19, se nachází v Hustopečích, při místní zpevněné komunikaci ul. Školní, v lokalitě vzdálené cca 500 m západně od centra města. Město Hustopeče jsou obcí s rozšířenou působností a leží cca 25 km jihovýchodně od Brna při dálnici D2 (Brno - Bratislava), v okrese Břeclav. Dopravní napojení do města Brna a okolních obcí je velmi dobré po dálnice D2. Zastávka autobusu je vzdálena cca 350 m. Vlaková stanice je od domu vzdálena cca 350 m. Občanská vybavenost v okolí domu je kompletní, v docházkové vzdálenosti (MÚ, banky, pošta, restaurace, MŠ, ZŠ, střední školy, kulturní zařízení, sportoviště). Přístup k nemovitosti je umožněn po veřejné zpevněné komunikaci ul. Školní přes pozemek parc.č. 1673/1, ostatní plocha ve vlastnictví Města Hustopeče. Celkový popis Byt č. 955/19 je situovaný v panelovém bytovém domě, který sestává z jedné sekce (dva samostatné vstupy č.or.5, 7). V zástavbě je tento dům situován jako vnitřní řadový. Dům je podsklepený, má čtyři nadzemní podlaží a plochou střechu. V 1.PP jsou společné prostory a sklepní kóje k jednotlivým bytům a kotelna. Ve 2.NP až 4.NP jsou jednotlivé byty. Celkem je v bytovém domě 20 bytů. Byty jsou přístupny hlavním schodištěm, budova nemá výtah. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě sídliště (voda, plyn, elektrika, kanalizace). Okolní zástavbu tvoří panelové bytové a rodinné domy. V blízkosti oceňovaného objektu se nenacházejí stavby, které ovlivňují negativně životní prostředí a mohly by mít vliv na cenu obvyklou. Bytový dům je napojen na veškeré IS obce vodovod, el.nn, plyn, kanalizace. Silné stránky Dům po částečné revitalizaci, nová samostatná kotelna v domě, volný prostor veřejné zeleně v okolí domu. Slabé stránky Panelový dům v sídlištní zástavbě, omezené možnosti parkování, umakartové jádro v bytě. - 3 -
- 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 11178, 12030, k.ú. Hustopeče u Brna jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: - Dražební vyhláška - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Machová Ludmila - Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.) - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v dražbě, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě sdělení vlastníka není na pronájem oceňované bytové jednotky k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. - 5 -
OCENĚNÍ Byt č. 955/19 Bytová jednotka č. 955/19 je situována ve 4.NP. Dispozičně je řešena jako 2+1 s příslušenstvím. K bytu náleží sklepní kóje umístěná v suterénu domu. Dům byl dle podkladů a informací dokončen a dán do užívání v roce 1973. V letech 2005 až 2007 bylo provedeno zateplení fasád domu, výměna oken za plastová a vybudování nových lodžií. V roce 2013 byla vybudována vlastní kotelna pro bytový dům v suterénu domu. Celkový stavebně technický stav domu a bytové jednotky je dobrý. Dispoziční řešení: Byt o velikosti 2+1 je tvořen předsíní, obývacím pokojem, ložnicí, kuchyní, koupelnou, WC. Celková podlahová plocha bytu 54,00 m 2. Z obývacího pokoje je přístupná lodžie o výměře 4,66 m 2. K bytu náleží sklepní kóje umístěná v 1. PP bytového domu. Stavebně konstrukční charakteristika: Budova je panelové, typové stavební konstrukce. Fasáda je zateplena. Střecha je plochá s krytinou z těžkých izolačních pásů. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné, vnitřní keramické obklady provedeny částečně kolem kuchyňské linky. Okna jsou plastová s dvojsklem, dveře dřevěné plné nebo prosklené. Podlahy v pokojích jsou kobercové, v ostatních místnostech je PVC. Kuchyň je vybavena standardním plynovým sporákem. Ohřev teplé vody a vytápění je dálkové. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Jádro je umakartové. V domě není osobní výtah. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 2+1 Obytné prostory 54,00 m 2 1,00 54,00 m 2 Celková podlahová plocha 54,00 m 2 54,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí - 6 -
č.1 Nabízíme k prodeji byt 2+1 o CP 58m2 s balkonem a s možností převodu do OV, v revitalizovaném panelovém domě v Hustopečích. Součástí kuchyně je zrekonstruovaná kuchyňská linka, sporák a spíž. Z kuchyně je vstup do koupelny. V celém bytě jsou nová plastová okna se žaluziemi, nové radiátory, přípojky na kabelovou televizi a internet. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Nízké náklady na bydlení. Byt je vhodný k modernizaci, velmi pěkné a klidné bydlení. Dispozičně při vstupu do bytu je předsíň, ve které jsou dvě vestavěné skříně a dveře na samostatné WC. Z předsíně se dostanete do kuchyně a dvou pokojů. Součástí kuchyně je zrekonstruovaná kuchyňská linka, sporák a spíž. Z kuchyně je vstup do koupelny. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/hustopece--/938697564 č.2 Naše realitní agentura exkluzivně nabízí prodej i pronájem bytu 2+1 v Hustopečích. Byt s balkonem se nachází ve 4.patře čtyřpodlažního panelového domu. Před 6 lety nová střecha a stupačky. V bytě jsou nová plastová okna, koupelna původní jádro s menšími úpravami. V chodbě se nachází vestavěná skříň. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/hustopece-hustopece-/2809877340 č.3 Bytová jednotka se nachází ve druhém patře bytového panelového domu na sídlišti, který je po revitalizaci- zateplení budovy, fasáda, nové balkony, vchod. V bytě proběhla rekonstrukce před cca 7 lety. Nové rozvody elektrické energie, plastová okna, bylo vystavěno zděné jádro - nová koupelna, vyrovnání povrchu podlah nivelační hmotou a položena nová dlažba v kuchyni, chodbě, toaletě a koupelně. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/hustopece-hustopece-/3380581212 č.4 Nabízíme k prodeji byt v družstevním vlastnictví v revitalizovaném panelovém domě o vel. 2+1. Byt se nachází ve 2.np./5. CP bytu činí 53,9 m2 + balkon. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/hustopece-hustopece-svat--cecha/1310475100 Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Hustopeče Podlaží: 3.p Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 58,00 m 2 800 000 Kč 13 793 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vlastnictví 1,04 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vlastnictví - DB; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 13 627-7 -
Název: č.2 Lokalita: Hustopeče Podlaží: 4.p Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 56,00 m 2 900 000 Kč 16 071 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vlastnictví 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vlastnictví - OV; Název: č.3 Lokalita: Hustopeče Podlaží: 2.p Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 15 267 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 56,00 m 2 1 150 000 Kč 20 536 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Vlastnictví 1,04 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Vlastnictví - DB; Název: č.4 Lokalita: ul. Svat. Čecha, Hustopeče Podlaží: 2.p Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 19 884 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 54,00 m 2 1 000 000 Kč 18 519 Kč/m 2-8 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Vlastnictví 1,04 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Vlastnictví - DB; Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 17 931 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o standardní bytovou jednotku v panelovém bytovém domě v širším centru města Hustopeče. Poloha domu je dobrá, nachází se nedaleko ZŠ, MŠ s dobrým občanským vybavením v okolí domu. Bytová jednotka je vybavena na standardní úrovni bez výrazné modernizace, s umakartovým jádrem. Bytový dům po revitalizaci. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 2+1 mezi menší byty, které jsou v současné době, kdy nabídka převyšuje poptávku, průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 13 627,- Kč/m 2 až 19 884,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 16 677,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 13 627 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 16 677 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 19 884 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 16 677 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 54,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 900 558 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 900 558 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21-9 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitých věcí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Dle této metody se obvyklá cena bytů 2+1 pohybuje v rozmezí 0,8 až 1,0 mil. Kč. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitých věcí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou cenu nemovitých věcí - bytové jednotky č. 955/19 v bytovém domě č.p. 955 postaveném na pozemku parc.č. 1667, s podílem o velikosti id. 540/11768 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1667 a dále podílu o velikosti id. 540/11768 na pozemku parc.č. 1673/5 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav, zapsáno na LV č. 11178, 12030, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb., k datu ocenění 14.1.2014, po zaokrouhlení na: Ve Velaticích 15.1.2014 900 000,- Kč slovy: devětsettisíc Kč Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1526-01/14 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpisy z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa polohy 1-10 -