Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/13 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, rozestavěný na p.č. st. 2016 Adresa nemovitosti: Filipovská, 793 51 Jiříkov Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jiříkov, k.ú. Jiříkov, kód ČSÚ: 661 074, LV: 1399 Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Marian Jakubek, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM Romana Jakubeková, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Marian Jakubek, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM Romana Jakubeková, Filipov 203, 407 53 Jiříkov, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 2.7.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 16.3.2013 Datum zpracování : 16.3.2013 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 10 České Lípě, dne 16.3.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 6+1 0 / 0 1 0 393 157 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 810 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 460 000 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 440 000 Kč - z toho hlavní budova 2 440 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká koupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Objekt přestože je nový je ve špatném stavu a chybí doklady potřebné ke kolaudaci. Pozemky okolo stavby i pod stavbou jsou jiného vlastníka, není právně zabezpečen přístup. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1399 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Jiříkov je obec s 3972 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v ulici Filipovská v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Objekt v nedávné minulosti 2x zatopen území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 220.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 220.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, SE, Praha. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.NP a podkrovím se sedlovou střechou a částečným podsklepením. Objekt byl postaven v roce 2008. V domě je jeden byt. Dům není zkolaudován pro neexistenci potřebných dokladů, dům je naprosto nekvalitně proveden a vykazuje značné množství závad, přesto je obýván. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1399 se jedná o rozestavěnou stavbu. Pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka - Město Jiříkov Dispoziční řešení 6+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je umělá, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná euro s dvojsklem. Vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy převážně plovoucí a dlažba, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení je ústřední s elektrickým kotlem. WC splachovací, elektroinstalace třífázová. Objekt je ve špatném technickém stavu - vzlínající vlhkost, poničené omítky, nefungující kanalizace v koupelně v podkroví, rozbitý sprchový kout v přízemí a plíseň, rezavé radiátory. Příslušenství stavby Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozink plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů umělá 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěné s dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí 15. Vytápění ústřední - 3 -
16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena pozemku m 2 Kč/m 2 Kč Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba = 61,02 m 3 zastřešení = 332,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 393,26 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 157 Obestavěný prostor [m 3 ] 393,26 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 6 204 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 439 766 0 Stáří roků 5 Další životnost roků 55 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 463 860 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Jiříkov, Pražská 620,00 2 500 2 300 000 3 710 0,549 2 038 Zděný RD s 1.PP, 1.NP a podkrovím, 6+2, plynové UT, velmi dobrý stav, stavba r roku 1999. Pozemek 2500m 2. Jiříkov, Mělnická 428,00 560 1 560 000 3 645 0,576 2 098-4 -
Zděný rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením, velmi dobrý stav po rekonstrukci, stáří cca 80 let. Pozemek 560m 2, Jiříkov, Pražská 537,00 497 1 830 000 3 408 0,606 2 065 samostatně stojící zděný RD s 1.NP a podkrovím, 4+1, velmi dobrý stav po rekonstrikcích, stáří cca 80 let. Pozemek 497m 2, Průměrná cena 2 067 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 393,26 m 3 Porovnávací hodnota 812 849 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 440 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 1 460 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 73 200 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 73 200 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -