Odhad obvyklé ceny nemovitosti Číslo1505 /170/2013 NEMOVITOST: ½ Rodinného domu č.p. 24 - samostatný Adresa nemovitosti: Generála Svobody 24, 460 01 Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Staré Pavlovice, kód ČSÚ: 682 179, LV: 44 Pozemky: 843/1, 843/2, 845, 846, 847/2, 893/4 Vlastník stavby: Pavel Volštát, Generála Svobody 24 / 107, 460 01 Liberec, vlastnictví: podíl: 1 / 4 Petr Volštát, Franklinova 579, 460 01 Liberec, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Júlia Volštátová, Generála Svobody 24 / 107, 460 01 Liberec, vlastnictví: podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Pavel Volštát, Generála Svobody 24 / 107, 460 01 Liberec, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Petr Volštát, Franklinova 579, 460 01 Liberec, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Júlia Volštátová, Generála Svobody 24 / 107, 460 01 Liberec, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 19.11.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 VYSTAVITEL KL:, IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 400 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 3.12.2013 Datum zpracování : 3.12.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 3.12.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1834 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 6+1 0 / 0 0 3 160 880 168 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 460 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 490 000 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 260 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 960 000 Kč - z toho hlavní budova 2 960 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu uvedená rizika, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Obvyklá cena celého domu byla odhadnuta na 1.400.000,- Kč. Obvyklá cena 1/2 nemovitosti byla odhadnuta na 400.000,- Kč vzhledem k okolnosti, že podíly na nemovitostech jsou jen velmi obtížně prodejné. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 44 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Liberec je krajské statutární město. Obec má veškerou infrastrukturou a s rozmanitou pracovní nabídkou. - 2 -
Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní velmi frekventované komunikace v ulici Generála Svobody v okrajové části Staré Pavlovice. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Neřízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji apod.. Tato rizika nejsou zahrnuta v ceně protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím a částečným podsklepením. Dům z roku 1834. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou smíšené. Příslušenství tvoří kolna, venkovní úpravy a pozemky p.č. 843/1, 843/2, 845, 846, 847/2, 893/4. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 6+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou smíšené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy. Střecha sedlová a pultová s je plochá s bleskosvodem s lepenkovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, 1/2 chybí, fasáda je břizolitová, okna jsou dřevěná zdvojená a špaletová, schody kamenné strmé, podlahy vlýsky, beton, dveře hladké, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - el. boiler, vytápění lokální elektrické přímotopy, vnitřní omítky vápenné, koupelna s vanou a umyvadlem bez obkladů s otlučenou omítkou, samostatné WC. Sporák propanbutanový. Dům je ve špatném technickém stavu. Příslušenství stavby Venkovní úpravy, studna v domě, kolna a pozemky p.č. 843/1, 843/2, 845, 846, 847/2, 893/4. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody kamenné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění přímotopy 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 843/1 o velikosti 398m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 843/2 o velikosti 110m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 845 o velikosti 544m 2 evidovaný v druhu pozemku ost plocha - dobývací prostor. Pozemek p.č. 846 o velikosti 1094m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 847/2 o velikosti 441m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 893/4 o velikosti 573m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 1000,-Kč do 3000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 1000,-Kč/m 2 u zahrad netvořících funkční celek 100,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 843/1 398 1 000 398 000 zahrada 843/2 110 1 000 110 000 ostatní plocha 845 544 1 000 544 000 trvalý travní porost 846 1 094 100 109 400 zahrada 847/2 441 100 44 100 zahrada 893/4 573 100 57 300 Hodnota pozemků celkem 1 262 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 26,50*2,20 = 58,30 m 3 vrchní stavba 163,75*3,00+4,96*2,25 = 502,41 m 3 zastřešení 124,44*3,60/2+41,31*(2,20+2,40)/2 = 319,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 879,72 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 168 Obestavěný prostor [m 3 ] 879,72 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 362 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 957 602 0 Stáří roků 179 Další životnost roků 15 Opotřebení % 92,27 Věcná hodnota (VH) Kč 228 680 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Liberec, Rochlice, Ševčíkova 486,00 437 3 960 000 8 148 0,205 1 673 Zděný RD s mansardovou střechou, stáří cca 80 let, 1.NP + podkroví, po celkové rekonstrukci, výborný stav. - 4 -
Liberec, Lužická 966,00 1 187 5 300 000 5 487 0,299 1 638 Samostatný zděný rodinný dům se stanovou střechou, 1.PP, 2.Np, stáří cca 90 let. Dobrý technický stav, po částečné rekonstrukci. Liberec, Perštýn 544,00 512 2 199 000 4 042 0,416 1 680 Samostatný zděný rodinný dům cca 60 let. Sedlová střecha. 1.PP, 1.NP a podkroví. 3+1 Velmi dobrý technický stav Průměrná cena 1 664 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 879,72 m 3 Porovnávací hodnota 1 463 669 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 960 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 230 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 88 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 88 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -