Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1994/089/2016 6 NEMOVITOST: Rekreační chata, č.e. 73 Adresa nemovitosti: Na stěně 73, Tupadly Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Tupadly, k.ú. Tupadly, kód k.ú. 796336, LV 103 Ostatní stavby: Pozemky: st. 165, 130/27 Vlastník stavby: SJM Roman Kovárník, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kovárníková, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Roman Kovárník, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kovárníková, Tupadly 73, 277 21, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 305/2016-A Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 340 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 1.6.2016 Datum zpracování : 1.6.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 1.6.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1967 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 140 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2+kk 0 / 0 350 186 39 100,00 / 350 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 344 541 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 248 614 Kč 0 Kč Obvyklá cena 340 000 Kč - z toho hodnota pozemku 17 500 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 483 066 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 483 066 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 103 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Tupadly jsou obec s 140 obyvateli cca 12km severně od okresního města Mělník. V obci je minimální infrastruktura. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rekreačních chat mimo obec, bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce a zástavní práva nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu s 1.PP a 1.NP se sedlovou střechou. Druh stavby - účel využití Rekreační chata Dispoziční řešení 2+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové, zdivo 1.PP je z kamenného zdiva, 1.NP je dřevostavba. Střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda chybí, vnitřní omítky chybí v 1.NP je obklad dřevem, okna jsou původní dřevěná zdvojená. Vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění lokální na tuhá paliva pouze v obývací místnosti v 1.NP, sporák elektrický nefunkční, vnitřní obklady chybí.. Příslušenství stavby Rozpadající se kolna - není do ocenění zahrnuta pro špatný stav. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Podezdívka jen u typu I zděná 3. Obvodové stěny oboustranně obité do tl. 15 cm 4. Stropy dřevěné spalné 5. Zastřešení bez krovu neumožňující podkroví 6. Krytina plechová pozinkovaná 7. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 8. Úprava povrchů chybí 9. Schodiště dřevěné strmé 10. Dveře svlakové 11. Okna dřevěná zdvojená okna 12. Podlahy prkna palubky 13. Vytápění lokální 14. Elektroinstalace světelná 15. Rozvod vody Studená i teplá 16. Zdroj teplé vody - 3 -
17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st..165 o velikosti 45m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 130/27 o velikosti 305m 2. Pozemky na prudkém svahu. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci se v současné době pohybuje od 50,- Kč do 400,-Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 50,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 165 45 50 2 250 trvalý travní porost 130/27 305 50 15250 Celková výměra pozemků 350 Hodnota pozemků celkem 17500 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové, zdivo 1.PP je z kamenného zdiva, 1.NP je dřevostavba. Střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda chybí, vnitřní omítky chybí v 1.NP je obklad dřevem, okna jsou původní dřevěná zdvojená. Vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění lokální na tuhá paliva pouze v obývací místnosti v 1.NP, sporák elektrický nefunkční, vnitřní obklady chybí. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 34,30 m 2 0,00 m 2 1.NP 38,78 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní stavba 34,30x2,22 = 76,15 m 3 vrchní stavba 38,78x2,36 = 91,52 m 3 zastřešení 7,11x6,60x0,80 2 = 18,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 186,44 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 73 Obestavěný prostor [m 3 ] 186,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 591 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 483 000 Stáří roků 49 Další životnost roků 51 Opotřebení % 49,00 Věcná hodnota (VH) Kč 246 000-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Štětí 131,00 0 329 000 2 511 0,72 1 820 Dvoupodlažní chata pozemek pronajatý 1308m 2,. dobrý technický stav. Štětí 125,00 2 508 349 000 2 792 0,66 1 839 Rekreační chata 1.PP, 1.NP, dřevěná, dobrý technický stav. Pozemek p.č. 2461 Tupadly 166,00 303 360 000 2 169 0,87 1 886 Samostatně stojící rekreační chata, 1.PP, 1.NP, dobrý technický stav. Pozemek 303m 2, Variační koeficient před úpravami: 10,23 % Variační koeficient po úpravách: 1,50 % Průměrná cena 1 848 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 186,44 m 3 Porovnávací hodnota 344 541 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0-5 -
Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 340 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 17 500Kč Upravená obvyklá cena: 337 750Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 0,00Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -