ODHAD OBVYKLÉ CENY č. 15/2016 Penzion Mlýn Pataki, Doubecká č.p. 32, v obci Mukařov, v katastrálním území Žernovka, na pozemku parc. č. st. 118 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 778 m 2, dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. st. 379 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. o výměře 37 m2, pozemek parc. č. 689/2 ostatní plocha o výměře 2711 m 2, pozemek parc. č. 862 ostatní plocha o výměře 62m 2, okres Praha - východ. Objednatel ocenění: Sinvean Trade s.r.o. Sekaninova 710/22 128 00 Praha 2 - Nusle Účel odhadu: Odhad obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki Vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 tel.: 605 788 661 e-mail: schwarzk@seznam.cz V Praze dne 9. 8. 2016
Věc: Stanovení obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki č.p. 32, v obci Mukařov, v katastrálním území Žernovka, na pozemku parc. č. st. 118 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 778 m2, pozemku parc. č. st. 379 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. o výměře 37 m2, pozemku parc. č. 689/2 ostatní plocha o výměře 2711 m 2, pozemku parc. č. 862 ostatní plocha o výměře 62m 2, okres Praha - východ. Na základě požadavku firmy CAZORLA a.s. jsem dne 28.7.2016 provedl podrobnou analýzu obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki, Doubecká č.p. 32, v obci Mukařov, v katastrálním území Žernovka, na pozemku parc. č. st. 118 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 778 m2, pozemku parc. č. st. 379 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. o výměře 37 m2, pozemku parc. č. 689/2 ostatní plocha o výměře 2711 m 2, pozemku parc. č. 862 ostatní plocha o výměře 62m 2, okres Praha - východ. Ke dni ocenění nebyla předložena projektová dokumentace ani výkresová část. Zastavěná plocha byla odměřena z katastru nemovitostí www.cuzk.cz. Tato analýza má sloužit jako podklad k zjištění obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki. Mlýn Pataki je zrekonstruovaný areál, který zahrnuje restauraci, penzion, wellness a sportovní. Nachází se v klidné oblasti, nedaleko Prahy. Okolní příroda je vhodná pro rekreační využití. Hotel byl postaven kolem roku 1980. V penzionu se nachází 7 pokojů s celkovou kapacitou 21 lůžek, dále je zde také umístěn herní salónek, ve kterém jsou umístěny kulečníkové stoly a deskové hry. Všechny pokoje jsou vybaveny vlastní koupelnou a WC. V penzioně se nachází také vyhřívaný bazén, vířivka a sauna. V letních měsících je možnost využívat venkovní a squashový kurt. Složení pokojů: 4x dvoulůžkový pokoj, 1x apartmán až pro 7 osob, 2x dvoulůžkový pokoj s přistýlkou V penzioně je umístěna restaurace o kapacitě 45 osob. V letních měsících penzion nabízí posezení na zahrádce s 16 místy a uzavřenou grilovací zahradou pro 25 osob. Penzion Mlýn Pataki je samostatně stojící, nepodsklepený, se třemi nadzemními podlažími a částečným podkrovím, o celkové užitné ploše 1 222 m 2. Objekt je zděný, vnitřní omítky štukové hladké, krov šikmý, střecha sedlová a částečně valbová pokryta šindelovou krytinou, vnější omítka fasádní zateplovací systém. Okna plastová, dveře dřevěné s obložkami. Podlahy jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou, koberci a laminem. Vytápění plynové, ohřev vody je zajištěn plynovými kotli, popřípadě elektřinou. Popis oceňované stavby: Penzion Mlýn Pataki, Mukařov, okr. Praha - východ Stáří objektu 36 roků Stav objektu Po rekonstrukci Počet NP 3 Počet PP 0 Výměra pozemku 3 588m2 Zastavěná plocha RD 785 m2 Užitná plocha 1 222 m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace, plyn
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Penzion v obci Říčany Radošice, okr. Praha - východ Popis: Penzion ve velmi dobrém stavu s vlastní restaurací, terasou, tenisovými kurty, Stáří objektu 40 roků Stav objektu Velmi dobrý Výměra pozemku - Zastavěná plocha RD 800 m2 Užitná plocha RD 1 200m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod 19 000 000,-Kč 15 833,-Kč Koeficient K1: koeficient místa 0,98 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Celkový koeficient: 0,93 14 725,-Kč Objekt č. 2: Penzion v obci Škvorec, okr. Praha - východ Popis: Penzion po kompletní rekonstrukci, s luxusní restaurací a venkovní terasou Druh nemovitosti Ubytovací Poloha Samostatně stojící, centrum obce Stáří objektu 47 roků Stav objektu Po rekonstrukci Počet NP 2 Počet PP 0 Výměra pozemku - Zastavěná plocha RD 216 m2 Užitná plocha RD 700 m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace 21 970 000,-Kč 31 386,-Kč Koeficient K1: koeficient místa 0,95
Celkový koeficient: 0,87 26 992,-Kč Objekt č. 3: Hotel v obci Kamenice, okr. Praha - východ Popis: Hotel ve velmi dobrém stavu Stáří objektu 38 roků Stav objektu Velmi dobrý Výměra pozemku - Zastavěná plocha RD 372 m2 Užitná plocha RD 520 m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace 25 000 000,-Kč 48 077,-Kč Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Celkový koeficient: 0,82 39 423,-Kč Objekt č. 4: Penzion v obci Senohrady, okr. Praha -východ Popis: Penzion lze využít jako domov důchodců, školicí středisko nebo firemní studio. Stáří objektu 45 roků Stav objektu Průměrný Podkroví Ano Svislé nosné konstr. Smíšená Výměra pozemku - Zastavěná plocha RD 357 m 2 Užitná plocha RD 500 m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace, plyn 25 000 000,-Kč 50 000,-Kč Koeficient K1: koeficient místa 0,90
Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,78 39 000,-Kč Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy penzionu Mlýn Pataki je stanovena ve výši 26 500, Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 32 380 000, Kč. Za tuto cenu by byl penzion Mlýn Pataki běžně prodejný. Obvyklá cena: 32 380 000,- Kč. Slovy: Třicetdvamilionůtřistaosmdesáttisíc Kč. V Praze dne 13.9.2016 Ing. Karel Schwarz