Znalecký posudek číslo 9/7/13

Transkript

1 Kraj : Liberecký Č.j.: 080 EX 246/13-33 Oblast : Liberec Obec : Všelibice Katastr. území : Všelibice Znalecký posudek číslo 9/7/13 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů ve Všelibicích Majitel nemovitosti: Rubášová Eva a Březinová Blanka, Starý zámek 1, Český Dub Objednavatel: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, Mladá Boleslav Účel: Stanovení obvyklé (tržní) ceny Vypracoval: Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196 Datum přešetření: Datum provedení: Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu, 5 stran příloh

2 - 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 72, č. 311 ze dne Kopie z katastrální mapy ze dne Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky MF č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je nedokončený rodinný dům s příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Všelibice, v části Roveň, v katastrálním území Všelibice. Nemovitost se nachází v okrajové odloučené části obce, v pravidelné zástavbě rekreačních a rodinných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace je do žumpy. K objektu patří venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné cestě navazující na veřejnou asfaltovou komunikaci, která prochází obcí a zde končí. Pozemky jsou svažité jihovýchodním směrem, neoplocené. Parkování je u domu na vlastním pozemku. Obec Všelibice má 526 obyvatel. A.3. Předmět ocenění Rodinný dům Venkovní úpravy Pozemky Trvalé porosty

3 - 3 - B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - 5 Popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 52 je na pozemku p.č.st. 310, je pravidelného půdorysu, přízemní s podkrovím, nepodsklepený, se dvěma byty. Dispozičně se skládá v přízemí z chodby, šatny, koupelny s WC, obývacího pokoje, kuchyně, terasy, dále s dalším samostatným vstupem, kde je pokoj, obývací pokoj, kuchyň, skladová místnost, schodiště vede do podkroví, kde je chodba, půdní prostory a balkon. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako venkovní úpravy, tj. žumpa, bazén, zpevněné plochy, opěrná zeď, plot, kotce pro psy, přípojka vodovodu, elektřiny, kanalizace do žumpy. Dle zjištění od majitele je dům nedokončený, vzniká přestavbou z původního domu a novou přístavbou. Je třeba dokončit střešní krytinu vč. klempířských konstrukcí, vnitřní omítky, fasádu, rozvod vytápění, okna, podlahy, schodiště, dveře, celou vnitřní část přístavby dnes pouze hrubá stavba, podkroví, terasu a balkon. Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová doprava je v dosahu, ale ve větší docházkové vzdálenosti. V obci sídlí obecní úřad. V obci se nachází obchod se smíšeným zbožím, restaurace, ostatní je v nedalekém Českém Dubu, kde jsou obchody a služby, základní, mateřská škola, zdravotní středisko, lékárna, kulturní a sportovní zařízení, restaurace, pension. Je zde zemědělská a rekreační oblast, kde jsou omezené pracovní příležitosti. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny. Výpočet objemů Zastavěná plocha: přízemí: podkroví 16,45 x 11,65 + 6,65 x 4,45 = 221,23 m2 16,45 x 11,65 = 191,64 m2 Obestavěný prostor: 16,45 x 11,65 x ( ( 3,70 + 4,30)/2 + 3,50/2 ) + 6,65 x 4,45 x 2,70 + 3,50 x 2,00 x 2,00/ ,50 x 2,00 x 1,00/2 x 5 = 1 196,33 m3

4 - 4 - Konstrukce a vybavení : 1. Základy betonové pasy, izolace 2. Zdivo zděné + polystyren, tl. 40 cm 3. Stropy dřevěné trámové a betonové monolit. 4. Střecha dřevěný krov 5. Krytina není, nyní pouze lepenka 6. Klempířské konstrukce nyní nejsou 7. Vnitřní omítky budou vápenné štukové a SDK 8. Vnější omítky nyní nejsou 9. Vnější obklady nyní nejsou 10. Vnitřní obklady koupelna, WC, kuchyň 11. Schody prozatím dřevěné 12. Dveře bude většinou bez dveří 13. Okna dřevěná Euro, nyní pouze část 14. Podlahy obytných místností bude koberec,dřevotřísková, keram. dlažba 15. Podlahy ostatních místností bude keramická dlažba, beton. mazanina 16. Vytápění kamna na pevná paliva, vzduchové rozvody 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyně sklokeram.deska, el.trouba, kuchyň. linka 24. Vnitřní vybavení vana, sprch. kout, umyvadlo 25. Záchod splachovací závěsné 26. Ostatní chybí Výpočet ukazatelů a koeficientů Objekt se svým charakterem zařazuje do kategorie se šikmou střechou, zděný, nepodsklepený s jedním N.P. typu A se základní sazbou 2 290,- Kč/m3 o. p. Úprava sazby o podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.N.P.: 2 290,- x 1,12 = 2 565,- Kč/m3 o. p. Koeficient polohový K5 = 0,85 CZ-CC 112, SKP Koeficient změny cen Ki = 2,150 Stavba pro RD, Liberec do 1000 obyv. Koeficient prodejnosti Kp = 1,566 Vybavenost objektu položka podstandart chybí nadstandart 12. Dveře 0,

5 Vytápění 0, Bleskosvod - 0, Rozvod plynu - 0, Vybavení kuchyní - - 0, Ostatní - 0, součet 0,084 0,045 0,005 n = 0,005 0,084 0,045 x 1,852 = 0,162 K4 = 1-0,162 x 0,54 = 0,913 Rozestavěnost Nedokončenost objektu cca 40 %. Výpočet ceny domu ZCU =ZC x K4 x K5 x Ki x Kp= 2 565,- x 0,913 x 0,85 x 2,150 x 1,566 = 6 702,- Kč/m3 o.p. Pořizovací cena: 1 196,33 x 6 702, ,- Kč Cena rozestavěného domu: ,- x 0, ,- Kč =========== Venkovní úpravy - 10 Cena se stanoví ve výši 4 % z ceny stavby objektu, jelikož většina je nedokončených. Jedná se o žumpu, zpevněné plochy, terasu, opěrnou zeď, plot, kotec pro psy, bazén, přípojku vodovodu, elektřiny, kanalizace. Cena: ,- x 0,04 = ,- Kč ========== Pozemek - 28 Pozemek p.č.st. 310 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 155 m2 Cp = 35 + ( ) x 0, = 35,- Kč/m2 Zc = Cp x 1,00 = 35,- x 1,00 = 35,- Kč/m2

6 - 6 - Úprava sazby: přístup po nezpevněné komunikaci - 5 % není možnost napojení na veř. kanalizaci - 7 % nepříznivé docházkové vzdálenosti - 5 % součet - 17 % Upravená sazba: 35,- 35,- x 0,17 = 29,- Kč/m2 CZ-CC 112, SKP Koeficient změny cen Ki = 2,150 Stavba pro RD, Liberec do 1000 obyv. Koeficient prodejnosti Kp = 1,566 Cena: 155 x 29,- x 2,150 x 1,566 = ,- Kč Pozemek p.č. 465/2 orná půda, výměra m2 Pozemek p.č. 466/1 zahrada, výměra m2 Pozemek p.č. 466/2 orná půda, výměra m2 Pozemek p.č. 466/6 trvalý travní porost, výměra 205 m2 Cena pozemku: ( ) x 29,- x 2,150 x 1,566 x 0,40 = ,- Kč Cena pozemků celkem po zaokrouhlení: ,- Kč ========== Trvalé porosty - 42 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o keře, ovocné a okrasné stromy. Pokryvná plocha: m2 Smíšené trvalé porosty: koef. 0,065 CZ-CC 112, SKP Koeficient změny cen Ki = 2,150 Koeficient prodejnosti Kp = 1,00 Cena porostů: x 29,- x 2,150 x 1,00 x 0,4 x 0,065 = 4 053,- Kč ========

7 - 7 - C. R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný dům ,- Kč 2. Venkovní úpravy ,- Kč 3. Pozemky ,- Kč 4. Trvalé porosty 4 053,- Kč součet ,- Kč Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění dle ,- Kč =========== D. S T A N O V E N Í T R Ž N Í C E N Y V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí mezi 1,2 1,8 mil. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze, orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi, dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Je oceněno včetně věcných břemen, práv a závad. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také míra obliby a výše invest. nákladů neodpovídá rozsahu nemovitosti, a také k přihlédnutí k vložení investice potřebné k dokončení oceňovaného objektu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen RD na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena - tržní cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši: Tj. slovy: Jedenmilionpětsettisíc00/Kč ===================== ,- Kč ===========

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 9/7/13 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Liberci dne x žadatel 1x archiv znalce

9 Fotodokumentace