Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti číslo 5518-28/2016 aktualizace č.1 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor rodinný dům čp.663 v Hodoníně Adresa nemovitosti: Nábřeží 663, 69501 Hodonín Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Hodonín, k.ú. Hodonín, kód k.ú. 640417, LV 13785 Ostatní stavby: venkovní úpravy,,, Pozemky: st. 421/7 Vlastník stavby: Blanka Dubovski, Nábřeží 663/8, 69501 Hodonín, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník stavby: SJM, Galba Peter a Galbová Blanka, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Peter Galba, Nábřeží 663 / 8, 69501 Hodonín Blanka Galbová, Nábřeží 663 / 8, 69501 Hodonín Vlastník pozemku: Blanka Dubovski, Nábřeží 663/8, 69501 Hodonín, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM, Galba Peter a Galbová Blanka, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Peter Galba, Nábřeží 663 / 8, 69501 Hodonín Blanka Galbová, Nábřeží 663 / 8, 69501 Hodonín OBJEDNATEL : Dražební solečnost Morava s.r.o. Adresa objednatele: Dlouhá 4433, 763 14 Zlín telefon: IČ: 26275953 e-mail: DIČ: CZ26275953, ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406 1406, 768 61 Bystřice pod Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201 Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu dle zák.26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 950 000 Kč id.1/2:475 000 Kč Datum místního šetření: 16.2.2016 Datum zpracování : 29.9.2016 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.20 V Bystřici pod Hostýnem, dne 29.9.2016 Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2000 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 24 975 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 104 / 0 0 113 383 70 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 945 672 Kč Výnosová hodnota 573 717 Kč Věcná hodnota 1 159 635 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč - z toho hodnota pozemku 169 500 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Rodinný dům v dobrém st.tech.stavu ale nedokončený a bez pozemku. Obvyklou cenu celého RD na LV 13785 v k.ú. Hodonín odhaduji na částku 950 000,- Kč z toho podíl id. 1/2 činí částku 475 000,- Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaná nemovitost je situovaná po pravé straně jednosměrné ulice Nábřeží ve stávající řadové zástavbě jako středový a je přimo přistupná z této ulice.nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.663 s pozemkem p.č.stt.421/7 bez příslušenstvím pouze z venkovními úpravami - pčřípojky IS a zpevněné plochy ve dvoře. Rodinný dům na JV okraji města v rezidenční zástavbě. - viz. situace v příloze Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Technické řešení Přízemni, z části podsklepený řadový vnitřní objekt s hambálkovým krovem a podkrovím založený na základových pasech,svislé nosné konstrukce zděné v kombinaci plná cihla a plynosilikátové tvárnice v tl. 45 cm, stropy pravděpodobně keramické nad podkrovím dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, střecha sedlová se dvěma vikýři do ulice a střešní pálenou krytinou, klempířské konstrukce z FeZn plechu bez parapetů,schodiště do podkroví dřevěné z obýv. pokoje s podstupnicemi, fasáda chybí, vnitřní omítky štukové, okna plastová standartní, dveře dřevěné hladké do ocel. zárubní vstupní plastové, podlahy kombinace keramické dlažby a standartních plovoucích podlah, výtápění ústřední plynovým kotlem a otopné panely v době prohlídky nefunkční a vytápění pouze kamny na TP v obýv.pokoji. Standardní hygienické vybaveni- obložená koupelna, v koupelně vana,umyvadlo a spl. WC včetně el. boileru na ohřev TUV - vše standartní. Standartní kuch. linka a sporák se SK deskou. Dispoziční řešení : vstup z ulice po pravé straně do průchozí chodby s výstupem do dvora. Po levé straně chodby vstup do kuchyně a z ní vlevo do obývacího pokoje. Z OP schodiště do podkroví,kde je jedna obytná místnost. Z kuchyně vpravo vstup do koupelny,která je umístěna ve dvorní přístavbě. rodinný dům řešen jako dům s jednou bytovou jednotkou 2+kk a byl realizován jako novostavba na místě původně asanovaného RD a v době prohlídky je nedokončený.( chybí fasáda a dokončení místnosti v podkroví ) Objekt RD s pozemkem pouze zast.plochy a dvora bez zahrady a je připojen na všechny potřebné inženýrské sítě z ulice Nábřeží. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 2000 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2887/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 2887/1 Město Hodonín Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro - 3 -
pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení viz. informace na LV Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis rizika Nemovitost není pronajímána Stavby dlouhou dobu rozestavěné Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 13785 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0645 Hodonín Obec: 586021 Hodonín Katastrální území: 640417 Hodonín Ulice: Nábřeží č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 8754016942 Blanka Dubovski Nábřeží 663/8, 69501 Hodonín 1 / 2 SJM Galba Peter a Galbová Blanka 1 / 2 Peter Galba Nábřeží 663 / 8, 69501 Hodonín Blanka Galbová Nábřeží 663 / 8, 69501 Hodonín Stavby stavba je součástí pozemku část obce Hodonín Rodinný dům č.p. 663 na pozemku p.č. st. 421/7 ANO Pozemky st. 421/7 Stavební parcela Parcela KN 113 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Přízemni, z části podsklepený řadový vnitřní objekt s hambálkovým krovem a podkrovím založený na základových pasech,svislé nosné konstrukce zděné v kombinaci plná cihla a plynosilikátové tvárnice v tl. 45 cm, stropy pravděpodobně keramické nad podkrovím dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, střecha sedlová se dvěma vikýři do ulice a střešní pálenou krytinou, klempířské konstrukce z FeZn plechu bez parapetů,schodiště do podkroví dřevěné z obýv. pokoje s podstupnicemi, fasáda chybí, vnitřní omítky štukové, okna plastová standartní, dveře dřevěné hladké do ocel. zárubní vstupní plastové, podlahy kombinace keramické dlažby a standartních plovoucích podlah, výtápění ústřední plynovým kotlem a otopné panely v době prohlídky nefunkční a vytápění pouze kamny na TP v obýv.pokoji. Standardní hygienické vybaveni- obložená koupelna, v koupelně vana,umyvadlo a spl. WC včetně el. boileru na ohřev TUV - vše standartní. Standartní kuch. linka a sporák se SK deskou. Dispoziční řešení : vstup z ulice po pravé straně do průchozí chodby s výstupem do dvora. Po levé straně chodby vstup do kuchyně a z ní vlevo do obývacího pokoje. Z OP schodiště do podkroví,kde je jedna obytná místnost. Z kuchyně vpravo vstup do koupelny,která je umístěna ve dvorní přístavbě. rodinný dům řešen jako dům s jednou bytovou jednotkou 2+kk a byl realizován jako prakticky novostavba na místě původně asanovaného RD a v době prohlídky je nedokončený.( chybí fasáda a dokončení místnosti v podkroví ). Z - 4 -
původního RD zůstala pouze část obvodového zdiva. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží I.PP 9,10 m 2 0,00 m 2 I.NP 70,22 m 2 56,18 m 2 podkroví 59,68 m 2 47,74 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha I.PP 0,00 m 2 1,00 0,00m 2 I.PP - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 I.NP 56,18 m 2 1,00 56,18m 2 I.NP - celkem 56,18 m 2 56,18 m 2 podkroví 47,74 m 2 1,00 47,74m 2 podkroví - celkem 47,74 m 2 47,74 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP 9,10*2,30 = 20,93 m 3 vrchní část 7,75*7,70*2,80+3,10*3,40*2,30 = 191,33 m 3 střešní část 7,75*7,70*(1,40+2,90/2)+3,10*3,40*0,20/2 = 171,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 383,39 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm keramické hambálkový krov pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha keramická dlažba ústřední topení třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 70 Obestavěný prostor [m 3 ] 383,39-5 -
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 533 559 Stáří roků 16 Další životnost roků 64 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 920 135 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH venkovní úpravy zpevněné plochy,oplocení,přípojky inž. sítí 421/7 1,00 kpl 100 000 Kč/kpl 100 000 Kč 30 % 70 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 70 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků pozemek p.č. st.421/7 zastavěná plocha bez zahrady o výměře 113 m 2 v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.v místě obvyklá cena pozemků: 1 500,- Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 421/7 113 1 500 1 / 1 169 500 Celková výměra pozemků: 113 Hodnota pozemků celkem: 169 500 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 105,00 232 500 000 4 762 1,74 8 297 rodinný dům Poštorná, Oceňovaná nemovitost situovaná po pravé straně ulice Nádražní ve stávající řadové zástavbě jako středový s dvorní přístavbou a je přimo přistupná z této ulice.nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.322 s pozemkem p.č.1862 a příslušenstvím, sestávajícím ze zděného přístřešku a venkovních úprav ve dvoře.prodej 2014: 500 000,- Kč Hodnocení: Redukce pramene ceny - oceňovaný objekt - koeficient 1,00; Poloha - v lepší poloze - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - v lepším ST stavu a vybavení - koeficient 1,20; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v lepším ST stavu a vybavení; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 160,00 205 1 800 000 11 250 0,90 10 125 rodinný dům Břeclav, Prodej celopodsklepeného rodinného domu, cihlový, v řadové zástavbě, v těsné blízkosti centra města. Sedlová střecha, dřevěné krovy, částečně zapuštěný sklep, obytné patro ve zvýšeném přízemí. Stáří domu cca 60 let, dům prošel základní přestavbou cca před 30 lety. Za domem nádvoří, užívané jako uzavřený dvůr a zahrada se vzrostlými stromy. Dům napojen na ing. sítě. Topení plynové, WAF, obecní vodovod, napojení na kanalizaci. Okna dřevěná se žaluziemi, obnovena fasáda domu.po rekonstrukci. Prodej 2014: 1 800 000,- Kč - 6 -
Hodnocení: Redukce pramene ceny - oceňovaný objekt - koeficient 1,00; Poloha - v podobné poloze - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu - koeficient 0,95; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - oceňovaný objekt; Poloha - v podobné poloze; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 152,00 280 1 530 000 10 066 0,88 8 858 rodinný dům Hodonín, Prodej rodinného domu 265 m2, pozemek 280 m2 Pančava, Hodonín 1 530 000 Kč větší řadový dům se zahradou po částečné rekonstrukci v centru Hodonína. Dispozice ve zvýšeném přízemí byt 2+kk po rekonstrukci, koupelna se sprchou a wc. V 1.patře a podkroví další 4 pokoje se zasklenou terasou před rekonstrukcí. V domě dále sklep po celé zastavěné ploše a část volného podkroví. Nové rozvody vody, odpadů, částečně elektřiny, topení a plynu Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - oceňovaný objekt - koeficient 1,00; Poloha - v lepší poloze - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - v lepším vybavení a St stavu - koeficient 1,05; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v lepším vybavení a St stavu; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 194,00 0 1 490 000 7 680 1,17 8 986 rodinný dům Hodonín, Prodej rodinného domu 194 m2, pozemek 97 m2 Hodonín, okres Hodonín 1 490 000 Kč k prodeji rodinný dům 4+1 na ul. Měšťanská v Hodoníně. Dům je v původním stavu vhodný k rekonstrukci, ale vzhledem k výhodné poloze se dá využít ke komerci. Při vstupu do domu se nachází po pravé straně dílna a vlevo od schodiště pokoj, který byl využíván jako kuchyňka. V mezipatře je špajz na potraviny. V prvním poschodí se nachází velká prostorná ložnice, obývací pokoj, menší pokojík a prostorná rohová pracovna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - oceňovaný objekt - koeficient 1,00; Poloha - v lepší poloze - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - v lepším vybavenéí a ST stavu - koeficient 1,10; Vliv pozemku - podobný pozemek - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v lepším vybavenéí a ST stavu; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Variační koeficient před úpravami: 29,41 % Variační koeficient po úpravách: 7,32 % Započitatelná plocha 103,92 m 2 Minimální jednotková cena: 8 297Kč/m 2 Minimální cena: 862 224 Kč Průměrná jednotková cena: 9 067 Kč/m 2 Průměrná cena: 942 243 Kč Maximální jednotková cena: 10 125 Kč/m 2 Maximální cena: 1 052 190 Kč Stanovená jednotková cena: 9 100 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 945 672,- Kč - 7 -
Výpočet výnosové hodnoty Obvyklá cena nájemného v daném místě se dle nabídky RK pohybuje za podobné objekty kolem 5 tisíc Kč měsíčně Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 5 000 60 000 Celkový výnos za rok: 60 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 533 559 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 60 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 60 000 Náklady (za rok) Opravy a údržba 1.50 % z RC Kč/rok 23 003 Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Pojištění 0.07 % z RC Kč/rok 1 073 Daň z nemovitosti Kč/rok 1 500 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 25 577 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 34 423 Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč 573 717 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Rodinný dům v dobrém st.tech.stavu ale nedokončený a bez pozemku. Obvyklou cenu celého RD na LV 13785 v k.ú. Hodonín odhaduji na částku 950 000,- Kč z toho podíl id. 1/2 činí částku 475 000,- Kč Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 945 672 Kč Výnosová hodnota 573 717 Kč Věcná hodnota 1 159 635 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč - z toho hodnota pozemku 169 500 Kč Silné stránky nemovitosti - nejsou Slabé stránky nemovitosti - rodinný dům bez pozemku - nedokončený Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Výpis z katastru nemovitostí 1-8 -
Snímek katastrální mapy 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 8.2.1989 č.j.spr.486/89 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví odvětví stavby obytné.znalecký posudek zapsán pod pořadovým číslem 5518-26/2016 aktualizace č.1. interiery objektu pokoj v podkroví stávající vytápění v OP I.NP ob. pokoj v I.NP kuchyně v I.NP koupelna v I.NP ohřev TUV - 9 -
vstupní chodba dvůr dtto uliční pohled uliční pohled ulice Nábřeží - 10 -
- 11 -
- 12 -