- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2687-644/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č. 511/10 jehož součástí je rozestavěná stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 511/3, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Loučky nad Odrou, obec Odry, okres Nový Jičín (LV č. 701) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Odhad ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00543/12 Podle stavu ke dni 28. 12. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30. 12. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Rozestavěná stavba bez čp/če Vítovka, 742 35 Odry Nový Jičín Odry Loučky nad Odrou 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 28. 12. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinná, ani spoluvlastník, ani přes výzvu neumožnili znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 701 pro k.ú. Loučky nad Odrou ze dne 1. 12. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00543/12-175 o ustanovení znalce ze dne 1.12.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 701 zapsán: Čablíková Daniela, Loučky 215, 74236 Odry Ferencz Tomáš, Tošovická 830/3, 74235 Odry podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ferencz Tomáš Nařízení exekuce - Čablíková Daniela Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
- 3 - Dále je na LV 701 v části D uvedeno: - Podaná žaloba na určení vlastnického práva ke dni 5. 5. 2009, k id. ½, povinnost k Daniele Čablíkové - Podaná žaloba na určení vlastnického práva ke dni 5. 5. 2009, k id. ½, povinnost k Tomáši Ferenczovi blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Nový Jičín, obci Odry, části Vítovka, na okraji zastavěného území, směrem na Loučky. Okolní zástavbu tvoří řídká zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. V Odrách je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 511/10 jehož součástí je rozestavěná stavba bez čp/če a pozemkem parc.č. 511/3, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - na pozemku parc.č. 511/3 se nachází přístřešek pro auto. Výměra cca 20 m 2. b) venkovní úpravy oplocení (pouze z čelní strany, z boční strany pouze ocelové sloupky), vrata, zpevněné plochy (částečně chybí dokončit), přípojky inženýrských sítí, jezírko, dětské průlezky c) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty, převážně okrasné, různého druhu a stáří Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné a vyhledávané lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci a není mu znám skutečný stupeň rozestavěnosti stavby 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 511/10 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 154 m 2 Parc.č. 511/3 orná půda o výměře 3 548 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rozestavěná stavba, vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků činí 3 702 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Rozestavěná stavba bez čp/če, součást pozemku parc.č. 511/10 Oceňovaná rozestavěná stavba - rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce znalec předpokládá zděné. Střecha je sedlová. Krytina střechy je plechová. Klempířské konstrukce plastové. Fasádní omítky chybí, pouze zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna plastová, dveře hladké plné a prosklené. Podlaží jsou propojena schodištěm.
- 5 - Zastavěná plocha objektu činí 154 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 190 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění kotlem na zemní plyn či tuhá paliva, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchového koutu), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem případně dalšími vestavnými spotřebiči. Technický stav objektu předpokládám dobrý, s nutností dalších investic na dokončení fasádních omítek. Rodinný dům je napojen na přípojky inženýrských sítí a to minimálně na elektřinu a vodu.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí (cca 25 km) obchoduje pouze omezeně s novostavbami rodinných domů případně rozestavěných domů. Znalec pro srovnání vybral rodinné domy dokončené, kdy rozestavěnost zohlednil v koeficientu technického stavu. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 3 900 tis. až 6 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Odry, Loučky Bělotín, okr. Přerov Odry, Kamenka Jistebník, okr. Nový Jičín ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 3 702 1488 2 426 1000 užitná podlahová plocha 190 200 250 210 prodejní/nabídková cena celkem 4 950 000 3 900 000 6 498 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje XII.15 XII.15 XII.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srovnatelný horší lepší korekce pro tech. Stav 1,00 1,20 0,85 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná lepší korekce pro lokalitu 1,00 1,00 0,95 příslušenství srovnatelné srovnatelné lepší korekce pro příslušenství 1,00 1,00 0,90 korekce pro velikost pozemku 1,20 1,10 1,25 korekce pro velikost domu 1,00 0,85 0,95 Indikovaná hodnota nemovité věci 4 777 103 5 346 000 3 938 220 5 047 088 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 4 777 103,- Kč
- 7 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2: 4 777 103,- Kč 2 388 551,50 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 2 388 555,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 388 555,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a součástí a příslušenství. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci: pozemku parc.č. 511/10 jehož součástí je rozestavěná stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 511/3, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Loučky nad Odrou, obec Odry, okres Nový Jičín (LV č. 701), je stanovena ke dni 28. 12. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši ½) oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 388 555,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½ ): pozemku parc.č. 511/10 jehož součástí je rozestavěná stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 511/3, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Loučky nad Odrou, obec Odry, okres Nový Jičín (LV č. 701) činí Slovy: dva-miliony-třista-osmdesát-osm-tisíc-pět-set-padesát-pět-korun-českých 2 388 555,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 30. 12. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2687-644/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Rozestavěný RD Pohled z ulice Rozestavěný RD Pohled od RD Vedlejší stavba - přístřešek Zahrada Rozestavěný RD
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Bělotín, okr. Přerov Cena: 4 950 000,- Kč Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 1 488 m 2 Patrový RD zkolaudovaný v r. 2006 o zastavěné ploše 140 m2. V přízemí, které je vytápěno podlahou se nachází kuchyň, technická místnost včetně WC a obývací pokoj s krbem napojeným do topného systému. V patře jsou čtyři pokoje, dvě koupelny s WC a šatna. K domu náleží oplocená okrasná zahrada o výměře 1348 m2 se zahradním domkem a domácí udírnou. Nemovitá věc č. 2 RD Odry-Kamenka, okr. Nový Jičín Cena: 3 900 000,- Kč Užitná plocha: 250 m 2 Velikost pozemku: 2 426 m 2 Rodinný dům v chráněné krajinné oblasti Poodří, který disponuje 2 BJ v hlavní budově a jednou BJ v domku pro hosty. Všechny BJ jsou vybaveny novými kachlovými kamny. Kuchyň a skříně vyrobeny na míru z masivu. Vytápění tepelným čerpadlem s poč. řízením týdenního cyklu. Součástí je kamenný vinný sklípek, skleník a 3 garážová stání. Ovocný sad, okrasná i užitková zahrada..nemovitá věc č. 3 RD Jistebník, okr. Nový Jičín Cena: 6 498 000,- Kč Užitná plocha: 210 m 2 Velikost pozemku: 1 000 m 2 Novostavba 5+kk s dvojgaráží, terasou + technickou místností, posilovnou a pracovnou, která byla zkolaudována v roce 2013. Jedná se o cihlový rodinný dům s terasou na patro o celkové výměře 320m2(obě patra) z toho je 160m2 zastavěné plochy včetně dvojgaráže cca 40m. Celková plocha pozemku je 1000m2. Na pozemku je upravená zahrada včetně anglického trávníku, se zabudovaným venkovním zastřešeným bazénem s filtrací (6,5 x 3,5m2) a technickou místností včetně zastřešeného posezení. Do domu se vchází přes menší vstupní místnost buď z garáže anebo hlavním vchodem. Ze vstupní místnosti se jde do přízemí (vstupní haly). V přízemí je menší koupelna se záchodem včetně sprchovacího koutu. Dále pracovna. A velký otevřený obývák spojený s kuchyňským koutem, jídelním stolem. Přes kuchyňský kout se dá projít na. Vedle kuchyňského koutu je technická místnost, která slouží jako prádelna a sušárna. U vstupu do technické místnosti je zabudovaná digitální klimatizace pro ochlazení celého přízemí. Kuchyňský kout má rohovou kuchyňskou linku se spotřebiči. Obývák s plynovým krbem. Uprostřed vstupní haly vedle kuchyňského koutu a obýváku se jde po krásných točených mramorových schodech do patra. Na patře je menší místnost, která slouží jako šatna. Dále dva velké pokoje. Obrovská místnost, která slouží jako koupelna s rohovou vířivou vanou, sprchovým koutem, WC a místem k posilování. Poslední místnost tvoří ložnice s šatnou a vstupem na terasu. V celém domě je podlahové topení na plyn, digitální klimatizace, bezpečnostní alarm, satelit, internet.