Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/2 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 243 Adresa nemovitosti: Polní 243, 464 01 Frýdlant Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Frýdlant, k.ú. Frýdlant, kód ČSÚ: 635 090, LV: 157 Ostatní stavby: Pozemky: 2575, 2571, 2576 Vlastník stavby: Tomáš Viktora, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM Lenka Viktorová, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Tomáš Viktora, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM Lenka Viktorová, Polní 243, 464 01 Frýdlant, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 098/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 400 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 2.4.2015 Datum zpracování : 2.4.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 2.4.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1870 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2+1 0 / 0 0 397 387 95 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 400 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 360 000 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 120 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 650 000 Kč - z toho hlavní budova 1 650 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 558 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Frýdlant je město s 7591 obyvateli ve frýdlantském výběžku s odpovídající infrastrukturou a s omezenou pracovní nabídkou.nemovitost je umístěna v okrajové části města v Polní ulici mez rodinnými domy. Poloha nemovitosti Stavba RD je v okrajové části města Frýdlant v ulici Polní mezi rodinnými domy. Jedná se o lokalitu s omezenou prodejností nemovitostí. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva soudcovská, exekutorská, insolvence. Tyto vady nejsou zahrnuty v ceně protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a částečným podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1870. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a veřejnou elektrickou distribuční síť Je možnost napojení na plynovod. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou původní kamenné. RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, Fasáda je vápenná, je započato zateplování svépomocí bez stěrek. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, schody jsou dřevěné žebříkové bez podstupnic, podlahy prkenné, plovoucí a dlažba, vytápění ústřední s napojením na krbová kamna. TUV - elektrický boiler. kanalizace standardní, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, koupelna s vanou, umyvadlem a WC v koupelně, vše bez obkladů, dveře hladké. Technický stav objektu je horší. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah prkenná, plovoucí, dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá - 3 -
19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standard 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 2575 o velikosti 140m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2571 o velikosti 103m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 2576 o velikosti 154m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 300,-Kč do 500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 300,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 2575 140 300 42 000 zahrada 2571 103 300 30 900 zahrada 2576 154 300 46 200 Hodnota pozemků celkem 119 100 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,10*16,50*2,76+5,70*1,85*2,45 = 258,09 m 3 Zastřešení 5,10*16,50*3,00/2+5,70*1,85*0,50/2 = 128,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 386,95 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 95 Obestavěný prostor [m 3 ] 386,95 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 277 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 654 987 0 Stáří roků 145 Další životnost roků 25 Opotřebení % 85,29 Věcná hodnota (VH) Kč 243 380-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Frýdlant, Kodešova 688,00 232 490 000 712 1,446 1 030 Zděný dům se sedlovou střechou, 2.NP, 2x 2+1, pozemek 232m 2. Před rekonstrukcí Frýdlant 985,00 670 1 300 000 1 320 0,765 1 010 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, 4+1, pozemek 670m 2, dobrý stav. Frýdlant 1 199,00 546 2 300 000 1 918 0,535 1 027 Samostatný rodinný dům se stanovou střechou, 1.PP, 2.NP, 5+1, pozemek 546, velmi dobrý technický stav. Průměrná cena 1 022 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 386,95 m 3 Porovnávací hodnota 395 544 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 650 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 240 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 49 500 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 49 500 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -