Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1917/012/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 4 s RD č.p. 14 a pozemek p.č. 14 Adresa nemovitosti: Pětikozly 14 Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Pětikozly, k.ú. Pětikozly, kód k.ú. 719552, LV 67 Ostatní stavby: kolna Pozemky: st. 4, 14 Vlastník stavby: SJM Bohuslav Jshn, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Jahnová, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Bohuslav Jshn, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Jahnová, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1099/2015-a, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění novostavby ve výstavbě) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 130 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.1.2016 Datum zpracování : 19.1.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 19.1.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 70 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2+kk 0 / 0 370 391 95 35,37 2+kk 0 / 0 370 391 95 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 0 Kč 130 142 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 505 976 Kč 1 292 708 Kč Obvyklá cena 130 000 Kč - z toho hodnota pozemku 25 570 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 675 785 Kč 1 577 898 Kč - z toho hlavní budova 493 785 Kč 1 395 898 Kč - ostatní objekty 182 000 Kč 182 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 67 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Pětikozly jsou je obec s 70 obyvateli s minimální infrastrukturou, cca 6 km západně od statutárního města Mladá Boleslav. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů na okraji obce RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Na místě zřejmě stál RD č.p. 14 na původních základech byla zahájena nová stavba, ale původní RD č.p. 14 zanikl. RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny zástavní práva a exekuce a ostatní závady nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu rozestavěné Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rozestavěnou stavbu se sedlovou střechou Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 2+kk Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce chybí. Střecha je sedlová v současné době již bez krytiny - shnilé bednění střechy, klempířské prvky chybí. Fasáda i vnitřní omítky chybí, okna a dveře chybí. Schodiště chybí. Z vnitřních instalaci je proveden pouze ležatá kanalizace, všechny ostatní konstrukce chybí. Objekt je volně přístupný, již delší dobu rozestavěný, podléhající povětrnosti. Kolna. Konstrukce Popis Rozestavěnost 1. Základy včetně zemních prací kamenné 100 % 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm 80 % 3. Stropy 100 % 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 100 % 5. Krytiny střech 0 % 6. Klempířské konstrukce 0 % 7. Úprava vnitřních povrchů 0 % 8. Úprava vnějších povrchů 0 % 9. Vnitřní obklady keramické 0 % 10. Schody chybí 0 % 11. Dveře 0 % 12. Vrata chybí 0 % 13. Okna 0 % 14. Povrchy podlah 0 % 15. Vytápění 0 % 16. Elektroinstalace 0 % 17. Bleskosvod 0 % - 3 -
18. Vnitřní vodovod 0 % 19. Vnitřní kanalizace 0 % 20. Vnitřní plynovod 0 % 21. Ohřev teplé vody 0 % 22. Vybavení kuchyní 0 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 0 % 24. Výtahy 0 % 25. Ostatní 0 % 26. Instalační pref. jádra 0 % Rozestavěnost celkem: 35 % Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč Způsob provedení výstavby: Relevantnost rozpočtu: Posouzení režimu výstavby dle stavebního zákona Stavební práce budou dle stavebního řádu prováděny: Stanovisko odhadce k režimu provádění stavebních prací dle stavebního řádu (Stavební zákon): Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků pozemek p.č. st. 4 je rovinaty, pozemek p.č. 14 je příkrý svah OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m 2. U pozemku p.č. 14 byla cena odhadnuta na 10,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 4 243 100 24 300 ostatní plochy 14 127 10 1 270 Celková výměra pozemků 370 Hodnota pozemků celkem 25 570 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce chybí. Střecha je sedlová v současné době již bez krytiny - shnilé bednění střechy, klempířské prvky chybí. Fasáda i vnitřní omítky chybí, okna a dveře chybí. Schodiště chybí. Z vnitřních instalaci je proveden pouze ležatá kanalizace, všechny ostatní konstrukce chybí. Objekt je volně přístupný, již delší dobu rozestavěný, podléhající povětrnosti. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 95,45 m 2 0,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 12,30x7,76x2,90 = 276,80 m 3 zastřešení 12,30x7,76x2,40 2 = 114,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 391,34 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 95 95 Obestavěný prostor [m 3 ] 391,34 391,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 262 3 567 Rozestavěnost % 35,37 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 493 785 1 395 898 Stáří roků 10 10 Další životnost roků 90 90 Opotřebení % 10,00 10,00 Věcná hodnota (VH) Kč 444 406 1 256 308 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Stávající stav Název Popis Parc. číslo Množství JC Rozest. RC Opotř. VH kolna zděná kolna st. 4 91,00 m3 2 000 Kč/m3 100 % 182 000 Kč 80 % 36 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 36 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Niměřice 820,00 1 002 970 000 1 183 0,20 234 Zděný RD s 2.NP, 4+1, stodola, před rekonstrukcí. Pozemek 1002m 2. Pětikozly 1 652,00 2 660 1 900 000 1 150 0,21 246 Zděný rodinný dům s 2.NP+1.PP, dobrý technický stav, stáří cca 100 let. Pozemek 2660m 2, Niměřice - Horní Cetno 680,00 1 234 1 200 000 1 765 0,16 283 samostatně stojící zděný RD s 1.NP, 1.PP, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Stodola. Pozemek 1234m 2, Variační koeficient před úpravami: 20,68 % Variační koeficient po úpravách: 8,21 % Průměrná cena 254 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 512,37 m 3 Porovnávací hodnota 130 142 Kč - 5 -
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 0Kč Upravená obvyklá cena: 0Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 0Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -