Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1970/065/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 48/2 s RD č.p. 99 a pozemek p.č. 61/4 Adresa nemovitosti: Vidim 99 Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Vidim, k.ú. Vidim, kód k.ú. 781681, LV 219 Ostatní stavby: Pozemky: st. 48/2, 61/4 Vlastník stavby: Michal Fojtík, Vidim 99, 277 21 Vidim, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Michal Fojtík, Vidim 99, 277 21 Vidim, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 211/2016-A Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 22.4.2016 Datum zpracování : 22.4.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 22.4.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1976 změna stavby v r. 2004 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: 137 (pokles) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 854 438 88 100,00 / 854 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 802 577 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 809 759 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 170 800 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 185 279 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 185 279 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 219 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Vidim je obec s 137 obyvateli cca 13 km severně od okresního města Mělník bez infrastruktury a s minimální pracovní nabídkou. Vidim je cca 9km od obce Liběchov, kde je základní infrastruktura. Vidim je v Chráněné krajinné oblasti Kokořinsko a dále je v památkově chráněném území. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v centru obce v zástavbě rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Chráněná krajinná oblast Kokořínsko a památkově chráněná obec. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou NE Bez věcných břemen Komentář: Pouze věcné břemeno ve prospěch oceňovaného pozemku - nemá vliv na obvyklou cenu. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Stáří původní stavby ( stodoly ) cca 40 let. V roce 2001 přestavba na RD. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Příslušenství tvoří kolna - bez stavebního povolení a kolaudace - nezakreslená v katastrální mapě - z těchto důvodů není zahrnuta v ceně. V obci chybí kanalizace - vlastní žumpa. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová s bleskosvodem s taškovou krytinou, klempířské prvky z mědi, fasáda je zateplená, ale již opadává, okna jsou dřevěná euro s dvojsklem, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, koupelna s vanou a umyvadlem a WC v 1.NP a koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC v podkroví, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Podlahy plovoucí, dveře foliovaní, schodiště dřevěné bez podstupnic, sporák sklokeramický, obklady běžného provedení v koupelnách a kuchyni. Příslušenství stavby Kolna bez stavebního povolení a kolaudace - není zahrnuta do ceny, venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 48/2 a p.č. 61/4 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce cihelné zdivo 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře foliované 12. Vrata chybí - 3 -
13. Okna dřevěná s dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí podlaha 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchový kout, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standard 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 48/2 o velikosti 326m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 61/4 o velikosti 528m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 200,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 48/2 326 200 65 200 zahrada 61/4 528 200 105 600 Celková výměra pozemků 854 Hodnota pozemků celkem 170 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 88,35 m 2 0,00 m 2 podkroví 71,92 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 11,60x6,20x3,90+5,30x3,10x2,90 = 328,13 m 3 zastřešení 11,60x6,20x2,70 2+5,30x3,10x1,60 2 = 110,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 438,37 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 88 Obestavěný prostor [m 3 ] 438,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 985 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 185 279 Stáří roků 40 Další životnost roků 115 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 638 959-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Želízy, Sitné 622,00 403 1 990 000 3 199 1,30 4 157 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, podkroví, částečné podsklepení, 6+2,Velmi dobrý stav po rekonstrukci, bydlení pro náročné, dvougaráž Želízy, Sitné 1 124,00 2 091 1 090 000 970 4,18 4 052 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 80 let. Před rekonstrukcí. Kokořín 425,00 334 1 700 000 4 000 1,03 4 128 Samostatný rodinný dům po rekonstrukci, 4+1 Variační koeficient před úpravami: 47,08 % Variační koeficient po úpravách: 1,08 % Průměrná cena 4 112 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 438,37 m 3 Porovnávací hodnota 1 802 577 Kč Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 800 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 170 800Kč Upravená obvyklá cena: 1 629 200Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 1 629 200Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -