ZNALECKÝ POSUDEK č. 1245-85/2013 O obvyklé ceně bytové jednotky č. 966/5 a spoluvlastnického podílu o velikosti 613/32856 na budovách č.p. 965 a 966 a pozemkách p.č. st. 4974 a st. 4975, které jsou zapsány na LV č. 8926 a 4605 v k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okr. Mladá Boleslav. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková č.j.: 025 Ex 14897/11 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky a k ní náležejícího spoluvlastnického podílu na budovách a pozemkách, za účelem stanovení jejich kupní ceny pro dražbu. Podle stavu ke dni 23.10.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 111 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 23.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně bytové jednotky č. 966/5 a spoluvlastnického podílu o velikosti 613/32856 na budovách č.p. 965 a 966 a pozemkách p.č. st. 4974 a st. 4975, které jsou zapsány na LV č. 8926 a 4605, k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okr. Mladá Boleslav. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 966/5 Adresa předmětu ocenění: U Stadionu 966 293 01 Mladá Boleslav II Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: 44 252 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.04.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 8926, k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, ze dne 27.03.2012 - LV č. 4605, k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, ze dne 27.03.2012 - Informativní snímek z KN mapy stažený z internetu, k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, měř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 14897/11, ze dne 27.03.2012 - Kopie prohlášení vlastníka na bytovou jednotku č. 966/5, pořízena na KÚ v Mladé Boleslavi - Cenová mapa pozemků města Mladá Boleslav - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou bytová jednotka č. 966/5 a spoluvlastnický podíl o velikosti 613/32856 na budovách č.p. 965 a 966 a pozemkách p.č. st. 4974 a st. 4975 zapsány na LV č. 8926, kat. území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, ve vlastnictví SJM Buriánka Tomáše, nar.: 15.01.1963, bytem U Stadionu 966, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav 1 a Buriánkové Ivety, nar.: 26.08.1966, bytem U Stadionu 966, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav 1. Budovy č.p. 965 a 966 a pozemky p.č. st. 4974 a st. 4975 jsou zapsány na LV č. 4605, kat. území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, ve vlastnictví SJM Buriánka Tomáše, nar.: 15.01.1963, bytem U Stadionu 966, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav 1 a Buriánkové Ivety, nar.: 26.08.1966, bytem U Stadionu 966, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 613/32856. - 2 -
V části C listu vlastnictví č. 8926 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, č.j.: 025 Ex 14897/2011 10(6 Exe 4324/2011), ze dne 08.11.2011 - Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 60 159,75 Kč s příslušenstvím ve prospěch CC Invest Ltd., IČ: C46484, Strait Street 90, 1436 Valleta - Palazzo, Pietro Stiges, Malta, na základě exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 025 Ex 14897/2011-11 (6 Exe 4324/2011), ze dne 08.11.2011 s právní mocí ke dni 15.11.2011 6. Dokumentace a skutečnost Terénní šetření v bytové jednotce nebylo provedeno, povinná byla nekontaktní. V době terénního šetření nebyl v bytové jednotce nikdo přítomen, resp. nikdo neotevřel. 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 966/5 je situována ve 3.NP v krajní řadové devítipodlažní zateplené panelové budově s plochou střechou v ulici U Stadionu. Budovy byly vystavěny asi před 40 lety, v sídlišti obdobných panelových domů, v severozápadní okrajové části města Mladé Boleslavi, v bývalém okrese Mladá Boleslav, ve Středočeském kraji. V budově je celkem 32 bytových jednotek. V 1.PP (suterénu) jsou situovány sklepy, prádelna, žehlírna, kolárna, kočárkárna, sušárna a společné komunikační prostory. V 1. - 8..NP jsou situovány vždy čtyři bytové jednotky. V budově je osazen výtah. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 966/5 II. Srovnávací metoda 2.1. Byt 2+1 ul. 17. listopadu, Mladá Bolelsav 2.2. Byt 3+1 ul. Na Radouči, Mladá Boleslav 2.3. Byt 2+kk ul. Jana Palacha, Mladá Boleslav 2.4. Byt 2+1 ul. Havlíčkova, Mladá Boleslav 2.5. Byt 2+1 ul. U Stadionu, Mladá Boleslav B. Znalecký posudek I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb - 3 -
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 966/5 Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 966/5 o celkové plošné výměře 61,30 m 2 (bez sklepa a lodžie) je situována ve 3. NP (dle prohlášení vlastníka je suterénní nadzemní podlaží zřejmě považováno za podlaží podzemní, z toho důvodu je uvedeno, že je bytová jednotka situována ve 2.NP) v krajní řadové devítipodlažní panelové obytné budově s plochou střechou. Původní dřevěná okna bytu jsou orientována na severozápad a na severovýchod. Byt 2+1 sestává z kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně, spíže, lodžie a sklepa o těchto plošných výměrách : - pokoj 20,30 m2 - pokoj 15,39 m2 - kuchyň 11,00 m2 - předsíň 10,86 m2 - WC 0,95 m2 - koupelna 2,56 m2 - spíž 0,24 m2 - lodžie 2,37 m2 - sklep 1,80 m 2 Součástí bytové jednotky je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, topení, STA, elektroinstalace a bytové odpady ke stoupacímu vedení), k bytové jednotce dále náleží podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře, vnitřní hrana vstupních dveří a vnějších oken, vybavení zařizovacími předměty. K vlastnictví jednotky náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 613/32856 na budovách a pozemkách. Vzhledem ke skutečnosti, že jsem v bytové jednotce neprovedla terénní šetření, nemohu byt podrobně popsat. Byt oceňuji jako udržovanou jednotku v původním stavu s umakartovým jádrem. Byt je vytápěn ústředním topením s dálkovým zdrojem tepla, TUV je rovněž ohřívána prostřednictvím dálkového zdroje. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 4974 Rovinatý pozemek obdélníkového půdorysného tvaru p.č. st. 4974 o celkové plošné výměře 235 m 2 je zapsán v LV jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn budovou č.p. 965. Pozemek je oceněn dle platné cenové mapy města Mladá Boleslav. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a st. 4974 235,00 1 100,00 258 500,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 258 500,- Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 4974 - zjištěná cena = 258 500,- Kč Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 4975-4 -
Rovinatý pozemek obdélníkového půdorysného tvaru p.č. st. 4975 o celkové plošné výměře 275 m 2 je zapsán v LV jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn budovou č.p. 966. Pozemek je oceněn dle platné cenové mapy města Mladá Boleslav. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a st. 4975 275,00 1 100,00 302 500,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 302 500,- Zastavěná plocha a nádbvoří p.č. st. 4975 - zjištěná cena = 302 500,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 4974 = 258 500,- Kč Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 4975 = 302 500,- Kč 561 000,- Kč Cena příslušenství - celkem = 561 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Mladá Boleslav Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 27 970,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 20,30 m 2 pokoj: 15,39 m 2 kuchyň: 11,00 m 2 předsíň: 10,86 m 2 WC: 0,95 m 2 koupelna: 2,56 m 2 spíž: 0,24 m 2 lodžie: 2,73 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,03 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 1,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,03 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m 2 * 0,10 = 0,18 m 2 Podlahové plochy - celkem = 64,21 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,646 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1-6 -
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 1,000 * 1,000 = 0,646 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 27 970,- Kč/m 2 * 0,646 = 18 068,62 Kč/m 2 CP = CU * PP = 18 068,62 Kč/m 2 * 64,21 m 2 = 1 160 186,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 160 186,09 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 561 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 613 / 32 856 Hodnota spoluvlastnického podílu: 561 000,- Kč * 613 / 32 856 = 10 466,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 466,67 Kč Bytová jednotka č. 966/5 - zjištěná cena = 1 170 652,76 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 966/5 1 170 652,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 170 652,80 Kč Celkem 1 170 652,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 170 652,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 170 650,- Kč II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány bytové jednotky v panelových budovách do 500 m od ulice U Stadionu v Mladé Boleslavi. Jednotlivé bytové jednotky se liší rozlohou, technickým stavem a umístěním v budově (podlaží). Všechny bytové jednotky jsou v závěrečné tabulce upraveny několika koeficienty. Oceňovanou nemovitost považuji za bytovou jednotku ve původním udržovaném technickém stavu. - 7 -
2.1.) Byt 2+1 Mladá Boleslav s balkónem v ulici 17. listopadu. V bytě nová KL, plastová okna se žaluziemi, na podlaze PVC. Byt je situován ve 3.NP. Nové stoupačky, zateplený dům Plošná výměra : 63 m2 Cena : 1 480 000,00 Kč 2.2.) Byt 2+1 Mladá Boleslav ul. Na Radouči, v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí. Byt je v původním udržovaném stavu, okna po výměně za plastová. Umakartové jádro, na podlahách je PVC a koberce. Dům je po celkové rekostrukci, nový výtah, střecha i stoupačky, zatepleno. Plošná výměra : 68 m2 Cena : 1 350 000,00 Kč 2.3.) Byt 2+kk Mladá Boleslav v ul. Jana Palacha. Byt je situován ve 3.NP budovy po částečné rekonstrukci (střecha, výtah, vst. dveře). Podlahy jsou pokryty PVC, plastová okna se žaluz. Plošná výměra : 42 m2 Cena : 1 195 000 Kč - 8 -
2.4.) Byt 2+1 Mladá Boleslav ul. Havlíčkova s lodžií. Dům je po celkové revitalizaci. Plastová okna, nová fasáda, zatepelno, nový výtah, stoupačky, lodžie po rekonstrukci. Plošná výměra : 65 m2 Cena : 1 590 000,00 Kč 2.5.) Byt 2+1 Mladá Boleslav ve 2. patře ul. U Stadionu, hezký slunný byt se 3 lodžiemi v domě s výtahem. V bytě je zděná koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem, vestavěné skř. plastová okna. Budova je zateplena. Plošná výměra : 58 m2 Cena : 1 400 000 Kč Tabulka srovnávaných nemovitostí : Bytová jednotka Celková cena : Plošná Cena/m2 Koeficienty: Cena/m2 výměra 2+1 ul. 17. listopadu 1 480 000,- Kč 63,00 m2 23 492,- 0,95*0,90*1,00 20 086,- 2+1 ul. Na Radouči 1 350 000,- Kč 68,00 m2 19 853,- 1,00*0,95*1,10 20 746,- 2+kk ul. J.Palacha 1 195 000,- Kč 42,00 m2 28 452,- 0,95*0,80*1,03 22 272,- 2+1 ul. Havlíčkova 1 590 000,- Kč 65,00 m2 24 462,- 0,95*0,90*1,01 21 124,- 2+1 ul. U stadionu 1 400 000,- Kč 58,00 m2 24 138,- 0,95*0,80*1,00 18 345,- průměr : 20 515,- k 1 koeficient navýšení cen realitními kancelářemi o svoji provizi k 2 koeficient tech. stavu a vybavenosti k 3 koeficient podlaží Výpočet srovnávací metodou : 20 515 * 61,30 = 1 257 570 Kč = 1 260 000 Kč - 9 -
C. Rekapitulace celková Administrativní cena celkem: Srovnávací cena celkem: 1 170 650,- Kč 1 260 000,- Kč Při stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Stanovení administrativní ceny nemovitostí na základě 25 vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávacím způsobem. Ke stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky byla zjištěna administrativní cena a cena bytové jednotky na základě srovnávání bytů v okolí jednotky oceňované. Výsledky obou metod se mírně liší, při stanovení obvyklé ceny se přikláním k výsledku zjištěnému srovnávací metodou ocenění, z důvodu, že byl nalezen dostatečný počet srovnatelných bytových jednotek v dané lokalitě. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. Obvyklá cena bytové jednotky: 1 260 000,- Kč slovy: jedenmilióndvěstěšedesáttisíckorunčeských a. bytová jednotka č. 966/5 a spoluvlastnický podíl o velikosti 613/32856 na budovách č.p. 965 a 966 a pozemkách p.č. st. 4974 a st. 4975, které jsou zapsány na LV č. 8926 a LV č. 4605, k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okr. Mladá Boleslav obvyklá cena činí, včetně příslušenství 1 260 000,00 Kč b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou. d. Výsledná cena všech výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 1 260 000,00 Kč. V Praze, dne 23.10.2013 Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1245-85/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 85/2013. - 11 -