Srovnávací tržní analýza 1/6
Srovnávací tržní analýza Ladislav Jandáček ladislav.jandacek@re-max.cz +420 727 832 834 Klient : Potanková Jaroslava Nemovitost : Prodej bytové jednotky Adresa : Čimická 2 Praha 8 Popis Nemovitosti : 3+1/balkon po kompletní, vkusné rekonstrukci Dispozice : 3+1 / balkon / zděný sklep Katastrální úřad : hlavní město Praha Katastrální pracoviště : Praha Katastrální území : Čimice Dopravní dostupnost : Velmi dobrá Občanská vybavenost : Velmi dobrá Obytná plocha : 76 m2 Poznámka k ceně (klady a zápory) : kompletně zrekonstruovaný byt, klimatizace výborná dostupnost přímo na stanici metra Kobylisy veškeré služby v místě v dosahu Čimický a Ďáblický háj, ZOO, botanická zahrada dům bez výtahu ( 3. patro ze 4 ) poloha přímo na rušné křižovatc 2/6
Fotografie nemovitosti 3/6
Konkurenční nemovitosti aktuálně v nabídce : Prodej bytu 3+1, 80m2 Kupní cena Plocha 3 200 000 Kč 40 000 Kč/m2 80 m2 Na základě polohy, stavu, vybavení a příslušenství byla upravena cena za m2 tak, aby odpovídala analyzované nemovitosti. Cena za m2 39 333 Kč Prodej bytu 3+1/L ul.služská,praha 8 Nabídka prodeje bytu 3+1/L o velikosti 80m2 v cihlovém domě v družstevním vlastnictví v blízkosti stanice metra Kobylisy trasa C, Praha 8, ul. Služská ve třetím patře. Byt je po rekonstrukci. Byt (Byt 3+1) Praha - Kobylisy Kupní cena Plocha 2 990 000 Kč 43 333 Kč/m2 69 m2 Na základě polohy, stavu, vybavení a příslušenství byla upravena cena za m2 tak, aby odpovídala analyzované nemovitosti. Cena za m2 41 166 Kč Prodej, Byt 3+1, 69 m2, Praha 8, Kobylisy Nabízíme na prodej hezký družstevní byt s lodžií na klidném místě v blízkosti metra C Kobylisy. Celková výměra bytu je 69 m2 + lodžie 4 m2 s jižní orientací. Obývací pokoj s výstupem na lodžii Prodej, Byt 2+1, 61m2, Kobylisy. Kupní cena Plocha 2 790 000 Kč 45 738 Kč/m2 61 m2 Na základě polohy, stavu, vybavení a příslušenství byla upravena cena za m2 tak, aby odpovídala analyzované nemovitosti. Cena za m2 38 877 Kč Nabízíme k prodeji prostorný byt 2+1 o užitné ploše 61 m2 s balkonem 1,2 m2, sklepem v Praze 8 u stanice metra C Kobylisy. Byt je převážně orientovaný jižním směrem do zeleně. Nachází se v 1. patře cihlové budovy bez výtahu. Dřevěné podlahy. Průměr kupní ceny : 2 993 333 Kč 42 762 Kč/m2 Průměr ceny za m2 : 39 792 Kč Souhrnná poznámka k aktuálně nabízeným nemovitostem Jako vzorek k porovnání jsem vybral 3 podobné byty v blízkém okolí. Všechny byty mají stejné klíčové parametry Družstevní vlastnictví, stav bytu a stav domu. Velikost, poloha a vybavení se lehce liší a je zohledněno v Analýze. 1. Byt je vetší, má lepší polohu v klidnějším prostředí, vybavení je horší 2. byt je menší, lépe umístěný s horším zařízením, má lodžii 3. byt je menší a má srovnatelnou polohu na rušné ulici 4/6
Nedávno prodané nemovitosti prodej 2 800 000,- 40 000,-/m2 (startovací cena 40 000/m2) - Ulice Služská Nabízíme k prodeji velmi útulný byt 3+kk o velikosti 70m2 s lodžií v ulici Služská. Jedná se o nástavbu na cihlovém domě bez výtahu z roku 1999. Byt se nachází ve 3. patře a je orientován na jih a na sever. Z chodby v bytě (s vestavěnou skříní) vedou vstupy do koupelny s vanou, jedním umyvadlem a bidetem, vstup na samostatnou toaletu, do ložnice a dále pak do obývacího pokoje s kuchyňským koutem s plně vybavenou kuchyní. Obývací pokoj s kuchyní a jídelním prostorem je velmi zajímavě dispozičně řešen s využitím posuvných dřevěných dveří, kterými lze prakticky zakrýt kuchyňský kout. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii. Dětský pokoj je dostupný též z obývacího pokoje. Vytápění bytu a ohřev vody zajišťujě plynový kotel. Na podlahách je dlažba (koupelna, toaleta) a dřevo. Parkování u domu. Byt je v družstevním vlastnictví a anuita je plně splacená. Velmi dobrá dopravní dostupnost - 2min na metro C Kobylisy, v okolí najdete kompletní síť obchodů a služeb. Nabízíme Vám velmi příjemné a útulné bydlení za zajímavou cenu. prodej 3 400 000,- 40 000/m2 (startovací cena 43 500,-/m2) - Náměstí Dr Holého Exkluzivně nabízíme k prodeji příjemný byt 3+1, 85 m2 ve 3. podlaží cihlového domu s výtahem a to pouhé 3 minuty chůze od metra. Byt je v družstevním vlastnictví se splacenou anuitou. Byt je dispozičně řešen: ze vstupní haly se vchází do kuchyně s jídelním koutem, do dětského pokoje, který nyní slouží jako pracovna a do prostorného obývacího pokoje, odkud se pak vchází dvoukřídlými prosklennými dveřmi do ložnice s krásným výhledem. Mezi ložnicí a dětským pokojem lze velmi jednoduše obnovit dveře. Z chodby pak vedou vstupy do 2 komor, koupelny s vanou a samostatné toalety. Orientace bytu je na západ (kuchyň s obývacím pokojem), severozápad (ložnice) a sever (pracovna). Na podlahách jsou parkety, linoleum (kuchyň a chodba) a dlažba (koupelna, toaleta). Byt je v dobrém, udržovaném stavu. Před 4 roky proběhla částečná rekonstrukce (nová plastová okna a rozvody elektřiny). Čistý a upravený dům prošel též částečnou rekonstrukcí, má novou fasádu a opravenou střechu. Dům má vlastní kotelnu, topení je opatřenou měřidly. Okolí nabízí kompletní síť obchodů a služeb a též láká ke sportovnímu a kulturnímu vyžití. Parkování před domem. Doporučuji prohlídku. prodej 2 550 000,- 38 636/m2 (startovací cena 39 300,-/m2) - Čimická Exkluzivně nabízíme k prodeji velmi příjemný a světlý byt 2+1 (o rozloze 66m2) v 5. patře cihlového domu. Byt je v družstevním vlastnictví a se splacenou anuitou. Byt má velmi prostornou předsíň se vstupy do jednotlivých místností - kuchyň se spíží a obývací pokoj s pěkným výhledem, ložnice s oknem, koupelna s vanou, samostatné WC a komora. Orientace bytu je na sever a jih. Na podlahách jsou parkety, linoleum (kuchyň, hala) a dlažba (koupelna, WC). Byt je ve velmi dobrém stavu a před 4 lety prošel citlivou rekonstrukcí - nová plastová okna, nové dveře. Čistý a upravený dům prošel částečnou rekonstrukcí, má opravenou střechu. 5/6
Souhrnná poznámka k prodaným nemovitostem Jako byty pro srovnání jsem vybral 2 byty v okolí (byt 1 a 3) a jeden v rámci prahy 8. Všechny byty jsou v družstevním vlastnictví a všechny byly prodány v poslední době. Pro názornost jsem připsal i startovací ceny za m2. Byt ve Služské ulici nabízel větší klid, nebyl přímo na frekventované ulici. Okna byla orientována stejně. Dispoziční řešení bylo jiné (3 + kk) a měl splacenou anuitu. Vybavení nebylo na takové úrovni jako ve Vašem bytě Byt 2. byl trochu v jiné lokalitě, nicméně přímo u rušné ulice, stejně jako váš. Vzdálenost od metra byla stejná. Zde byl k dispozici výtah a nabízel více prostoru. Dům jako takový byl v dobré kondici po částečné rekonstrukci. Byt jako takový nenabízel vybavení v kvalitě jako Váš. Byt 3. byl ve stejné lokalitě, měl splacenou anuitu, ale nebyl tolik prostorný, měl jinou dispozici a horší vybavení. 6/6
Závěr analýzy Dům po kompletní rekonstrukci je na velmi rušné, frekventované křižovatce přímo u stanice metra Kobylisy. Díky tomu výborná dopravní dostupnost a veškeré služby v místě na druhou stranu hlučnost křižovatky má negativní dopad na zájem klientů. Byt prošel nadstandartní, vkusnou rekonstrukcí za použití kvalitních materiálů, klimatizace. Příjemné dispoziční řešení jih x sever, balkon. K dispozici zděný sklep a kočárkárna. Byt nemá vlastní parkovací stání, možnost parkování v přilehlých ulicích. Poloha bytu ve 3. patře v domě bez výtahu. V současné době se jedná o nabídku bytu v družstevním vlastnictví, v domě však proběhlo prohlášení vlastníka a část bytů už je převedena do osobního vlastnictví. Z toho lze předpokládat, že byt bude možné po doplacení anuity též převést do osobního vlastnictví a financovat s využitím hypotéky (překlenovacího úvěru pro byty s možností převedení do OV do jednoho roku). Neznáme výši anuity, kterou je třeba zohlednit v analýze a proto jsme pracovali s předpokladem, že anuita je splacena a následně se toto promítne do analýzy konečné prodejní ceny nemovitosti. Ze srovnání aktuálních nabídek na trhu, prodaných nemovitostí v místě a s přihlédnutím ke všem faktickým informacím je reálný odhad prodejní ceny této nemovitosti v družstevním vlastnictví ve výši cca 40 000,- Kč / m2, tj cca celková reálná koncová prodejní cena cca 3 000 000,- Kč (včetně zůstatku anuity a provize RK). Ze skušeností s prodejem nemovitostí v současné době víme, že nemovitostí je na trhu hodně, ale opravdu pěkných bytů je málo. Vzhledem k tomu, že se jedná o mimořádně pěknou rekonstrukci bytu v perfektní lokalitě bychom se přes nevýhodu velmi rušné křižovatky a absence výtahu nebáli nastavit startovací cenu na 3 500 000,- Kč (včetně zůstatku anuity a provize RK). Berte toto prosím jako návrh vycházející z reálných nabídek a prodejů bytů a především ze zkušenosti s prodejem na aktuálním realitním trhu. Konečné rozhodnutí o nastavení prodejní ceny je na Vás, majiteli nemovitosti. Přesná vypočítaná tržní cena je: Tržní cena : 3 024 192 Kč Jankovcova 1037/49 170 00 Praha 7 mobil: +420 727 832 834 email: ladislav.jandacek@re-max.cz www.pragueplusreality.cz 7/6