- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 684/6, umístěné v domě č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a spoluvlastnického podílu ve výši 748/29956 na společných částech domu č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a pozemku parc.č. 571/2, katastrální území a obec Česká Skalice, okres Náchod (LV 3178 a 2537) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00405/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 684/6 Adresa nemovité věci: Nerudova 684, Česká Skalice Okres: Náchod Obec: Česká Skalice Katastrální území: Česká Skalice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a vlastníka. Ing. Bdínky 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č a 2537 pro k.ú. Česká Skalice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00405/ o ustanovení znalce ze dne Nájemní smlouva z Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č k datu zapsán: Ing. Tomáš Bdínka, Zelená 1955, Staré Město nad Metují, Náchod Omezení vlastnického práva: V části C/LV č jsou zapsána tato omezení vlastnických práv: Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti V části D/LV č jiné zápisy: Podána žaloba Oznámení o podaném žalobním návrhu o dovolání se neúčinnosti práv.jednání ze dne Blíže viz LV v příloze Znalci byla při prohlídce předložena uživatelem bytu Nájemní smlouva. Dle nájemní smlouvy uzavřené dne , pronajímatel (Tomáš Bdínka) pronajímají nájemci (Jiřímu Horkému) byt č. 684/6. Smlouva byla uzavřená na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Užívání bytu je bezplatné, nájemce hradí pouze služby spojené s bytem. blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v České Skalici, při ulici Nerudova, cca 500m jižně od centra města. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a individuálního bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Česká Skalice je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Centrum města je v pěším dosahu. Město Česká Skalice se nachází cca 10 km západně od okresního města Náchod, se kterým má dobré dopravní spojení. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č.. 684/6, umístěnou v domě č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a spoluvlastnickým podílem ve výši 748/29956 na společných částech domu č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a pozemku parc.č. 571/2, katastrální území a obec Česká Skalice, okres Náchod, včetně součástí a příslušenství. Pozitiva oceňované nemovité věci: - centrum města v pěším dosahu - umístění v klidné lokalitě k bydlení - velký balkon přes dvě místnosti Negativa oceňované nemovité věci: - byt v původním stavu, bude vyžadovat další investice na rekonstrukce některých prvků 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Nájemní smlouva - Výpisy z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 684/6 Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází je čtyřpodlažní, podsklepený, s plochou střechou a obsahuje: v 1.PP sklepy a společné prostory, v 1. až 4.NP bytové jednotky. Dům není zateplen, v domě není výtah. Byt je umístěn ve 3. NP domu. Oceňovaná jednotka se skládá z kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC, komory, předsíně, sklepa, balkonu. Vybavení bytu je standardní. Podlahy v obytných místnostech tvoří parkety, v ostatních prostorách je keramická dlažba a PVC. V kuchyni je kuchyňská linka a plynový sporák. Sociální vybavení tvoří vana, umyvadlo a splachovací WC. Okna v bytě jsou plastová. Jádro je zděné. Vytápění bytu je ústřední,etážové, plynovým kotlem, který zároveň slouží k přípravě TUV. Celková plocha bytu s příslušenstvím je 74,8 m2 (z toho sklep činí 5,6m 2 ). Plocha balkonu 7,5 m 2 není započtena v celkové podlahové ploše jednotky. Byt se nachází v původním, udržovaném stavu. Byt bude v blízké budoucnosti vyžadovat další investice na rekonstrukci některých prvků a vybavení. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 748/29956 na společných částech domu č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a pozemku parc.č. 571/2, katastrální území a obec Česká Skalice, okres Náchod.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se přímo v České Skalici běžně neobchoduje s byty. Nabídka je omezená. V širším okolí (cca 10 km) se běžně obchoduje s obdobnými byty. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V širším okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 900 tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty byt č.1 lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 Jaroměř, Na Studánkách , ,00 0,95 1,00 1, byt č.2 Náchod, sídl. SUN , ,00 0,95 1,00 1, byt č.3 Náchod, sídl. SUN , ,95 0,95 1,00 1, Náchod, širší byt č.5 centrum , ,80 0,90 0,90 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 74, Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav bytu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č. 684/6, tak i spoluvlastnický podíl ve výši 748/29956 na společných částech domu č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a pozemku parc.č. 571/2, katastrální území a obec Česká Skalice, okres Náchod. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč

6 - 6-2) Ocenění nájemního vztahu vztahujícího se k nemovité věci Dle nájemní smlouvy uzavřené dne pronajímatel (Tomáš Bdínka) pronajímají nájemci (Jiřímu Horkému) byt č. 684/6. Smlouva byla uzavřená na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Užívání bytu je bezplatné, nájemce hradí pouze služby spojené s bytem. Tato nájemní smlouva má dle názoru znalce negativní dopad na cenu nemovitých věcí. Případný vlastník nemůže využívat byt k bydlení, nájemní vztah navíc negeneruje ani žádný výnos. Na trhu se běžně neobchoduje s byty zatíženými obdobnými nájemními vztahy. Pro použití srovnávací metody není na trhu dostatek srovnatelných nemovitých věcí. Zjištění hodnoty nájemního vztahu provedl znalec výnosovým způsobem. Ocenění nájemního práva Vzhledem k umístění, stavu nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji obvyklé měsíční nájemné za m 2 užitné plochy bytu ve výši 70,- Kč, tj. roční nájemné činí 840,- Kč/m 2. Měsíční užitek za celou výměru: 70 * 74,8 = 5236,- Kč Počet měsíců užívání (výpovědní lhůta): = 3 Hodnota nájemního práva: = ,- Kč Nájemní právo (zaokrouhleno): = ,- Kč 3) Ocenění nemovité věci s váznoucím nájemním právem Obvyklá cena nemovité věci, pokud by na ni nevázl nájemní vztah: ocenění nájemního práva: Obvyklá cena nemovité věc s nájemním vztahem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč

7 - 7 - C. Závěr 1) Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 684/6, umístěné v domě č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a spoluvlastnického podílu ve výši 748/29956 na společných částech domu č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a pozemku parc.č. 571/2, katastrální území a obec Česká Skalice, okres Náchod (LV 3178 a 2537) činí Slovy: osm-set-devadesát-pět-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci: Nájemní právo ,- Kč Slovy: patnáct-tisíc-sedm-set-korun-českých 3) Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 684/6, umístěné v domě č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a spoluvlastnického podílu ve výši 748/29956 na společných částech domu č.p. 682, 683, 684, 685, 686 na pozemku parc.č. 571/2 a pozemku parc.č. 571/2, katastrální území a obec Česká Skalice, okres Náchod (LV 3178 a 2537) po odečtení právních vad činí Slovy: osm-set-sedm-desát-devět-tisíc-tři-sta-korun-českých ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Nájemní smlouva Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí

9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace ložnice pokoj pokoj kuchyně koupelna WC

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, Na Studánkách, Jaroměř - Pražské Předměstí Cena: ,- Kč Užitná plocha: 78 m 2 k prodeji pěkný slunný byt s lodžií ve vyhledávané a klidné lokalitě města Jaroměř, ulice Na Studánkách. Byt se nachází v 5/8.NP panelového domu s výtahem. Byt nabízí nová plastová okna se žaluziemi a sítěmi, podlahy (PVC nebo koberce), přípojku plynu. Dispoziční řešení bytu: vstupní chodba, kuchyň s linkou, prostorem pro jídelnu a kombinovaným sporákem, tři neprůchozí pokoje (dětský pokoj, ložnice, obývací pokoj), koupelna a WC. Dům prošel kompletní revitalizací vnějšího pláště (zateplení, fasáda, střecha). V místě je kompletní občanská vybavenost (COOP, Lidl, MŠ, lékař, pošta, knihovna, park se zelení, dětské hřiště...) a výborná dopravní dostupnost (vlakové nádraží, autobusové zastávky). Mezi další výhody patří bezplatné parkování před domem a slušní sousedé. K bytu náleží sklepní kóje a možnost využití společných prostor (kolárna a sušárna). Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 Náchod - Staré Město nad Metují, Cena: ,- Kč Užitná plocha: 80 m 2 Prodej bytu 3+1, 80 m2 sídliště SUN Náchod v osobním vlastnictví. Byt se nachází v 5. NP panelového domu po celkové revitalizaci. Nová plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny, zděné jádro. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj. Lodžie 4 m2, sklepní kóje 6 m2, společná sušárna a kolárna. Byt se nachází v klidné části sídliště s výhledem na zámek a do zeleně. V těsné blízkosti dětské hřiště, celková občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 Náchod - Staré Město nad Metují, Cena: ,- Kč Užitná plocha: 80 m 2 Prodej bytu v osobním vlastnictví 3+1, sídliště Sun Náchod v osobním vlastnictví. Byt se nachází v panelovém domě po celkové revitalizaci. Nová plastová okna, rozvody vody a solární panely na ohřev TV. Dispozice :vstupní chodba, soc. záz.,kuchyně, obývací pokoj s balkónem, dětský pokoj, ložnice. K bytu patří sklepní kóje, společná sušárna a kolárna. V těsné blízkosti jsou dvě nová dětská hřiště, obchod, nemocnice. Byt se nachází ve 2.NP. Nízké náklady na bydlení. Nemovitá věc č. 4 Byt m²náchod, okres Náchod Cena: ,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 zrekonstruovaný byt o celkové ploše 68 m2 s balkonem, který je situovaný na jihovýchodní stranu a výhledem do zeleně. Všechna okna bytové jednotky mají výhled mimo vnitroblok do přírody. Bytová jednotka se nachází ve zděném bytovém domě,jehož stáří je cca 15 let, nedaleko centra Náchoda. Dispozici tvoří prostorná vstupní chodba s rohovou vestavěnou skříní, obývací pokoj volně navazující na prostor kuchyně a jídelního koutu, ložnice a dětský pokoj(pracovna) s přístupem na prostorný balkon. Plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba, nově WC, k dispozici též dlažba a obklady na rekonstrukci koupelny, nově stoupačky, nové interierové dveře. Vytápění a ohřev vody je dálkové, dále internet a společná anténa. V domě, který je bezbariérový jsou dva výtahy (osobní, nákladní), společné prostory - kolárna, sušárna, vlastní sklep. U domu je dostatek parkovacích míst, veškerá občanská vybavenost v pochůzné vzdálenosti.

12 Příloha č. 4: Nájemní smlouva

13 - 13 -

14 - 14 -