- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu (členských práv a povinností ) v družstvu DRUŽBA, stavební bytové družstvo, IČ: , spojený zejména s bytem č. 4 na ul. Oblá, umístěný v domě č.p. 420,421 na pozemku parc.č. 2710/1, 2710/2, 2711/1, 2711/2, 2711/3, katastrální území Nový Lískovec, obec Brno a okres Brno-město Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00217/14 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl (členská práva a povinnosti) v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: družstevní podíl (členské práva a povinnosti) Oblá 420/20, Brno-Nový Lískovec Brno-město Brno Nový Lískovec 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a povinných (manželů Weinhöferových. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Nový Lískovec ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00217/ o ustanovení znalce. Doplňující údaje poskytnuté Stavebním bytovým družstvem DRUŽBA 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník domu a vlastník bytu jednotky č. 420/4 je v KN na LV č zapsán: DRUŽBA, stavební bytové družstvo, Kapucínské náměstí 100/6, Brno-město, Brno Byt č. 4 na adrese Oblá č.p. 420, Brno-Nový Lískovec je užíván Pavlem Nědobou jako nájemcem (dle sdělení zástupce SBD Družba). 6. Celkový popis Posuzovaný byt č. 4 se nachází ve městě Brno, na sídlišti Nový Lískovec, při ul. Oblá č.p.420, poblíž nákupního střediska Albert. Posuzovaný byt se nachází cca 200 m od autobusové zastávky Koniklecová, na okraji Brna. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V Brně se nachází veškerá občanská vybavenost. K vlastnictví bytu č.4 patří spoluvlastnický podíl o velikost 779/32480 na společných částech budovy.

3 - 3 - Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 4 - umístění ve vyhledávané lokalitě, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 4 - špatné parkovací možnosti v okolí - dům je v původním stavu, není zateplen 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.4 Oceňovaný byt o velikosti 4+1 se nachází v bytovém domě č.p. 420,421 na adrese Oblá, ve 2. NP. Byt se skládá z: kuchyň 12 m 2 pokoj 20,3 m 2 pokoj 8,2 m 2 pokoj 8,1 m 2 pokoj 12,1 m 2 předsíň 12,8 m 2 spíž 0,2 m 2 koupelna 3,10 m 2 WC 1,1 m 2 lodžie 4,8 m 2 sklepní kóje 2,0 m 2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy Celková plocha s příslušenstvím je 84,7 m 2. Podlahová plocha bytu je 77,9 m 2.

5 - 5 - Dům, ve kterém se byt nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, okna původní dřevěná. V domě je výtah. Dům je stáří cca 23 let. Společné prostory tvoří kolárna, kočárkárna. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech jsou z PVC, v ostatních prostorách také PVC. Vybavení kuchyně tvoří původní kuchyňská linka a el. sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro zděné. Byt se nachází se v původním, udržovaném stavu, bude vyžadovat další investice na rekonstrukci interiéru. Vytápění bytu ústřední dálkové. Příslušenstvím bytu je sklep. K bytu patří lodžie. K bytu patří i spoluvlastnický podíl ve výši 779/32480 na společných částech domu č.p. 420 a 421 na pozemku parc.č. 2710/1, 2710/2, 2711/1, 2711/2 a 2711/3 v k.ú. Nový Lískovec, obci Brno, zapsané na LV č

6 - 6 - srovnávané byty Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 byt č.1 Oblá,N.Lískovec , ,95 1,00 1,00 1, byt č.2 Oblá,N.Lískovec , ,95 1,00 1,00 1, byt č.3 Koniklecová,N.Lískovec , ,90 1,00 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 84, Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu DRUŽBA, stavební bytové družstvo, spojeného zejména s bytem č. 4 na adrese Oblá 420/20, Brno-Nový Lískovec, zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu DRUŽBA, stavební bytové družstvo, spojeného zejména s bytem č. 4 na adrese Oblá 420/20, Brno-Nový Lískovec, je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu (členských práv a povinností) k datu ocenění ve výši ,- Kč.

7 - 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu (členských práv a povinností) v DRUŽBA, stavební bytové družstvo, spojeného zejména s bytem č. 4 na adrese Oblá 420/20, Brno-Nový Lískovec včetně příslušenství Slovy: dvamilionyčtyřicettisíckorunčeských ,- Kč 2) Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí Slovy: dvamilionyčtyřicettisíckorunčeských ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané byty

9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 420 Kuchyň Pokoj Koupelna Pokoj WC Pokoj

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

11 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 4+1 ul. Oblá, Brno-Nový Lískovec Cena: ,- Kč Užitná plocha: 85 m 2 Slunný byt 4+1 v družstevním vlastnictví o celkové ploše 78m2, pokoje m2 + 4,7m2 balkón + sklep 2m2 nacházející se v prvním nadzemním podlaží z dvanácti panelového domu v klidné části Nového Lískovce na ulici Oblá, MHD 20 min do centra Brna, převážně orientovaný směrem k Bohunické nemocnici s volným výhledem. Byt je vhodný pro rodinu nebo jako investice na pronájem díky blízkému Kampusu a Bohunické nemocnici. Byt po částečné rekonstrukci, novější kuchyňská linka, jádro zděné s novějšími obklady, plastová okna, topení ústřední. K bytu náleží prostorná chodba, kterou je možno využít jako šatnu, společný prostor na patře pro kola, sáňky, kočárky a sklep. Městská část Nového Lískovce se nachází v jihozápadní části města Brna. Bližší informace u realitního makléře. Dům se nachází v blízkosti veškerých služeb a obchodů. V okolí domu výborná občanská vybavenost lékárna, samoobsluha, pekárna v blízkosti veškeré služby a obchody. V blízkosti domu se nachází rozsáhlý park se sportovišti, dráha na kolečkové brusle, dětské hřiště atd. Nemovitá věc č. 2 Byt 4+1 ul. Oblá, Brno-Nový Lískovec Cena: ,- Kč Užitná plocha: 83 m 2 Družstevní byt o dispozici 4+1 v Brně Novém Lískovci, nacházející se v 2/8 NP panelového domu na ulici Oblá. Jde o pěkný, útulný byt ve standardu (jádro zděné) o celkové rozloze 78,8 m2 + lodžie 4,8 m2. Dispozice bytu : předsíň se samostatnými vstupy do pokojů (20,3 m2 + 12,1 m2 + 8,1 m2 + 8,2 m2). Z obývacího pokoje nebo předsíně je vstup do kuchyně (12 m2). Dále koupelna s vanou (3,1 m2) a WC (1,7 m2) zvlášť. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii (4,8 m2). K bytu náleží sklepní kóje 2,23 m2. Byt je orientován na severní a jižní stranu, parkování u domu. Byt má vlastní měřiče všech energií. V domě je zaveden internet s kabelovou TV. Uvolnění bytu má vazbu na koupi jiného bytu, vše po dohodě. Vynikající dopravní dostupnost, veškerá občanská vybavenost (škola, školka, nákupní centrum, obchody, služby)..nemovitá věc č. 3 Byt 4+1 ul. Koniklecová, Brno-Nový Lískovec Cena: ,- Kč Užitná plocha: 84 m 2 DB 4+1 s lodžií na velmi pěkném místě ul. Koniklecová o UP 84 m2. Tento byt se nachází ve 2p/12p a je orientovaný na jižní a východní stranu - obývací pokoj (20m2), kuchyně (9m2), ložnice (12m2) jsou s výhledem na východní stranu a další pokoje (12m2+8m2) na jižní stranu. Z lodžie se naskýtá velmi pěkný pohled do zahrad. Celý dům je po revitalizaci (nové výtahy, stupačky, plastová okna, zateplení...)