ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.622/26 ve Zlíně, Sokolská č.p.622, vč.příslušenství a podílu o velikosti 66/7553 na společných částech domu a pozemku p.č.st.5571, vše zapsáno na LV č pro k.ú.zlín Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Paní JUDr. Bronislava Orbesová Štefánikova 5462, insolvenční správkyně Zlín Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Počet stran: 21 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.622/26 ve Zlíně, Sokolská č.p.622, vč.příslušenství a podílu o velikosti 66/7553 na společných částech domu a pozemku p.č.st.5571, vše zapsáno na LV č pro k.ú.zlín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.622/26 Adresa předmětu ocenění: Sokolská Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Zlín Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.zlín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martina Paráková, Sokolská 622, Zlín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martina Paráková, Sokolská 622, Zlín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží bytového domu s jedním podzemním a třinácti nadzemními podlažími. Jde o vyzdívaný objekt s železobetonovými nosnými konstrukcemi - stropy a tyčové nosné prvky (sloupy). Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců a dlažby. WC je splachovací, koupelna je s vanou, obklady, zděné jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. K bytu náleží lodžie a sklepní koje. Výtahy jsou v domě dva, po rekonstrukci. Schody jsou železobetonové s s terasovým povrchem. D m byl dokončen v letech , je v dobrém stavu, ale původním. Rekonstruovány byly pouze výtahy a stoupací potrubí. Byt je v původním stavu, zachovalý. Bytový dům je napojen na kompletní infrastrukturu, možnost parkování je průměrná. Dům se nachází v širším centru města. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.622/26-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.622/26 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.5571 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 061,00 m ,- Pozemek p.č.st zjištěná cena = ,- Kč - 4 -

5 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.5571 = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlín Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 14,46 * 1,00 = 14,46 m 2 chodba: 3,12 * 1,00 = 3,12 m 2 předsíň: 8,97 * 1,00 = 8,97 m 2 koupelna: 2,73 * 1,00 = 2,73 m 2 pokoj: 17,25 * 1,00 = 17,25 m 2 WC: 1,07 * 1,00 = 1,07 m 2 kuchyně: 9,56 * 1,00 = 9,56 m 2 lodžie: 8,79 * 0,20 = 1,76 m 2 sklepní koje: 0,7 * 0,10 = 0,07 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 58,99 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 * 43 = 0,785 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,785 = 0,721 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95-6 -

7 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,969 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,721 = ,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 58,99 m 2 * ,46 Kč/m 2 * 0,969 * 1,100= ,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,32 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 66 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 66 / = ,92 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,92 Kč Bytová jednotka č.622/26 - zjištěná cena = ,24 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.622/ ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.622/ ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetpadesáttřitisícpětset Kč - 9 -

10 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč - Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha 4, Rozhodnutí o úpadku ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : převod členského podílu k bytu 2+1 ve Zlíně. Nachází se v panelovém domě na ulici Moravská, sídliště Jižních Svazích. Byt je v původním, udržovaném stavu. Dispozičně: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně s možností jídelního koutu, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, WC. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Parkování u domu. Anuita splacena. Podlaží: 2. podlaží z celkem 8. Užitná plocha: 43 m 2. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,9, stavu a vybavení 1,0, jiné vlivy 1,03 (družstevní byt, splacená anuita). Jednotková cena po korekci ,- Kč

11 prodej bytu 2+1 na Jižních svazích, Na Honech III. Prodej moderně upraveného bytu 2+1 o výměře 45 m2 v VI.poschodí bytového domu na Honech. Byt prošel kompletní rekonstrukcí, sociální zařízení je zděné s moderními obklady, vanou, WC. V bytě jsou nová plastová okna, na podlahách plovoucí podlahy. Kuchyňská linka je nová. Na chodbě jsou úložné prostory. Z bytu je krásný výhled na město. K bytu náleží sklep. Velmi nízké náklady na bydlení (cca 3.000,- Kč). U domu možnost parkování, zast. MHD 2 min., veškerá OV v blízkosti. Vlastnictví: Osobní, Podlaží: 6. podlaží z celkem 9. Užitná plocha: 45 m 2. Sklep: 2 m 2. Požadovaná cena ,- Kč vč. daně, poplatků a provize, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,85, stavu a vybavení 0,85, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci ,- Kč

12 prodej bytu 2+1, o celkové podlahové ploše 47,90 m2, který se nachází v V.NP domu. Byt sestává ze vstupní chodby, z níž je přístup do obou pokojů, které jsou neprůchozí, dále do šatny, koupelny, toalety a do kuchyně. K bytu náleží sklepní kóje. Byt nemá balkon ani lodžii. Pokoje jsou orientovány na jih směrem do ulice tř. Svobody. Podlahovou krytinu v pokojích tvoří původní dřevěné parkety, v kuchyni, koupelně a na toaletě pak linoleum. Byt je vybaven původní kuchyňskou linkou s kombinovaným sporákem. V šatně je provedena původní dřevěná vestavba. Byt je v původním stavu, okna jsou plastová. Bytové jádro je umakartové, elektroinstalace původní, provedena v hliníku, včetně původních rozvodné skříně, rozvody vody a odpadů rovněž původní. Vhodná celková rekonstrukce bytu. Požadovaná cena ,- Kč vč. daně, poplatků a provize, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,85, stavu a vybavení 0,9, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci ,- Kč. Prodej bytu m2 na Jižních svazích, Na Honech I. Byt v původním stavu se nachází v posledním patře panelového domu a má zděné jádro. Je orientován k jihu s pěkným výhledem na město. Podlaží: 8. podlaží. Užitná plocha: 44 m 2. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,9, stavu a vybavení 0,95, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci ,- Kč

13 nabídka bytu 2+1 ve Zlíně, ul. M. Knesla, Bartošova čtvrť, III. NP, výměra 60m2. Dispozice bytu:vstupní chodba s úložnými prostory, koupelna s vanou, samostatné WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, sklep. Byt je po rekonstrukci, nová plastová okna, zděné jádro, podlahy:parkety, lino. Dům je po celkové revitalizaci. Nízké náklady na bydlení. K dispozici na podzim Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, tj. Korekce koeficientem zdroje informace 0,85, stavu a vybavení 0,9, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci ,- Kč. Průměrná jednotková cena činí ,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu a charakter domu, a zejména s ohledem na skutečnost, že nemovitost je zpeněžována v insolvenčním řízení, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na ,- Kč/m2. Za celou nemovitost tedy ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionšedesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace ze dne Mapa oblasti

16 Fotodokumentace ze dne

17 - 17 -

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -