ZNALECKÝ POSUDEK č. 96-3896/14 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 1501/38, 1601/4, 1604/1, 1613, 1615/1 a 1615/3 v k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, okres Vsetín. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Účel posudku: pro účely exekučního řízení 024 EX 835/12-85 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.6. posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě, 3.6.
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 835/12-85 ze dne 6.11.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 187 pro k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, okr. Vsetín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 187 pro k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, a to: - pozemek parc.č. 1501/38 o výměře 1 267 m 2 lesní pozemek, - pozemek parc.č. 1601/4 o výměře 1 199 m 2 lesní pozemek, - pozemek parc.č. 1604/1 o výměře 1 125 m 2 ostatní plocha, - pozemek parc.č. 1613 o výměře 1 687 m 2 trvalý travní porost, - pozemek parc.č. 1615/1 o výměře 695 m 2 trvalý travní porost, - pozemek parc.č. 1615/3 o výměře 399 m 2 ostatní plocha 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Místopisné údaje o oceňovaných pozemcích Oceňované pozemky jsou situované v severozápadní části obce Mikulůvka (715 obyvatel), okr. Vsetín, v podhůří Hostýnských vrchů. Oceňované pozemky se nacházejí na okraji lesního porostu, mimo zastavěné území obce. Zástavba rodinných domů je ve vzdálenosti cca 300 m západním směrem. Pozemky jsou vzdáleny cca 800 m od centra obce, kde se nachází základní občanská vybavenost a služby (obecní úřad, základní a mateřská škola, pošta, obchod s potravinami a další). Správní centrum město Vsetín je vzdáleno cca 15 km. V obci se nacházejí autobusové zastávky meziměstské dopravy. Pozemky se nacházejí v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/57, spojující centrum města Valašské Meziříčí a Vsetín, je možné ve vzdálenosti cca 3 km. Dle platného územního plánu pro obec Mikulůvka nejsou oceňované pozemky určené k výstavbě, nacházejí se v zónách zemědělských a lesních pozemků. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 5.5. za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, list vlastnictví č. 187, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 6.11.2013 - kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. BYSTŘICE pod Hostýnem 0-2/41, v měřítku 1:1440 ze dne 8.7.2013 - letecký snímek - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 187 pro k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, okr. Vsetín je uvedeno: A - LV Vlastník: Sixta Jan, Klimkovická 55/28, Poruba, 708 00 Ostrava B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 1501/38 o výměře 1 267 m 2 lesní pozemek, - pozemek parc.č. 1601/4 o výměře 1 199 m 2 lesní pozemek, - pozemek parc.č. 1604/1 o výměře 1 125 m 2 ostatní plocha, - pozemek parc.č. 1613 o výměře 1 687 m 2 trvalý travní porost, - pozemek parc.č. 1615/1 o výměře 695 m 2 trvalý travní porost, - pozemek parc.č. 1615/3 o výměře 399 m 2 ostatní plocha B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 835/12-85 ze dne 6.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 1501/38, 1601/4, 1604/1, 1613, 1615/1 a 1615/3 v k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, okres Vsetín. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, - 3 -
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací. - 4 -
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky dle cenového předpisu Oceňované pozemky se nachází při severozápadním okraji obce Mikulůvka, ve vzdálenosti cca 300 m od zástavby rodinných domů. Pozemky jsou součástí sceleného lánu pole, část pozemků tvoří okraj lesního porostu. Výměra zemědělských pozemků je o velikosti 3 591 m 2. Výměra lesních pozemků je o velikosti 2 781 m 2. Přístup k pozemkům je možný z místní, nezpevněné komunikace z jižní strany přes okolní zemědělské pozemky. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je tedy provedeno dle 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Základní cena upravená pozemku neuvedeného v odstavcích 2, 3 a 4, který není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, a lze jej hospodářsky využít, se určí podle 3 a vynásobí se koeficientem 0,04. Ocenění je proto provedeno jako lesního pozemku a vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti lesní půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí souborů lesních typů. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 220,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 202,50 Kč/m 2-5 -
Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 1613-1.díl 72 441 715,00 5,08 5,08 3 632,20 trvalý travní porost 1613-2.díl 72 444 972,00 3,79 3,79 3 683,88 trvalý travní porost 1615/1 72 444 695,00 3,79 3,79 2 634,05 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 382,00 m2 9 950,13 Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 1501/38 4S 1 267,00 6,37 6,37 8 070,79 lesní pozemek 1601/4 4S 1 199,00 6,37 6,37 7 637,63 ostatní plocha 1604/1 4S 1 125,00 6,37 6,37 7 166,25 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 22 874,67 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 5 202,50 0,04 8,10 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1615/3 399,00 8,10 3 990,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiný pozemek - celkem 3 990,- Pozemky zapsané na LV č. 187 - zjištěná cena = 36 814,80 Kč - 6 -
2. Ocenění metodou srovnávací Zemědělské pozemky Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pro zemědělské využití, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka nižší, než je nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich využití jsem však názoru, že oceňované pozemky jsou špatně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Vsetín Horní Jasenka, okr. Vsetín Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] orná půda 19 415 Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] 213 600 9 Datum nabídky / prodeje Zemědělský pozemek, Vsetín-Ohrada, okr. Vsetín orná půda 7 535 128 000 17 Zemědělský pozemek, Kunovice, okr. Vsetín orná půda 5 157 46 000 9 Zemědělský pozemek, Hošťálková, okr. Vsetín orná půda 14 577 130 000 9 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, zemědělské pozemky v průměru od 10 do 20 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků odhaduji srovnávací hodnotu nemovitostí na částku ve výši: 10 Kč/m 2 za celkovou výměru zemědělských pozemků parc.č. 1613, 1615/1 a 1615/3 zapsaných na listu vlastnictví č. 187 pro k.ú. Mikulůvka (2 781 m 2 ) tj. celkem 27 800 Kč Lesní pozemky Po pozemcích uvedeného typu lesní pozemky, o obdobné velikosti, je v Moravskoslezském kraji u srovnatelných pozemků poptávka nižší, než je nabídka. Proto s přihlédnutím na možnost jejich využití jsem názoru, že oceňované pozemky jsou špatně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. - 7 -
Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované lesní pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Lesní pozemek, Ústí, okr. Vsetín Lesní 15 207 Lesní pozemek, Vsetín-Jasenka, okr. Vsetín Lesní 3 766 Lesní pozemek, Jarcová, okr. Vsetín Lesní 25 480 Lesní pozemek, Valašská Polanka, okr. Vsetín Lesní 11 289 Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] 167 000 11 75 000 20 357 000 14 282 000 25 Datum nabídky / prodeje Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, lesní pozemky v průměru od 10 do 25 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků odhaduji srovnávací hodnotu na částku ve výši: 15 Kč/m 2 za celkovou výměru lesních pozemků parc.č. 1501/38, 1601/4 a 1604/1 zapsaných na listu vlastnictví č. 187 pro k.ú. Mikulůvka (3 591 m 2 ) tj. celkem 54 000 Kč 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojená Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. - 8 -
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 835/12-85 ze dne 6.11.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 187 pro k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, okr. Vsetín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 187 pro k.ú. Mikulůvka, obec Mikulůvka, a to: - pozemek parc.č. 1501/38 o výměře 1 267 m 2 lesní pozemek, - pozemek parc.č. 1601/4 o výměře 1 199 m 2 lesní pozemek, - pozemek parc.č. 1604/1 o výměře 1 125 m 2 ostatní plocha, - pozemek parc.č. 1613 o výměře 1 687 m 2 trvalý travní porost, - pozemek parc.č. 1615/1 o výměře 695 m 2 trvalý travní porost, - pozemek parc.č. 1615/3 o výměře 399 m 2 ostatní plocha Výsledné ceny: Zjištěná cena dle cenového předpisu [Kč] Zjištěná cena srovnávací metodou [Kč] Pozemek parc.č. 1501/38 8 070 19 000 Pozemek parc.č. 1601/4 7 637 18 000 Pozemek parc.č. 1604/1 7 166 16 900 Pozemek parc.č. 1613 3 720 16 900 Pozemek parc.č. 1615/1 2 634 7 000 Pozemek parc.č. 1615/3 3 990 4 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou oceňované pozemky umístěny, ale zejména s ohledem na charakter pozemků a možnost jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu pozemku parc.č. 1501/38 stanovuji na částku ve výši: 19 000 Kč 2. Cenu pozemku parc.č. 1601/4 stanovuji na částku ve výši: 18 000 Kč - 9 -
3. Cenu pozemku parc.č. 1604/1 stanovuji na částku ve výši: 17 000 Kč 4. Cenu pozemku parc.č. 1613 stanovuji na částku ve výši: 17 000 Kč 5. Cenu pozemku parc.č. 1615/1 stanovuji na částku ve výši: 7 000 Kč 6. Cenu pozemku parc.č. 1615/3 stanovuji na částku ve výši: 4 000 Kč V Ostravě, 3.6. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 96-3896/14 znaleckého deníku. - 10 -