Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1111 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 827/19, LV č. 3729, s podílem na společných částech domu a pozemku 14/1000 na pozemcích: pozemek parc.č. 1098/20, LV č. 2810 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Třeboň Počet obyvatel 8391 Kat. území Třeboň Ulice Hliník č.p. 827, 826 Část obce dle LV Třeboň II Objednatel odhadu EXEKUČNÍ ÚŘAD TÁBOR Martina Douchová Mgr. Příběnická č.p. 1908 39001 Tábor Tel. 381251527 E-mail podatelna@exekucetabor.cz Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Ano Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 017 EX 576/15-59 Vlastnictví Bytová jednotka Kostečka Petr - Želeč, Želeč 117, RČ 760412/1228 Kostečková Dagmar - Želeč, Želeč 117, RČ 805120/1719 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Hořejší Michal Dne 13.11.2016 Licence číslo Matice školské 7 Ke dni 12.11.2016 0591 370 01 České Budějovice Prohlídka dne 12.11.2016 email: inghorejsi@email.cz tel: 606 106 626 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 16 SJM Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 20 m 2 35 000 Kč/m 2 700 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 700 000 Kč Sedmset tisíc Kč Komentář k ceně - 1 -
Oceňované nemovitosti se nejvíce dispozičně a velikostně blíží srovnatelná nemovitost č. 2. Jednotková cena - cena za 1 m2 započitatelné užitné plochy, klesá se zvětšující se UP bytů. Nemovitost č. 2 je po rekonstrukci ve velmi dobrém technickém stavu. Při uvažovaném nadhodnocení nabídkových cen až o 15 % odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti po rekonstrukci ve výši 40.000,-Kč/m2, tj. ve výši 800 tis. Kč. Při odhadovaných nákladech ne rekonstrukci hyg. jádra ve výši 100 tis. Kč odhaduji obvyklou cenu současnou oceňované nemovitosti ve výši 0,700 mil. Kč. Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV ANO K nemovitosti je omezeno vlastnické právo z titulu zástavních práv - viz odd. C) výpisu z KN. Tato omezení nebyla při odhadu obvyklé ceny zohledněna. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti je omezeno vlastnické právo z titulu exekučního řízení - viz odd. C) výpisu z KN. Tato omezení nebyla při odhadu obvyklé ceny zohledněna. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti - 2 -
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Žádný nabývací titul nebyl doložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Dle ústního sdělení vlastníka nemovitosti p. Kostečky při místním šetření byla nemovitost zakoupena v roce 2008 za cenu 0,600 mil. Kč. - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2810, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN 25.10.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3729, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN 25.10.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Třeboň, vyhotovil informativní přístup do KN 13.11.2016. Zaměření nemovitosti z 12.11.2016. Místní šetření s pořízením fotodokumentace z 12.11.2016. Datum předání kompletních podkladů 13.11.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2810, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN 25.10.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3729, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN 25.10.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Třeboň, vyhotovil informativní přístup do KN 13.11.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Třeboň je významným lázeňským městem, vzdálené cca 25 km východně od Českých Budějovic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Byt se nachází v bytovém domě v docházkové vzdálenosti do centra města, v okolí se nachází kompletní síť občanské vybavenosti včetně vlakového a autobusového nádraží. Informace o nemovitosti Jedná se o byt disp. uspořádání 1+KK, umístěný ve 3. NP 5-ti podlažního panelového bytového domu. Bytový dům odhadovaného stáří 35 let má zateplen obvodový plášť, byla provedena výměna oken. Dům je v dobrém udržovaném technickém stavu, opotřebení odpovídá stáří, byt je v současné době neobyvatelný, byla zahájena rekonstrukce hyg. jádra a kuchyně, jsou provedeny částečně bourací práce - odstranění původního umakartového hyg. jádra. Byt má vlastní měření médií včetně spotřeby tepla pomocí čidel na otopných tělesech. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1098/21 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + k.k. Výtah Ne Orientace oken jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ne Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 35 Bytový dům odhadovaného stáří 35 let má zateplen obvodový plášť, byla provedena výměna oken. Dům je v dobrém udržovaném technickém stavu, opotřebení odpovídá stáří. Technický stav jednotky zhoršený Opotřebení odhadem % 40 Byt je v současné době neobyvatelný, byla zahájena rekonstrukce hyg. jádra a kuchyně, jsou provedeny částečně bourací práce - odstranění původního umakartového hyg. jádra. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna výměna 2008 Zateplení KZS 2014 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce samonosný panelový systém v tloušťce 25 cm vodorovné konstrukce, stropy betonové montované konstrukce střechy plochá střecha - 4 -
krytina střech povlaková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních stěrková omítka úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady schody betonové s úpravou stupňů broušeným teracem dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké okna plastová s dvojsklem lakované povrch podlah s kobercem vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj s hyg. jádrem 20.00 m 2 1.0 20.00 m 2 Součet ploch za podlaží 20.00 m 2 20.00 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 11.11.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 43.0 m 2 Cena za nemovitost 1 350 000 Kč 31 400 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 350 000 Kč 31 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1 v zatepleném panelovém domě v Třeboni. Byt je v osobním vlastnictví, má výměru 43 m2 a nachází se ve 3. patře s výtahem. Původní stav, umakartové jádro, plastová okna. Velkorysá vstupní chodba nabízí dostatek prostoru na umístění vestavných skříní. Ohřev vody i vytápění dálkové. K bytu patří sklepní kóje. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 22.10.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 20.0 m 2 Cena za nemovitost 899 000 Kč 45 000 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 899 000 Kč 45 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 1+kk v družstevním vlastnictví v Třeboni. Byt se nachází v 4. patře panelového domu. Celková plocha 20 m2. Byt po rekonstrukci, koupelna, plastová okna. Vytápění dálkové. K bytu náleží sklepní kóje. Orientace oken na východ. Ve městě Třeboň veškerá občanská vybavenost. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 1.9.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost 1 495 000 Kč 24 900 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 495 000 Kč 24 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Třeboň, Vrchlického Prodej bytu 2+1 o velikosti 60 m2 nacházející se v 3. poschodí panelového domu v centru města. Příjemný obývací pokoj je vybaven dělící stěnou pro dvoulůžko, v pokoji je vytvořeno patro na spaní a malá praktická pracovna. Kuchyňská linka původní, zděné jádro s rohovou vanou. K bytu náleží sklep. Příjemné umístění v klidné části jsou výhodou tohoto bydlení, stejně jako docházková vzdálenost občanské vybavenosti, lázní Aurora, památek. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 24 900-45 000 Kč/m 2 899 000-1 495 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 35 000 Kč/m 2 Oceňované nemovitosti se nejvíce dispozičně a velikostně blíží srovnatelná nemovitost č. 2. Jednotková cena - cena za 1 m2 započitatelné užitné plochy, klesá se zvětšující se UP bytů. Nemovitost č. 2 je po rekonstrukci ve velmi dobrém technickém stavu. Při uvažovaném nadhodnocení nabídkových cen až o 15 % odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti po rekonstrukci ve výši 40.000,-Kč/m2, tj. ve výši 800 tis. Kč. Při odhadovaných nákladech ne rekonstrukci hyg. jádra ve výši 100 tis. Kč odhaduji obvyklou cenu současnou oceňované nemovitosti ve výši 0,700 mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0591 Ing. Hořejší Michal Matice školské 7 370 01 České Budějovice podpis - 7 -
Fotodokumentace Pohled JZ Pohled SV Vstup do domu Vstup do domu Schodišťový prostor Vstup do bytu - 8 -
Fotodokumentace Byt Byt Byt Byt Výhled z okna bytu - 9 -
Fotodokumentace - mapy Hliník 827, Třeboň Hliník 827, Třeboň - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -