Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/17 NEMOVITOST: Bytový dům - samostatný, č.p. 63 Adresa nemovitosti: Donínská 63, 463 34 Hrádek nad Nisou Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Hrádek nad Nisou, k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou, kód ČSÚ: 647 373, LV: 1169 Ostatní stavby: studna Pozemky: 50, 51 Vlastník stavby: Bytové družstvo BOHOSUDOVSKÁ, Gabinova 836 / 4, 152 00 Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Bytové družstvo BOHOSUDOVSKÁ, Gabinova 836 / 4, 152 00 Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 9.9.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 3.10.2013 Datum zpracování : 3.10.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 3.10.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 356 2 160 185 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 610 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 190 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 70 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 5 700 000 Kč - z toho hlavní budova 5 690 000 Kč - ostatní objekty 10 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Povinný neumožnil prohlídku 2.NP a proto byla nemovitost oceněna podle znaků, které byly v prohlédnutých prostorách. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1169 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Hrádek nad Nisou je město s 7649 obyvateli na hranicích s Německém a Polskem v Libereckém kraji v okrese Liberec. V místě je omezená pracovní nabídka. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v okrajové části Donín v ulici Donínská v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek ve prospěch Finančního úřadu v Liberci. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.226.400,- Kč ve prospěch Credoma a.s. Praha. Zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.PP, 2.NP a podkrovím. Stáří neznámé, odhaduji postavení cca v roce 1900. Dům má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Příslušenství tvoř studna, venkovní úpravy a pozemky p.č. 50, 51. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dle výpisu v katastru nemovitostí je nemovitost evidována jako rodinný dům. V domě je v 1.NP provozovna - prodejna, v 2.NP dva byty a v podkroví také dva byty. Nemovitost nesplňuje podmínky pro rodinný dům, jedná se o bytový dům. V současnosti je objekt prázdný. Dispoziční řešení Nebylo možné přesně zjistit. Znalci nebyl umožněn přístup do bytů v 2.NP. Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s dožitou eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová, v domě jsou dva suché záchody v mezipatře pro všechny čtyři byty. V bytech v podkroví nejsou koupelny, povrch podlah v provozovně dlažba, v bytech prkenné, vodoinstalace jen studená, ale potrhaná mrazem, nefunkční, vytápění lokální plynové nefunkční, dveře náplňové, obklady, chybí schodiště betonovéelektroinstalace třífázová.objekt je opuštěný v dezolátním stavu v roce 2010 postižen povodní až do výše cca 150cm v 1.NP. Příslušenství stavby Studna, pozemky p.č. 50, 51. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody betonové - 3 -
11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění WAW 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod nefunkční 18. Vnitřní vodovod studená potrhaná 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení pouze 2x suchý záchod pro 4 byty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 50 o velikosti 239m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 51 o velikosti 117m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 150,-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 50 239 200 47 800 zahrada 51 117 200 23 400 Hodnota pozemků celkem 71 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 155,55*1,4 = 217,77 m 3 vrchní stavba 163,33*9,00+4,90*4,52*6,00 = 1 602,86 m 3 zastřešení 155,55*4,30/2+1,60*3,74*1,80/2 = 339,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 160,45 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 185 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 160,45 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 636 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 694 936 0 Stáří roků 113 Další životnost roků 67 Opotřebení % 62,78 Věcná hodnota (VH) Kč 2 119 770 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH studna kopaná studna 50 4,00 m 2 000 Kč/m 8 000 Kč 95 % 400 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 400 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Hrádek nad Nisou 860,00 476 890 000 1 035 0,312 323 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, před rekonstrukcí. Hrádek nad Nisou, Husova 1 584,00 630 1 490 000 941 0,281 264 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 150 let. Po rekonstrukci. Hrádek nad Nisou 1 138,00 310 690 000 606 0,421 255 Samostatný rodinný dům cca 100 let. Sedlová střecha. 2.NP. Před rekonstrukcí Průměrná cena 281 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 2 160,45 m 3 Porovnávací hodnota 606 957 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 5 690 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 2 120 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 170 700 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 170 700 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -