ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5813-53/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/8 na nemovité věci bytová jednotka č.619/1 v budově č.p.619, součástí pozemku p.č.1333, katastrální území Klíše (kód:775053), obec Ústí nad Labem Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 190 00 Praha 9 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 02209/13-063 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2016 Oceněno ke dni: 22.března 2016 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 14 stran a přílohy. V Praze, dne 22.dubna 2016
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.619/1 se nalézá v budově č.p.619, v obci Ústí nad Labem, katastrální území Klíše (kód:775053). Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.619. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 515/7671, - na pozemku p.č.1333. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 515/7671. Budova je přístupná z ulice Klíšská. Objekt se nachází v lokalitě s převážně bytovou zástavbou v jihozápadní obecní části Klíše, cca 100 m od autobusové zastávky Klíše - lázně. Dopravní dostupnost je dobrá, objekt se nalézá východně od dálniční komunikace I. třídy č.d8. Hromadná doprava je v obci zastoupena dálkovými autobusovými a vlakovými spoji, v obci je městská hromadná doprava. Ústí nad Labem je statutární krajské město Ústeckého kraje, jedná se o obec s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem.dle malého lexikonu obcí žije v Ústí nad Labem 93409 stálých obyvatel. V obci je kompletní sortiment služeb, včetně kompletní sítě služeb občanské vybavenosti. Nemovitou věc tvoří bytová jednotka v 1.NP. Budova je realizována tradiční zdicí technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, vnitřní konstrukce a vybavení je na základě vnějšího vizuálního šetření, prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku) a informací dostupných na místně příslušných úřadech. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 02209/13-063 ze dne 17.2.2016. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Klíše (kód: 775053), obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č.2158 ze dne 17.2.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Klíše (kód: 775053), obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č.1889 ze dne 17.2.2015. Prohlášení vlastníka podle 5 zákona č.72/1994 Sb. ze dne 22.10.1997. Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Labem. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 22.3.2015. - 3 -
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.2158, a spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.1889, katastrální území Klíše (kód: 775053), obec Ústí nad Labem zapsáni: 1) Zdeňka Neubauerová identifikátor: 545310/3183 V Horkách 1431/16 140 00 Praha 4 Nusle Spoluvlastnický podíl 1/8, 2) Richard Sikáček identifikátor: 601222/0610 Hanusova 1171/22 140 00 Praha 4 Michle Spoluvlastnický podíl 1/8, 3) Václav Sikáček identifikátor: 550708/2614 č.p. 17 768 13 Hoštice Spoluvlastnický podíl 1/8, a 4) Václav Sikáček identifikátor: 280801/047 Klíšská 619/115 400 01 Ústí nad Labem Klíše Spoluvlastnický podíl 5/8. 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.1333 2) Bytová jednotka č.619/1 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.1333 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.1333, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 371 m 2, katastrální území Klíše (kód:775053), obec Ústí nad Labem. Na pozemku p.č.1333 je realizovaný bytový dům č.p.619. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemku je 515/7671. Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku vyplývající z vlastnictví bytové jednotky. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.650,- Index cenového porovnání x 1.0700 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.070 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.765,50 Cena za celou výměru 371.00 m 2 = Kč 655.000,50 Započtení spoluvl.podílu 515/7671 = Kč 43.974,09 Pozemek p.č.1333 Cena celkem Kč 43.974,- - 5 -
2. Bytová jednotka č.619/1 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.619/1 v budově č.p.619, ulice Klíšská, realizované na pozemku p.č.1333 v obci Ústí nad Labem, katastrální území Klíše (kód: 775053), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 1+1 o celkové výměře 51,5 m 2 včetně sklepu o výměře 6 m 2. Výměra byla bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 1. NP, v budově není realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Okna jsou standardní. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, vnitřní konstrukce a vybavení je na základě vnějšího vizuálního šetření, prohlášení vlastníka a informací dostupných na místně příslušných úřadech. Vytápění a ohřev TUV je zřejmě plynovým zdrojem. Bytová jednotka je napojena na rozvod elektra, vodovod, kanalizaci a plyn. Technický stav je předpokládán dobrý, odpovídá času a účelu užití a použitým konstrukcím a materiálu. Budova je v dobrém stavu, po revitalizaci. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyň 17.5 17.50 m 2 pokoj 19.5 19.50 m 2 předsíň 3.5 3.50 m 2 koupelna 4 4.00 m 2 WC 1 1.00 m 2 sklep 6 6.00 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 51.50 m 2 2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území - 6 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.02 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 3 0.01 Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.07 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.07) x 1 = 1.070 2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, prádelna, sušárna, 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu - 7 -
4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.7000 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.7+0 pro stáří 60 let) Celkem * 0.09 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.09) x 0.7 = 0.763 2.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 8.290,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.763 It: index trhu x 1.000 Ip: index polohy x 1.070 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 6.768,04 Cena za celou podlahovou plochu 51.50 m 2 = Kč 348.554,- Bytová jednotka č.619/1 Cena celkem Kč 348.554,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.1333 Kč 43.974,- 2) Bytová jednotka č.619/1 Kč 348.554,- Zjištěná výsledná cena Kč 392.528,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 392.530,- - 8 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci bytové jednotky č.619/1 v bytovém domě č.p.619, katastrální území Klíše (kód: 775053), obec Ústí nad Labem, je použita metodika nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Ústí nad Labem, ulice Klíšská a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností rezidentního parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 9 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č. 5813-53/2016 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav domu Technický stav bytu 1 765 000 0,9 688 500 55 12 518,18 1,00 Klíšská 1,05 po rekonstrukci 0,95 dobrý 2 890 000 0,9 801 000 51 15 705,88 1,00 Klíšská 1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci 3 750 000 0,9 675 000 65 10 384,62 1,00 Klíšská 1,00 velmi dobrý 0,95 dobrý 4 750 000 0,9 675 000 62 10 887,10 1,00 Klíšská 1,05 po rekonstrukci 0,95 dobrý 5 480 000 0,9 432 000 43 10 046,51 1,00 Klíšská 1,05 po rekonstrukci 0,90 špatný k4 k5 k6 k7 k8 i Konstrukce Dispozice Typ oken Balkon/lodžie Vybavení 1 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,03 nadstandard/nová 1,03 ano 1,00 standardní 2 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,03 nadstandard/nová 1,00 ne 1,00 standardní 3 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,00 standard 1,03 ano 1,00 standardní 4 1,00 cihlová 1,02 2+1 1,03 nadstandard/nová 1,00 ne 1,00 standardní 5 1,00 cihlová 1,04 1+1 1,00 standard 1,03 ano 1,00 standardní k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCs Sklep/ komora Vytápění Výtah/ podlaží Možnost parkování Další vlivy 1 0,98 ne 1,00 2 1,00 ano 1,00 3 1,00 ano 1,00 4 1,00 ano 1,00 5 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) 0,98 ne/2.np 1,00 0,89 ne/1.np 1,00 0,96 ne/3.np 1,00 0,89 ne/1.np 1,00 0,89 ne/1.np 1,00 rezident.park. rezident.park. rezident.park. rezident.park. rezident.park. 1,00 bez vlivu 1,04 12 036,71 1,00 bez vlivu 1,03 15 248,43 0,96 v ceně není provize RK 0,92 11 287,63 1,00 bez vlivu 0,93 11 706,56 1,00 bez vlivu 0,90 11 162,79-10 -
3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 11 162,79 Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 15 248,43 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 1 512,10 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 10 776,32 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 13 800,52 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 12 288,42 4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 51,50 SJTC 12 288,42 Lokalita Klíšská k 1 1,00 Technický stav domu velmi dobrý k 2 1,00 Technický stav bytu dobrý k 3 0,95 Konstrukce cihlová k 4 1,00 Dispozice 1+1 k 5 1,04 Typ oken standard k 6 1,00 Balkon/lodžie ne k 7 1,00 Vybavení standardní k 8 1,00 Sklep/komora ano k 9 1,00 Vytápění ústřední (dálkové) k10 1,00 Výtah/podlaží ne/1.np k 11 0,89 Možnost parkování rezident.park. k 12 1,00 Další vlivy spoluvlastnictví k 13 0,80 Index odlišnosti oceňované nemovité věci I O 0,70 Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci JTC O [Kč/m 2 ] 8 601,89 Celková srovnávací cena oceňované nemovité věci 442 997,34-11 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka v katastrálním území Klíše, obec Ústí nad Labem. Bytová jednotka má dispoziční řešení 1+1 s celkovou (vč. sklepu) výměrou 51,5 m 2. Jednotka se nalézá v 1. NP bytového domu v ulici Klíšská. Předpokládaný technický stav bytové jednotky je dobrý, bytový dům je částečně zrekonstruován. Pozitivní faktory: - Lokalita širší střed krajského města, - Občanská vybavenost. Negativní faktory: - Spoluvlastnictví, - 1.NP. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 392.530,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu 1/8 Kč 49.670,- 3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 443.000,- 4) Cena metodou srovnávací spoluvlastnického podílu 1/8 Kč 55.380,- - 12 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/8 na nemovité věci - bytová jednotka č.619/1 v budově č.p.619, součástí pozemku p.č.1333, katastrální území Klíše (kód:775053), obec Ústí nad Labem, po zaokrouhlení je: 55 000,- Kč Slovy: padesát pět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: 392.530,- Kč, b) Spoluvlastnického podílu 1/8: 49.670,- Kč. 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: a) Nemovité věci: 443.000,- Kč b) Spoluvlastnického podílu 1/8: 55.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 22.dubna 2016... vypracoval - 13 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5813-53/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 14 -