ZNALECKÝ POSUDEK č. 6300/220 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 1727/7 V budově č. p.: 1727 Na pozemku parc. č.: 1568/79 Pozemky parc. č.: 1568/79 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 7301 / 231990 na pozemku: 7301 / 231990 Vlastník jednotky: SJM Voda Josef a Vodová Hana, Čechova 1727/36, 59401 Velké Meziříčí, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Voda Josef a Vodová Hana, Čechova 1727/36, 59401 Velké Meziříčí, 1 / 1 Katastrální území: Velké Meziříčí LV č.: 4475 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Velké Meziříčí Část obce: Velké Meziříčí Ulice: Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, CZ Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 8.10.2013 / 8.10.2013 1 000 000 Kč O byty v ceně okolo 1 mil. Kč ve městech s občanskou vybaveností je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 23.10.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Velké Meziříčí Katastrální území: Velké Meziříčí Ulice: jednotka stávající stav budoucí stav typ: 3+1 podlaží: 2. NP orientace SV započitatelná plocha: 73 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 47 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Ústřední / etážové - plyn technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2 006 provedené dílčí rek. jednotky: okna popis dílčí rekonstrukce: Výměna oken v bytě nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): č.1568/79 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek pod bytovým domem je sklonitý k jihozápadu. Oceňované nemovitosti jsou napojeny na všechny IS. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.1568/113 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Velké Meziříčí. Pozemek není hodnocen, jeho podíl nemá vliv na cenu bytu. výměra pozemků celkem: 356 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 8 0 0 počet bytových/nebytových jednotek: 0 0 0 0 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: panelový bytový dům s plochou střechou stáří původní / další životnost: 35 40 opotřebení / závady: 45 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Město Počet obyvatel: 11 750 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Velké Meziříčí je moravské město v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina, 31 km východně od města Jihlava na soutoku řek Oslava a Balinka. Město leží v těsné blízkosti dálnice D1. Ve Velkém Meziříčí je veškerá občanská vybavenost - školy, školky, obchody, služby, restaurace, kino, divadlo, muzeum, úřady včetně finančního a katastrálního, sportoviště, koupaliště, zimní stadion, tenisové kurty, lyžařské sjezdovky, apod. Je zde autobusové a železniční nádraží. Možnost zaměstnání je dobrá - je zde několik prosperujících menších i větších podniků. Do Jihlavy je 38 km, do Velké Bíteše 20 km, do Žďáru nad Sázavou 25 km, do Třebíče 20 km a do Brna cca 50 km. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji města v klidné lokalitě. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.4475 je uvedeno zástavní právo smluvní u WHB a.s. Praha, rozhodnutí o úpadku - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o byt č.1727/7 o velikosti 3+1 umístěný ve 2.NP bytového domu čp.1727 na pozemku č.1568/79 v ulici Čechova. Stáří domu stanoveno odhadem na cca 35 let. Dům má výtah, je zde 8.NP a 1.PP s prostory společného užívání. Dům je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, zateplovací fasáda, nově výtah, poštovní schránky. Oceňovaný byt je v původním stavu bez větších rekonstrukcí, má pouze nová plastová okna. V koupelně je umakartové jádro, vana, umyvadlo. V kuchyni je elektrický sporák, digestoř. Na podlahách je PVC, vytápění je ústřední s radiátory. K bytu náleží sklepní kóje na chodbě před bytem a sklepní kóje v 1.PP Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací fasáda 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah vybavení 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 pokoj 14,30 m 2 1,00 14,30 m 2 pokoj 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 kuchyň 12,30 m 2 1,00 12,30 m 2 koupelna 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 chodba 8,20 m 2 1,00 8,20 m 2 technická místnost 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 balkon 2,30 m 2 0,50 1,15 m 2 sklepní kóje na chodbě domu 1,90 m 2 0,50 0,95 m 2 sklepní kóje v 1.PP 2,10 m 2 0,50 1,05 m 2 Celkem 75,90 m 2 72,75 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka X Srovnávané jednotky panelový bytový dům Velké Meziříčí, Čechova ulice 72,75 X X X X 76,00 2.NP 3+1 1 900 000 25 000 0,64 16 000 Nabízíme ke koupi krásný, nově zrekonstruovaný byt 3+1 v OV na ulici Čechova ve Velkém Meziříčí. Byt je velmi prostorný (76 m2) a nachází se zde kuchyň, obývací pokoj a dva další pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC, balkon. Byt je po celkové rekonstrukci, má novou kuchyňskou linku, nová plastová okna, omítky, dveře, podlahy - dlažba, PVC, plovoucí podlaha. Bytový dům je zateplen a má novou střechu. Topení je plynové, v domě je kotelna. K bytové jednotce patří vlastní sklep. Byt se nachází na velmi pěkném, klidném místě, velmi blízko centra. Velké Meziříčí leží přímo u D1 a nachází se zde veškerá občanská vybavenost. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikost - shodná 1,00 K3 Lokalita - shodná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - nedoloženo 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - byt po celkové rekonstrukci 0,80 panelový bytový dům Velké Meziříčí, Bezděkov 98,00 4.NP 4+1 1 600 000 16 327 0,72 11 755 Nabízíme ke koupi pěkný a slunný byt 4+1 v OV na lukrativním místě blízko centra ve Velkém Meziříčí. Byt se nachází ve 4. patře a je velmi prostorný o celkové výměře 89,5 m2. V bytě se nachází kuchyň, obývací pokoj a další 3 pokoje, koupelna s vanou a samostatné WC. Jádro bytu je původní. Podlahové krytiny tvoří PVC a koberce. Voda je ohřívaná bojlerem a topení elektrickými přímotopy. V bytě je připojen internet a satelit. K bytu patří balkon a prostorný sklep o výměře 14,5 m2. Z bytu je nádherný výhled na Velké Meziříčí. Bytový dům je nově zateplen a má nová plastová okna. K nastěhování ihned. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, vše v dostupnosti 5 minut chůze. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikost - větší 0,90 K3 Lokalita - podobná 1,00-4 -
K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - nedoloženo 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - průměrné 1,00 cihlový dům 58,00 1.NP 2+1 1 250 000 21 552 0,68 14 655 Velké Meziříčí, ulice Na Výsluní Nabízíme ke koupi velmi pěkný a slunný byt 2+1, který se nachází v cihlovém dome na ulici Na Výsluní ve Velkém Meziříčí. Byt je v osobním vlastnictví, je ve velmi dobrém stavu a jeho celková výměra je 58 m2. V bytě se nachází obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna s vanou a samostatné WC. V chodbě jsou vestavěné skříně, podlahy jsou kryté PVC, kobercem, parketami a dlažbou. Topení v bytě je ústřední plynové (vlastní kotel Porotherm). K bytu také náleží dva pěkné a prostorné sklepy v suterénu domu, z nichž jeden slouží jako sklad a druhý jako dílna. Parkování je možné přímo před domem. Byt je situován v poklidné části města, 5 min. chůze od centra a 5 min. chůze od Fajtova kopce. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikost - podobná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - zděný bytový dům 0,85 K5 Stáří - nedoloženo 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - průměrné 1,00 Variační koeficient před úpravami: 17,01 % Variační koeficient po úpravách: 12,53 % Průměrná cena 14 137 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 73 m 2 Porovnávací hodnota 1 028 467 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí v shodném městě, první nemovitost i ve shodné ulici ale je po rekonstrukci. Ostatní jsou v průměrném technickém stavu bez rekonstrukce. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 000 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 1 000 000 Kč Započitatelná plocha: 73 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 13 746 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4475 ze dne 3.9.2013. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současní spoluvlastníci získali oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.2009. Kupní cena byla ve výši 1.650.000,00 Kč. Jednotková cena v současném stavu: 1.000.000,00 Kč : 73,00 = 13.699,00 Kč Zaokr.: 13.700,00 Kč Výhody - město s úplnou občanskou vybaveností - možnost zaměstnání v místě a v okolních městech - úplné zasíťování Nevýhody - byt v původním stavu bez rekonstrukce - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.10.2013 Posudek o ceně byl vypracován 23.10.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6300/220 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
List vlastnictví č. 4475-7 -
- 8 -
Snímek katastrální mapy - 9 -
Mapa oblasti - 10 -
Mapa města - 11 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled SV Pohled JZ Pohled S Balkón Sklep na chodbě - 12 -
Koupelna Kuchyň Pokoj Pokoj Chodba Sklepní kóje v 1.PP - 13 -
Srovnatelné nemovitosti - 14 -
- 15 -
- 16 -