ZNALECKÝ POSUDEK č. 9275-57/2013 o ceně nemovitosti - domu Březenec č.p. 59 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 510/14, 531/1 v k.ú. Březenec, obec Jirkov, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení (č.j. 3163/11-143 ze dne 28.3.2013) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 6.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu Březenec č.p. 59 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 510/14, 531/1 v k.ú. Březenec, obec Jirkov, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3163/11-143 ze dne 28.3.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Březenec 59 431 11 Jirkov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Březenec Počet obyvatel: 20 349 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.4.2013 za přítomnosti pana Jiřího Vargy a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 3163/11-143 ze dne 28.3.2013 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 28.3.2013 (LV č. 1762) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 25.4.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Jirkova 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 1762 pro k.ú. Březenec je uvedeno: A - Vlastnické právo: SJM Varga Jiří a Vargová Jindřiška, Březenec 59, 431 11 Jirkov B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 510/14 278 m 2 ostatní plocha, jiná plocha parc.č. 531/1 589 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavby: - 2 -
Březenec, č.p. 59, způsob využití rodinný dům, na parcele 531/1 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zástavní práva soudcovská a exekutorská podrobně viz. příloha LV č. 1762. D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 1762 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 1762 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na LV je dále uvedena plomba údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů Z- 4702/2013-503: Povinný Varga Jiří, Vargová Jindřiška. Oprávněný Česká televize. Soudní exekutor - Exekutorský úřad Havlíčkův Brod, soudní exekutor Mgr.Stanislav Molák. Založení řízení 22.3.2013, ukončení řízení 28.3.2013 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi byl umožněn, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací pana Vargy. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Březenec č.p. 59, vnitřní v řadové zástavbě, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím a pozemek zastavěný tímto domem a dvorem a pozemek ostatní plochy, užívaný jako zahrada. Situování je v centru původní zástavby osady Březenec Města Jirkov. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří zpevněná plocha, částečné oplocení, dělicí oplocení a vzrostlé stromy na pozemku užívaném jako zahrada. Území je rovinné. Jirkov je velkým městem okresu Chomutov, které je s Chomutovem prakticky srostlé přes sídlištní zástavbu. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi, v osadě pouze nekompletní základní občanský vybavenost. Spojení je MHD (autobus), vzdálenost do centra je cca 1,5 km. Březenec je bývalá obec, nyní součást Jirkova, se kterým je novou výstavbou RD téměř srostlá. - 3 -
B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3163/11-143 ze dne 28.3.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 1. Popis objektů a pozemků Dům Březenec č.p. 59 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, vnitřní v řadě. Dům je zděný, s nepravidelnou sedlovou střechou, opatřenou plechovou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou hladkou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. 45, stropy polospalné s rovným podhledem, částečně snížené sádrokartonem a zešikmené v podkroví, vnitřní úpravy povrchů štukovou nebo vápennou omítkou hladkou, částečný keramický obklad nebo spárovaný kámen, podlahy částečně bez úpravy, částečně betonové, laminátové plovoucí a z keramické dlažby, schody betonové kryté kobercem. Jsou osazena směrem do ulice v 1.NP dvojitá rámová okna, v podkroví nová střešní okna, do dvora dřevěná zdvojená okna, dále plechová vrata a dveře převážně dýhované. Je rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn včetně přípravy teplé vody, je osazena vana, umyvadlo, kombi WC s umývátkem a vestavěné spotřebiče v kuchyňské lince. Dispozice: 1.NP: Průjezd, chodba a schodiště, sklad, komora, 2 místnosti pracovny, odpočinková místnost s letní kuchyní, přistavěný sklad pod terasou. Podkroví: Hala sloužící zároveň jako kuchyň, obývací pokoj, 3 pokoje, koupelna, WC, šatna, terasa s přístupem po dřevěném schodišti. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží podkroví a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří původního domu je dle znalosti výstavby v místě cca 90 roků. Dům byl podle sdělení pana Vargy po zakoupení v roce 2002 částečně rekonstruován. Rekonstrukce se týkala zejména kompletní úpravy podkroví a dále části 1.NP (zejména odpočinková místnost a ÚT). Naopak na některých konstrukcích je patrná nedostatečná údržba - rezivá krytina zejména směrem do ulice, částečně opadaná fasáda, neupravená část 1.NP, dožitá přístavba terasy. - 4 -
Ostatní stavby: Venkovní úpravy - zpevněná plocha, částečné oplocení, dělicí oplocení. Pozemky: pozemek zastavěný domem a dvorem a pozemek ostatní plochy, užívaný jako zahrada. Situování je v centru původní zástavby osady Březenec Města Jirkov. Pozemek je rovinný, možnost napojení na všechny inženýrské sítě, přístup ze zpevněné komunikace. Výměra pozemků: parc.č. 510/14 278 m 2 ostatní plocha, jiná plocha parc.č. 531/1 589 m 2 zastavěná plocha a nádvoří celkem 867 m2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. - 5 -
Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Březenec č.p. 59-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 14,10*10,25+5,80*4,60 = 171,21 Podkroví 14,10*10,25 = 144,53 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 171,21 m 2 2,80 m Podkroví 144,53 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (14,10*10,25+5,80*4,60)*2,80 = 479,37 m 3 Zastřešení (14,10*10,25)*((1,20+2,90)/2+3,05/2) = 516,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 479,37 m 3 Zastřešení Z 516,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 996,05 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl - 6 -
1. Základy: P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady: C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 75 1,00 3,90 13. Okna: P 5,20 25 0,46 0,60 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 30 1,00 0,30 15. Podlahy ostatních místností: C 1,00 70 0,00 0,00 16. Vytápění: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,66 Koeficient vybavení K 4 : 0,8766 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8766 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 824,86 Plná cena: 996,05 m 3 * 4 824,86 Kč/m 3 = 4 805 801,80 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 90 roků Opotřebení: 65,000 % - 3 123 771,17 Kč Dům Březenec č.p. 59 - zjištěná cena = 1 682 030,63 Kč - 7 -
Pozemky: 867 m2 á 300,- Kč/m2 = 260 100,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = 1 682 031,- Kč Pozemky = 260 100,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 1 942 131,- Kč 1 942 130,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o prodeji v obdobně situované obci Údlice a v okrajové části Chomutova a dále údaj z inzerce v Jirkově: Dům Droužkovická 303, Údlice Uskutečněný prodej, kterému jsem byl přítomen jako odhadce ČSOB (odhad č. 126/12/60 ze dne 29.8.2012). Dům samostatně stojící s 1PP, 2NP, 1 byt 3+1, 1 byt 2+1, ÚT na plyn, dům stáří 75 roků, částečná rekonstrukce 1997, opotřebení cca 55%. Obestavěný prostor 905 m3, zastavěná plocha 116 m2, užitná plocha 200 m2, pozemek 1322 m2, u domu dvougaráž. Situování na okraji města, v sousedství obdobných rodinných domů. Prodejní cena 1,9 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 9 500,- Kč. Porovnání: Uskutečněný prodej obdobného typu nemovitosti, ale větší, ve srovnatelné lokalitě (obec prakticky srostlá s Chomutovem, ale frekventovaná komunikace), částečná rekonstrukce starší, s větším pozemkem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,95x1,00x1,00x1,00x1,10x0,90=0,94 Redukovaná jednotková cena: 8 900,- Kč/m2 Dům Osadní 4324, Chomutov Uskutečněný prodej, kterému jsem byl přítomen jako odhadce ČSOB (odhad č. 126/12/49 ze dne 16.7.2012). Dům koncový v řadě s 1PP, 2NP, 1 byt 3+1, ÚT na plyn, dům stáří 75 roků, částečná rekonstrukce 2005, opotřebení cca 50%. Obestavěný prostor 566 m3, zastavěná plocha 108 m2, užitná plocha 108 m2, pozemek 435 m2. Situování na okraji města, v sousedství obdobných rodinných domů. Prodejní cena 1,65 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 15 300,- Kč. - 8 -
Porovnání: Uskutečněný prodej obdobného typu nemovitosti, menší, v okrajové části Chomutova, částečná rekonstrukce, s menším pozemkem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,95x0,90x0,85x0,90x0,90x1,05=0,62. Redukovaná jednotková cena: 9 500,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 140 m2, Dvořákova, Jirkov Nabízím exkluzivně rodinný dům s garáží v centu Jirkova s velkou zahradou a s možností stavby dalšího rod.domu.dům je obydlen,ale bude potřeba velká rekonstrukce,aby splňoval dnešní standarty moderního bydlení.bližší informace u makléře. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 032-N03033 (RE/MAX 4 you, náměstí 1. Máje 6/9, 43001 Chomutov)), aktualizace 28.2.2013, inzerovaná cena 2 mil. Kč, uvedena užitná plocha 140 m2, pozemek 1146 m2. Jednotková cena 14 300,- Kč/m 2. Porovnání: RD ve stejné obci, blíže centru, v horším stavu, obdobné velikosti, s větším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,75x0,80x1,10x1,20x1,00x0,80=0,63. Redukovaná jednotková cena 9 000,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 8 900,- až 9 500,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 9 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti 2 uskutečněné prodeje obdobných domů ve srovnatelném stavu ve srovnatelných lokalitách a jeden údaj z inzerce domu v lepší části Jirkova, obdobný typ, ale před rekonstrukcí, s podstatně větším pozemkem. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 9 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy (bez průjezdu a neupravené části 1.NP) cca 170 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,53 mil. Kč. Dům byl podle sdělení pana Vargy zakoupen v roce 2002 za cenu 600 tis. Kč a poté částečně rekonstruován (nově podkroví, částečně 1.NP). I z tohoto pohledu považuji porovnávací hodnotu rovněž za přiměřenou. Srovnávací hodnota = 1 530 000,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 1,5 mil. Kč. - 9 -
Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a bez zástavních práv. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti 1 500 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč V Srbicích 6.5.2013 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9275-57/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 087 13. V Srbicích 6.5.2013 Ing. Zdeněk Garlík - 10 -