ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Husitská 692/ Teplice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o ceně družstevního podílu povinné osoby Zdeňka Flégla v bytovém družstvu Domov Most, spojeného s právem užívání bytu č. 16 v 6.NP velikosti 2+1 na adrese Most, Františka Halase 2618, obec a okres Most, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění rozhodné ceny pro ocenění družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 4106/13-142) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně družstevního podílu povinné osoby Zdeňka Flégla v bytovém družstvu Domov Most, Vítězslava Nezvala 2515/55, Most, IČ , spojeného s právem užívání bytu č. 16 v 6.NP velikosti 2+1 na adrese Most, Františka Halase 2618, obec a okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 4106/ ze dne ) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 16 v domě č.p Adresa předmětu ocenění: Františka Halase Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce (obeslaný povinný se místního šetření nezúčastnili, obsílku si adrese uvedené v usnesení nevyzvedl, na zvonění u bytu nikdo nereagoval). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 4106/ ze dne informace o pozemku z nahlížení do KN ze dne kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne exekuční příkaz č.j. 110 Ex 4106/ ze dne odpověď Bytového družstva Domov Most na žádost o součinnost ze dne sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne k mojí žádosti o podrobnější informace k uvedenému bytu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se ocenění družstevního podílu, spojeného s právem užíváním bytu č. 16 v 6. NP domu Františka Halase č.p. 2618, Most. Na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II je v souvislosti s domem a pozemkem uvedeno: V - Vlastnické právo: Bytové družstvo Domov Most, Vítězslava Nezvala 2515/55, Most B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 4565/1 265 m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí pozemku je stavba Most č.p. 2618, bytový dům Pro oceňovaný družstevní podíl jsou použity údaje z usnesení soudního exekutora a ze sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne a Dokumentace a skutečnost Ve sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne mi byly poskytnuty podrobnější údaje, týkající se uvedeného bytu, jiná dokumentace mi poskytnuta nebyla, vstup do bytu mi nebyl umožněn. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn. Uvedený popis vychází z venkovní obhlídky a údajů z katastru nemovitostí a ze sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne Jedná se o družstevní byt velikosti 2+1, umístěný v 6.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 6 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Františka Halase v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Most je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, stejně v místě. Situování je při jedné z poměrně rušných ulic v širším centru města, v zástavbě obdobných panelových bytových domů výstavby z období 60. let minulého století

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 4106/ ze dne ) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 16 v domě Most č.p Jak bylo uvedeno, přístup do bytu mi nebyl umožněn. Uvedený popis vychází z venkovní obhlídky a údajů z katastru nemovitostí a ze sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný v 6.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 6 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Františka Halase v Mostě. V domě je podle počtu zvonků zřejmě celkem 18 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 6 nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z lakovaného pozink. plechu a hromosvodu. Obvodové stěny jsou zateplené, stropy železobetonové nebo keramické montované, schody zřejmě betonové s teracem. Dům má 1 podzemní a 6 nadzemních podlaží a je v něm zřejmě 18 bytů, jedná se o budovu - dům vícebytový netypový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 45 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný v 6.NP. Podle sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne nebyly uvedeny žádné údaje, týkající se případné rekonstrukce bytu. Provedení a vybavení předpokládám původní - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy z parket nebo kryté PVC a z keramické dlažby, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, sporák v kuchyni), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Předpoklad byt průměrně udržovaný

5 Jako informaci uvádím měsíční předpis úhrad ze sdělení Bytového družstva Domov Most ze dne , který činí: 4 346,- Kč. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celkem: 50,90 * 1,00 = 50,90 m 2 sklep: 1 * 0,10 = 0,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 51,00 m 2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací

6 c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Mostě: Prodej bytu 2+1, 59 m2, Vítězslava Nezvala, Most Prodej družstevního bytu, dispozice 2+1 v centru města Mostu u Rozkvětu. Dům prošel kompletní revitalizací a zateplením a má plastová okna. Byt je po částečné rekonstrukci koupelny- sprchový kout. Kuchyň je dřevěná. Na podlaze jsou parkety v původním, ale udržovaném stavu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Mates Reality&Finance s.r.o., Obránců míru 2629/5, Most), aktualizace , inzerovaná cena 269 tis. Kč, 2. NP bez výtahu. Jednotková cena: 4 600,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu ve stejné lokalitě a obdobném typu domu, ve 2.NP bez výtahu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,95x1,00x1,00x1,00x1,00=0,86. Redukovaná jednotková cena: 4 000,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 56 m2, Petra Jilemnického, Most Družstevní byt 2+1 ve 2.NP domu v klidné lokalitě města. Byt je čistý a udržovaný v původním stavu s částečnými úpravami (obklady v koupelně a WC). Celý dům je po kompletní rekonstrukci zateplen s novou fasádou, střecha, plastová okna, vchody. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky MR3403 (Molík reality, s.r.o., tř. Budovatelů 1998/116, Most), aktualizace , inzerovaná cena 289 tis. Kč, 2. NP bez výtahu. Jednotková cena: 5 200,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném obdobném stavu ve stejné lokalitě a obdobném typu domu, ve 2.NP bez výtahu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 4 700,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 55 m2, Josefa Skupy, Most Byt 2+1 v ul.j.skupy v prvním patře cihlového domu. Byt v původním, ale udržovaném stavu. V celém bytě jsou plastová okna. V dosahu je veškerá občanská vybavenost, školka, obchody, autobus, tramvaj. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1317/963 (Bydlete s námi s.r.o., Vítězslava Nezvala 2498/17, Most), aktualizace , inzerovaná cena 255 tis. Kč, 2. NP bez výtahu. je - 6 -

7 Jednotková cena: 4 600,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném obdobném stavu ve stejné lokalitě a obdobném typu domu, ve 2.NP bez výtahu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 4 100,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 000,- až 4 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 000,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce družstevních bytů ve stejné lokalitě a zděných domech v Mostě, byty obdobné velikosti s předpokládaným obdobným vybavením a v převážně původním stavu. Prodejnost bytů v Mostě je spíše podprůměrná, jedná se o převis nabídky bydlení v bytových domech, to se týká jak bytů v osobním vlastnictví, tak bytů družstevních. Za přiměřenou považuji částku při spodním okraji rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 000,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 51 m2 tedy cca 200 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti a dobré spojení do centra Záporné vlivy situování domu na poměrně rušné ulici, trvající stagnace cen bytů v regionu Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Na základě uvedených skutečností odhaduji rozhodnou cenu družstevního podílu částku ve výši: Výsledná rozhodná cena družstevního podílu ,- Kč slovy: dvěstětisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice - 7 -

8 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík - 8 -

9 Fotodokumentace ze dne pohledy na bytový dům s družstevním bytem - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -