ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně nemovitostí - domu Hamr č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 189, 592/5, 592/6 v k.ú. Hamr u Litvínova, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: CZ Dražby, s.r.o. Mírové náměstí 3097/ Ústí nad Labem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Hamr č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 189, 592/5, 592/6 v k.ú. Hamr u Litvínova, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký. Na základě objednávky CZ Dražby a.s. se sídlem Mírové náměstí 3097/37, Ústí nad Labem se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jandečkova Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Dolní Litvínov Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce (zástupce vlastníka firmy ENTEA s.r.o. se místního šetření nezúčastnil, obsílku o konání místního šetření si na adrese vlastníka nikdo nevyzvedl, v době místního šetření byla zastižena manželka zástupce vlastníka paní Neradová, která mi vstup do nemovitosti neumožnila, vzala si můj telefon s tím, že mě pan Nerad bude kontaktovat, k čemuž nedošlo). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka CZ Dražby a.s. se sídlem Mírové náměstí 3097/37, Ústí nad Labem - informace o stavbě a parcelách z nahlížení do KN ze dne (LV č. 206) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - ocenění č. 456/08/03, které vypracoval odhadce Ing. Stanislav Franta, V Nezvala 2492/3 ze dne fotodokumentace ze dne mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 206 pro k.ú. Hamr u Litvínova je uvedeno: A - Vlastnické právo: ENTEA, s.r.o., Lomská, Areál Business Centre, Litvínov B - Nemovitosti: - 2 -

3 Pozemky: parc.č. St m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 592/5 196 m 2 zahrada parc.č. 592/6 471 m 2 zahrada Stavby: Hamr, č.p. 66, způsob využití bydlení, na parcele St Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce při venkovní obhlídce nemovitosti, údajů v katastru nemovitostí a odhadu č. 456/08/03, který jsem měl k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Hamr č.p samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím a pozemek zastavěný domem a přilehlé pozemky zahrad ve funkčním celku. Situování je v zástavbě ulice Jandečkovy, v městské části Litvínova Hamr, v sousedství obdobných rodinných domů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří dřevěné altány v zahradě, oplocení převážně z kovových rámů s pletivem, do ulice na opěrné zdi z KB bloků, s vraty a vrátky a dále zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby a trvalé porosty v zahradě. Území je mírně svažité směrem na jih. Přístup je ze zpevněné komunikace ulice Jandečkovy a z propojky pro pěší do ulice Podkrušnohorské. Litvínov je větším městem okresu Most, zejména průmyslovým, v podhůří Krušných hor, které je spojeno MHD (tramvaj, autobus) s okresním městem, vzdáleným cca 10 km. Situování oceňované nemovitosti je v městské části Hamr, na okraji Litvínova, ve směru na Horní Jiřetín, v zástavbě obdobných rodinných domů, s blízkostí občanské vybavenosti i zastávky MHD. B. Znalecký posudek Na základě objednávky CZ Dražby a.s. se sídlem Mírové náměstí 3097/37, Ústí nad Labem se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní). 1. Popis objektů a pozemků Dům Hamr č.p

4 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech, bez izolací proti zemní vlhkosti, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z šablon beternit, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou rýhovanou. Provedení jednotlivých podlaží: Zdivo tl. 45 cm, stropy klenbové a polosplané a nespalné s rovným podhledem a zateplený podhled krovu, vnitřní omítky štukové hladké, částečný obklad sádrokartonem a keramický obklad, podlahy předpoklad kryté PVC a kobercem případně plovoucí a z keramické dlažby, schodiště kamenné, osazena plastová okna a dveře z masivu, proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění ústřední s kotlem na plyn, ohřev teplé vody v plynovém zásobníkovém ohřívači. Osazeno běžné vybavení sociálních zařízení v současném standardu a vestavěné spotřebiče v kuchyňské lince. Výčet místností: 1.PP: Garáž, prádelna, kotelna, chodba a schodiště. 1.NP: Zádveří, chodba a schodiště, šatna, obývací pokoj, kuchyň, 2 pokoje. Podkroví: Chodba, schody na půdu, 4 pokoje, koupelna s WC, WC. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v něm 1 byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří stavby je cca 110 roků. V roce 1994 proběhla rozsáhlá rekonstrukce - údajná částečná výměna prvků dlouhodobé životnosti a kompletní výměna prvků krátkodobé životnosti (nová střešní krytina, zateplení, osazení plastových oken a nové vnitřní dveře, nové instalace a vytápění, povrchy stěn a podlah, nové zařizovací předměty). Rovněž byly provedeny nové zpevněné plochy kolem domu a rekonstrukce přípojek inženýrských sítí. Stavba je dobře udržovaná. Ostatní stavby: Dřevěné altány v zahradě, oplocení převážně z kovových rámů s pletivem, do ulice na opěrné zdi z KB bloků, s vraty a vrátky a dále zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby. Pozemky: Pozemek zastavěný domem a přilehlé pozemky zahrad ve funkčním celku. Situování je v zástavbě rodinných domů. Území je mírně svažité směrem na jih, v zahradě jsou udržované ovocné a okrasné dřeviny, přístup je ze zpevněné komunikace, možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Výměra pozemků: parc.č. St m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 592/5 196 m 2 zahrada parc.č. 592/6 471 m 2 zahrada celkem 859 m2-4 -

5 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Hamr č.p. 66 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím - 5 -

6 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 14,50*5,30+2,40*5,00 = 88,85 1.NP 14,50*10,15+0,45*5,80+4,00*2,55 = 159,99 Podkroví 14,50*10,15+0,45*5,80 = 149,79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 88,85 m 2 2,40 m 1.NP 159,99 m 2 3,00 m Podkroví 149,79 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba (14,50*5,30+2,40*5,00)*2,40 = 213,24 m 3 Vrchní stavba (14,50*10,15+0,45*5,80+4,00*2,55)*3,00 = 479,96 m 3 Zastřešení (14,50*10,15+0,45*5,80)*(1,30+5,00/2)+4,00* *2,55*2,00/2 = 579,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 213,24 m 3 1.NP NP 479,96 m 3 Podkroví Z 579,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 272,58 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy: S 5, ,00 5,40 2. Zdivo: S 23, ,00 23,40 3. Stropy: S 9, ,00 9,10 4. Střecha: S 5, ,00 5,40 5. Krytina: S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: N 0, ,54 1,23 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky: N 2, ,54 4,31 9. Vnější obklady: C 0, ,00 0,00-6 -

7 10. Vnitřní obklady: S 2, ,00 2, Schody: S 2, ,00 2, Dveře: S 3, ,00 3, Okna: N 5, ,54 7, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1, Vytápění: N 5, ,54 8, Elektroinstalace: S 4, ,00 4, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Rozvod vody: S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody: S 1, ,00 1, Instalace plynu: S 0, ,00 0, Kanalizace: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 4, ,00 4, Záchod: S 0, ,00 0, Ostatní: S 4, ,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 107,05 Koeficient vybavení K 4 : 1,0705 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,75 3, Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 21, ,75 15, Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 8, ,75 5, Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,75 3, Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 1, Klempířské konstrukce: N 0,80 100,00 1,54 1,23 1, ,00 0, Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5, ,67 1, Fasádní omítky: N 2,80 100,00 1,54 4,31 4, ,00 1, Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,50 0, Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,75 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 2, ,00 1, Okna: N 5,10 100,00 1,54 7,85 7, ,00 2, Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 1, ,50 0, Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1, ,50 0, Vytápění: N 5,30 100,00 1,54 8,16 7, ,29 4, Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 3, ,50 1, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,50 0, Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 2, ,50 1, Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 1, ,29 0, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,29 0, Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 2, ,00 0, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,29 0, Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,50 1, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,50 0, Ostatní: S 4,00 100,00 1,00 4,00 3, ,50 1,

8 Opotřebení: 54,3330 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0705 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 490,64 Plná cena: 1 272,58 m 3 * 5 490,64 Kč/m 3 = ,65 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 54,3330 % Úprava ceny za opotřebení ,11 Kč Dům Hamr č.p zjištěná cena = ,54 Kč Pozemky: 859 m2 á 600,- Kč/m2 = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = ,- Kč Pozemky = ,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč ,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce rodinných domů v Litvínově: Prodej dům rodinný 408 m2, Jandečkova, Hamr Prodej samostatně stojícího rodinného domu v Litvínově - část Hamr. Zastavěná plocha a nádvoří domu činí 408 m², celková plocha pozemku je 994 m². Dům byl postaven v první polovině 20. století. V roce 2001 prošel částečnou rekonstrukcí. Rekonstrukci zateplení je nutno dokončit, veškerý materiál na dokončení je zakoupen a uskladněn na pozemku. Dům je tvořen ze dvou částí do tvaru L, v domě je byt 4+1, 2 koupelny a WC, garáž. Vytápění a ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem a bojlerem

9 Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (dumrealit.cz NORD, Masarykova třída 1225/80, Teplice), aktualizace , uvedena užitná plocha 408 m2, dle popisu spíše cca 160 m2, pozemek 994 m2, inzerovaná cena 2,575 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy ,- Kč po odečtení obvyklé ceny garáže. Porovnání: RD ve stejné ulici, v obdobném až horším stavu, menší velikosti, s obdobným pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x1,10x0,90x1,00=0,84. Redukovaná jednotková cena ,- Kč/m 2. Prodej dům rodinný 346 m2, U Zámeckého parku, Litvínov K prodeji rodinný dům v top lokalitě centra města Litvínov - v klidové zóně u Zámeckého parku. Dům má tři samostatné bytové jednotky. V přízemí je byt 3+1 včetně zasklené terasy o vel. 89 m2, v 1.patře byt 3+1 se zasklenou terasou o velikosti 105 m2 včetně + pracovna na patře o velikosti 16 m2. Ve 2.patře je byt 3+1 o velikosti 89 m2 + balkon 6 m2 a půda 34 m2. Každý byt má vlastní elektroměr, vlastní topné systémy, plyn.přípojku. V průběhu posledních pěti let prošly všechny tři byty v domě rekonstrukcí. Dům je zateplen, má plastová okna a střechu z beton.tašek, podsklepený. K domu patří vestavěná dvojgaráž se samostanými vraty a vestavěná garáž s el.ovládanými vraty. Na pozemku ostatní plochy u domu jsou vytvořena další 3 parkovací stání s pohodlným vjezdem a pojezdovou bránou. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Bydlete s námi, s.r.o., Vítězslava Nezvala 2498/17, Most), aktualizace , užitná plocha 346 m2, pozemek 486 m2, inzerovaná cena 5,499 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy ,- Kč po odečtení obvyklé ceny 3 garáží. Porovnání: RD v blízkosti centra, v obdobném stavu, větší velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x0,90x1,00x1,00x1,10x1,05=0,88. Redukovaná jednotková cena ,- Kč/m 2. Prodej dům rodinný 240 m2, Litvínov, Loučná Zrekonstruovaný dům v klidné části Loučné u Litvínova. Obytný dům, o zastavěné ploše 120 m2 ze 3/4 podsklepen. Celková obytná plocha 240 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 552 m2, zahrada 752 m2. V roce 2006 až 2010 byla provedena rekonstrukce, dostavěna garáž na tři auta. V obývacím pokoji je krb. Vytápění domu je plynovým kotlem se zásobníkem na teplou vodu. Kotel na plyn je umístěn ve spodní koupelně. Ve sklepě jsou dvě místnosti a prostorná chodba, kde je původní funkční pec. Na zahradě je bazén a terasa s venkovním krbem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky M60 (RaF - reality a finance, Jaroslava Průchy 2906/12, Most), aktualizace , uvedena užitná plocha 240 m2, pozemek 1304 m2, inzerovaná cena 4,7 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy ,- Kč po odečtení obvyklé ceny 3 garáží

10 Porovnání: RD v obdobné lokalitě, v obdobném až lepším stavu, lépe vybavený (bazén), obdobné velikosti, s větším pozemkem pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,95x1,00x0,90=0,65. Redukovaná jednotková cena ,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: ,- až ,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: ,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti ve všech případech inzerce rodinných domů po rekonstrukci v Litvínově, ve stejné ulici, v blízkosti centra a v obdobné lokalitě. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 12,5 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy cca 280 m2 (bez garáže) a přičtení obvyklé ceny garáže srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 3,7 mil. Kč. Srovnávací hodnota = ,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 3,7 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu případných závad, vedených v části C listu vlastnictví. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: třimilionysedmsettisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice

11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík