ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1389/11-244)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně nemovitosti - bytu č. 796/13 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 v Sídlišti Za Chlumem včetně podílu 353/97176 na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 a pozemcích parc.č. 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1389/11-244) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Srbice 48 telefon: Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 796/13 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 v Sídlišti Za Chlumem včetně podílu 353/97176 na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 a pozemcích parc.č. 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1389/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 796/13 Adresa předmětu ocenění: Sídliště Za Chlumem Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce (paní Žaneta Zdvíhalová jako zástupce povinné se k místnímu šetření nedostavila, telefonicky mě kontaktovala s tím, že vzhledem ke zdravotnímu stavu matky, která byt spoluužívá si prohlídku nepřeje a poskytla mi informace o stavu a vybavení bytu po telefonu). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1389/ ze dne výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne (LV č. 5573, LV č. 3446) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa města Bíliny 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Bílina je uvedeno: A - Vlastnické právo: Zdvíhalová Barbora, Čsl. armády 553, Teplické Předměstí,

3 Bílina B - Nemovitosti: Jednotky: 796/13 byt podíl na spol. částech 353/97176 Budova Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797, LV 3446, způsob využití bydlení na parcele 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81 parc.č. 1636/75, zastavěná plocha a nádvoří, 243 m2 parc.č. 1636/76, zastavěná plocha a nádvoří, 245 m2 parc.č. 1636/77, zastavěná plocha a nádvoří, 245 m2 parc.č. 1636/78, zastavěná plocha a nádvoří, 243 m2 parc.č. 1636/79, zastavěná plocha a nádvoří, 245 m2 parc.č. 1636/80, zastavěná plocha a nádvoří, 244 m2 parc.č. 1636/81, zastavěná plocha a nádvoří, 252 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č pro k.ú. Bílina jsou uvedeny údaje týkající se budovy Teplické Předměstí č.p. 791, 792, 793, 794, 795, 796, 797 a pozemků parc.č. 1636/75, 1636/76, 1636/77, 1636/78, 1636/79, 1636/80, 1636/81. Tento LV je bez závad. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě vlastních zjištění znalce při venkovní obhlídce nemovitosti, na základě telefonické informace paní Žanety Zdvíhalové ke stavu a vybavení bytu a na základě údajů na LV a ze znalosti výstavby, provedení a vybavení bytů v místě. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt podle sdělení velikosti 1+1, umístěný v 5.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, koncového v řadě v Sídlišti Za Chlumem v Bílině. Dům má celkem 7 sekcí, v každé sekci je výtah, v domě je celkem 161 bytů. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Podle informace byt - 3 -

4 původní, průměrně udržovaný. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Bílina je větším městem okresu Teplice s přenesenou pravomocí. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Bytový dům leží v části Bíliny Teplické Předměstí, v Sídlišti Za Chlumem, v zástavbě obdobných panelových domů, ve vzdálenosti cca 1 km od centra, v blízkosti občanské vybavenosti (škola, školka, obchod). Jedná se o průměrnou sídlištní zástavbu ve městě. B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1389/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů Byt č. 796/13 Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s osmi nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou ze sendvičových železobetonových panelů, stropy železobetonové prefabrikované, schody betonové s PVC, výtah v každém vstupu. V domě je celkem 161 bytů v 7 sekcích. Stáří domu je dle znalosti výstavby v místě cca 35 roků. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Podrobnější popis jednotky: Jedná se o byt podle informace velikosti 1+1, umístěný v 5.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, koncového v řadě v Sídlišti Za Chlumem v Bílině. Byt je podle informace původní s umakartovým jádrem, okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, kuchyňská linka), vytápění ústřední včetně ohřevu teplé vody z dálkovodu. Byt původní průměrně udržovaný. Podlahové plochy bytu celkem: 35,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 35,30 m 2-4 -

5 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o uskutečněném prodeji a dále inzerci bytů, vše v Bílině: Prodej byt č. 280/5, Bílina, 5. Května Prodej bytu 2+1 ve 2.NP zděného domu v obdobné lokalitě, dům po rekonstrukci, byt před rekonstrukcí, užitná plocha 60 m2, cena 390 tis. Kč (prodeje jsem se zúčastnil jako odhadce ČMSS odhad č. 126/12/41 ze dne Jednotková cena: 6 500,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobné až lepší lokalitě, byt převážně původní, ale cihelná zástavba, větší výměry, 2.NP bez výtahu, malý počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x0,90x1,00x1,10x1,00x0,90x1,00=0,80. Redukovaná jednotková cena: 5 200,- Kč/m2-5 -

6 Prodej byt 1+1, 35 m2, Sídliště Za Chlumem, Teplické Předměstí, Bílina Byt v původním stavu v zatepleném domě s plastovými okny. Byt se nachází ve 3. patře, v domě je výtah. V blízkosti domu se nachází veškerá občanská vybavenost (obchody, zdravotní středisko, pošta, základní škola atd.). Byt je možné dočasně pronajímat. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (SEVER Plus, s.r.o., Zámecká 32/2, Bílina), aktualizace , inzerovaná cena 180 tis. Kč. Jednotková cena: 5 100,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobném domě, byt původní, srovnatelné výměry, 4.NP s výtahem, obdobný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,85. Redukovaná jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Prodej byt 1+1, 36 m2, Sídliště Za Chlumem, Teplické Předměstí, Bílina Byt 1+1 o CP 36 m2, v 5. podlaží revitalizovaného panelového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. Dům se nachází v klidné části Bíliny na Sídlišti Za Chlumem. V bytě je nová kuchyňská linka a položeno PVC. V okolí domu se nachází veškerá občanská vybavenost.. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha), aktualizace , inzerovaná cena 230 tis. Kč. Jednotková cena: 6 400,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobném domě, byt částečně renovovaný, srovnatelné výměry, 5.NP s výtahem, obdobný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,90x1,00x1,00x1,00x1,00=0,77. Redukovaná jednotková cena: 4 900,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 300,- až 5 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 000,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje o uskutečněném prodeji a o inzerci nabízených bytů v osobním vlastnictví ve srovnatelné lokaltě a v obdobném domě jako je oceňovaný byt. Prodejnost bytů v Bílině je celkově převážně horší. Za přiměřenou považuji částku ve výši při spodním okraji rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 000,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 35,5 m2 tedy cca 140 tis. Kč

7 d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy dobrá infrastruktura. Záporné vlivy celkově převis nabídky nad poptávku u bytů v Bílině Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: jednostočtyřicettisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Srbice 48 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík - 7 -