Odhad tržní hodnoty č. 23483 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00947/09-026 ze dne: 8.11.2012 Účel posudku:erxekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00947/09-026 Podle stavu ke dni 24. 2. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 24. 2. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 222 Druh: zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Bochoř, katastrální území Bochoř na LV č. 249 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00947/09-026 ze dne 8.11.2012 2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Bochoř, katastrální území Bochoř na LV č. 249 je druh: orná půda, využívána jako zahrada. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 2. 2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00947/09-026 ze dne 8.11.2012 - LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř - KM k LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Přerov
3 Obec: Bochoř Katastrální území: Bochoř (606723) List vlastnictví číslo: 249 Vlastník: Společné jmění manželů Černošek Josef Černošková Zdenka Partyzánská 1703/4, Přerov, Přerov I-Město, 750 02 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Bochoř, katastrální území Bochoř na LV č. 249 nesouhlasí se skutečností. Pozemek p.č. 222 druh orná půda je využíván jako zahrada. Dočasné stavby nejsou zapsány.na LV. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
4 všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty:
5 A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. okolní zástavba Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 35800 je stanovena cena 11,59 Kč/m 2 a pro BPEJ 35900 cena 8,79 Kč/m 2. Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 20,86 Kč a pro BPEJ 35900 znalec stanovil cenu 15,82. Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Bochoř 10,76 Kč/m 2 s přirážklami. Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Název Parc. č. Výměra [m 2 ] 1) orná půda 1786 27 301
6 Název Parc. č. Výměra [m 2 ] 2) orná poda 1911 16 421 3) orná půda 1964 29 632 Pozemek parcela č. 1786 orná půda výměra 27 301 m 2 BPEJ 35800 výměra 27301 m 2 Pozemek situován v extravilánu obce Bochoř jižně od zastavěného území obce Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ 35800 Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Fluvizemě glejové nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras středně těžké nebo středně těžké lehčí pouze slabě skeletovité hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé Pozemek parcela č. 1911 orná půda výměra 16 421 m 2 BPEJ 35800 výměra 1 485 m 2 BPEJ 35900 výměra 14 936 m 2 Pozemek situován v extravilánu obce Bochoř jiho-západně od zastavěného území obce Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ 35800 Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí
7 >60 cm do 10% Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Fluvizemě glejové nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras středně těžké nebo středně těžké lehčí pouze slabě skeletovité hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé Charakteristika dle BPEJ 35900 Region: teplý, mírně vlhký Cena půdy: 8.79 Kč/m2 Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Fluvizemě glejové nivní uloženiny těžké i velmi těžké bez skeletu vláhové poměry nepříznivé, vyžadují regulaci vodního režimu Pozemek parcela č. 1964 orná půda výměra 29 632 m 2 BPEJ 35800 výměra 29 632 m 2 Pozemek situován v extravilánu obce Bochoř západně od zastavěného území obce (jižně od letiště Bochoř). Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ 35800 Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10%
8 Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Fluvizemě glejové nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras středně těžké nebo středně těžké lehčí pouze slabě skeletovité hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 249 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
9 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 249 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 249 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1786 27 301 11,59 20,8620 35800 569 553,46 orná půda 1911 1 485 11,59 20,8620 35800 30 980,07 orná půda 1911 14 936 8,79 15,8220 35900 236 317,39 orná půda 1964 29 632 8,79 15,8220 35900 468 837,50 Součet: 73 354 1 305 688,42 Pozemky na LV číslo 249 zjištěná cena: 1 305 688,42 Kč
10 a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 249 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1786 27 301 11,59 20,8620 35800 569 553,46 orná půda 1911 1 485 11,59 20,8620 35800 30 980,07 orná půda 1911 14 936 8,79 15,8220 35900 236 317,39 orná půda 1964 29 632 8,79 15,8220 35900 468 837,50 Součet: 73 354 1 305 688,42 Pozemky na LV číslo 249 zjištěná cena: 1 305 688,42 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene (n): 0 roků Míra kapitalizace (u): 0,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0000 Úročitel (q): 1 + i 1,0000 q n 1 Hodnota věcného břemene: U q n i = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč
11 C. Rekapitulace Pozemky na LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř jsou situovány v extravilánu mimo centrum obce Bochoř. Profil a výměra a geomorfní podmínky pozemku zde neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Pro odhad obvyklé ceny znalec stanovil cenu v úrovni BPEJ. Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 35800 je stanovena cena 11,59 Kč/m 2 a pro BPEJ 35900 cena 8,79 Kč/m 2. Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 20,86 Kč a pro BPEJ 35900 znalec stanovil cenu 15,82. Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Bochoř 10,76 Kč/m 2 s přirážkami. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
12 Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny 1 305 690, Kč 1 305 690, Kč 0, Kč 1 306 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 306 000, Kč Cena slovy: jedenmiliontřistašesttisíc Kč
13 D. Seznam příloh 1. LV 249 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 2. KM k p.č. 1786 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 3. údaje LPIS k p.č. 1786 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 4. KM k p.č. 1911 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 5. údaje LPIS KM k p.č. 1911 k.ú. Bochoř, obec Bochoř 6. KM k p.č. 1964 KM k.ú. Bochoř, obec Bochoř 7. údaje LPIS 6. p.č. 1964 KM k.ú. Bochoř, obec Bochoř 8. ortofoto