Znalecký posudek č. 4087/2013

Znalecký posudek č. 4087/2013 O ceně nemovitosti - rodinný dům čp.2014 ve Varnsdorfu stanovení obvyklé ceny ( Špičková) Objednatel posudku: Účel posudku: Ing. Aleš Klaudy Masarykovo nám. 191/18 405 02 Děčín ze dne: 30.4.2013 vystavil: insolvenční správce Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby insolvenčního správce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.5.2013 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Česká Kamenice, 25.5.2013

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu domu čp. 2014 v k.ú. Varnsdorfu dle LV č. 5554 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.5.2013 za přítomnosti paní Špičkové. Podklady pro vypracování: - LV 5554 pro k.ú Varnsdorf - Snímek pozemkové mapy - Zaměření a prohlídka nemovitosti včetně fotodokumentace 3. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 5554 Katastrální území Varnsdorf, obec Varnsdorf, okres Děčín pozemky a stavby: st.p.č. 2861...zastavěná plocha a nádvoří, bydlení čp. 2014...370m2 p.p.č. 2862...zahrada...1299m2 vlastník: 4. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení ceny je volně stojící bytový dům v obci Varnsdorf se stavebním pozemkem, a zahradou, které jsou funkčně spojeny s objektem bydlení, dle LV č. 5554, Objekt byl postaven v roce 1910, ke dni ocenění je 100 let starý, dříve budova banky. Celozděný plně podsklepený objekt v rovinném terénu se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím stanová střechou s krytinou taškovou (bobrovky), nemá bleskosvod, fasáda režné zdivo. Dům je napojen na veřejné sítě elektro, vodu, plyn a kanalizaci přes septik. Vytápění etážové na plyn a WAW, TUV el. boiler, kuchyně plyn. sporák. Půda, krov dřevěný sedlový, krytina pálené bobrovky. Okna dvojitá, dveře náplňové s dřevěným ostěním, podlahy vlysové a prkenné, keramická dlažba. Schody do patra kamenné, na půdu dřevěné žebříkové, do sklepa betonové. Standardní provedení. Příslušenství jsou venkovní garáž, venkovní úpravy, porosty a pozemky. Byty jsou užívány k bydlení pouze dva vlastník paní Špičková a nájemník paní Maštrlová, ostatní tři byty jsou v rekonstrukci a nelze je užívat a pronajmout, druhý vlastník započal konstrukci a v bytě nebydlí. Vzhledem k tomu, že tři byty nejsou schpné užívání výnosová metoda se v tomto případě neuplatňuje. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 6. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Bytový dům čp. 2014 2) Garáž b) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 2) Kanalizace 3) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek 4) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm c) Trvalé porosty d) Pozemky

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Děčín Počet obyvatel: 15 001 25 000 obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Bytový dům čp. 2014 3 Celozděný plně podsklepený objekt v rovinném terénu se dvěma nadzemními podlažími Stáří domu 100 let. Pět bytů : 1.NP 2 byty 3+KK, 2.NP 2 byty 3+KK, půdní prostor byt 1+3. Byt v přízemí vytápěn ÚT na plyn a WAW, byty v patře WAW, teplá voda el. boilery. V podkroví byt nedokončen. Pronajat jeden byt paní Maštrlové, dva byty v užívání vlastníky, dva byty započata rekonstrukce a nelze je obývat. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Bytové domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,30 m 16,2 12,8 = 207,36 m 2 2.NP 3,30 m 207,36 m 2 1.PP 2,25 m 207,36 m 2 Součet: 8,85 m 622,08 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,95 m 207,36 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,30 16,2 12,8 = 684,29 m 3 2.NP 3,30 207,36 = 684,29 m 3 1.PP 2,25 207,36 = 466,56 m 3 podkroví a 207,36 0,6+207/36 5,7/4 zastřešení = 132,61 m 3

5 Obestavěný prostor celkem: = 1 967,75 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací kamenné bez izolace 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce 18,80 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní 10. Schody 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 85 % Nevyskytuje se 15 % 15. Vytápění 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 80 % Nevyskytuje se 20 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Standardní 80 % Nevyskytuje se 20 % 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0,0324 14. Povrchy podlah 0,54 1,852 3,10 % 15 % 0,0047 22. Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,80 % 20 % 0,0036 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,54 1,852 3,80 % 20 % 0,0076 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8827 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9518 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0119

6 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8827 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 0,7400 Základní jednotková cena upravená: = 2 706,55 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 967,75 m 3 2 706,55 Kč/m 3 = 5 325 813,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 100 / (100 + 30) = 76,923 % Odpočet opotřebení: 5 325 813,76 Kč 76,923 % 4 096 775,72 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 229 038,04 Kč Bytový dům čp. 2014 zjištěná cena: 1 229 038,04 Kč a.2) Garáž 8 Zděná garáž, mírná pultová střecha, krytina živičná, standardní provedení, bez vybavení. Stáří 50 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,911 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Bytové domy) Podlaží: 1.NP Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 5,8 3,75 = 21,75 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,50 5,8 3,75 = 54,38 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 30,10 % Standardní 3. Stropy 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 5,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 2,90 % Nevyskytuje se

7 7. Úprava povrchů 4,80 % Standardní 8. Dveře 2,70 % Standardní 9. Okna ocelový rám 1,40 % Standardní 10. Vrata 6,80 % Standardní 11. Podlahy 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 6,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 2,90 % 0,0290 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 6,00 % 0,0600 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9110 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9110 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 0,7400 Základní jednotková cena upravená: = 1 940,09 Kč/m 3 Základní cena upravená: 54,38 m 3 1 940,09 Kč/m 3 = 105 502,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 50 / (50 + 30) = 62,500 % Odpočet opotřebení: 105 502,09 Kč 62,500 % 65 938,81 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 39 563,28 Kč Garáž zjištěná cena: 39 563,28 Kč b) Venkovní úpravy b.1) Přípojka vody 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.6.1. Přípojka vody DN 25 mm: 12,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní

8 Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 12,00 m 355, Kč/m 4 260, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3130 Koeficient prodejnosti K p : 0,7400 Cena stavby: = 7 291,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 50 / (50 + 5) = 90,909 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 7 291,50 Kč 85,000 % 6 197,78 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 093,72 Kč Přípojka vody zjištěná cena: 1 093,72 Kč b.2) Kanalizace 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 12,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 12,00 m 1 450, Kč/m 17 400, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3140 Koeficient prodejnosti K p : 0,7400 Cena stavby: = 29 795,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 80 / (80 + 20) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 29 795,06 Kč 80,000 % 23 836,05 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 959,01 Kč Kanalizace zjištěná cena: 5 959,01 Kč

9 b.3) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek: 26 1,2 = 31,20 m 2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 31,20 m 2 PP 450, Kč/m 2 PP 14 040, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Koeficient prodejnosti K p : 0,7400 Cena stavby: = 24 083,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 50 / (50 + 10) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 24 083,09 Kč 83,333 % 20 069,16 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 013,93 Kč Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek zjištěná cena: 4 013,93 Kč b.4) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm: 26,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 26,00 m 150, Kč/m 3 900, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Koeficient prodejnosti K p : 0,7400 Cena stavby: = 6 689,75 Kč

10 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 50 / (50 + 10) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 6 689,75 Kč 83,333 % 5 574,77 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 114,98 Kč Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm zjištěná cena: 1 114,98 Kč c) Trvalé porosty 35-42 Ovocné dřeviny zahrádkový typ výsadby příloha č. 34 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava Celková cena 1 ks ořešák vlašský 15 r. 2 473, Kč 30 % 1 731,10 Kč Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) celkem: = 1 731,10 Kč Okrasné dřeviny příloha č. 37 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient prodejnosti K p : 1,0 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava K z Celková cena 1 ks dub letní 100 r. 66 160, Kč 30 % 0,75 34 734, Kč Okrasné dřeviny celkem: = 34 734, Kč Součet cen všech typů porostů: = 36 465,10 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 36 465,10 Kč d) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 144,74 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (15 802 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 15 802 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Napojení na plyn. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,740 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební 2861 370 144,74 251,0709 92 896,23 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy

11 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Napojení na plyn. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,740 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 2862 1 299 144,74 100,4284 130 456,49 Součet cen všech typů pozemků: = 223 352,72 Kč Pozemky zjištěná cena: 223 352,72 Kč

12 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby 1) Bytový dům čp. 2014 5 325 813,76 Kč 2) Garáž 105 502,09 Kč b) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 7 291,50 Kč 2) Kanalizace 29 795,06 Kč 3) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek 24 083,09 Kč 4) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm 6 689,75 Kč c) Trvalé porosty 36 465,10 Kč d) Pozemky 223 352,72 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: 5 758 993,07 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 5 758 990, Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Hlavní stavby 1) Bytový dům čp. 2014 1 229 038,04 Kč 2) Garáž 39 563,28 Kč b) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 1 093,72 Kč 2) Kanalizace 5 959,01 Kč 3) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek 4 013,93 Kč 4) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm 1 114,98 Kč c) Trvalé porosty 36 465,10 Kč d) Pozemky 223 352,72 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 1 540 600,78 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 1 540 600, Kč Zjištěná cena: 1 540 600, Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetčtyřicettisícšestset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Špičková Monika 1 / 2 770 300, Kč

13 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytového domu č.p. 2014 se stanovuje na 1 800 000,-Kč z toho 1/2...900 000,-Kč (Slovy: devětsettisíc Kč) Dům č.p. 2014 je postaven mimo centrální část města Varnsdorf, které významným městem okresu Děčín Město je je zároveň příhraničním městem se Spolkovou zemí Německo s přechodem do Německa. Vlastní objekt je dvoupodlažní podsklepený dům s 5ti byty, hůře udržovaný. Napojen na veř. sítě elektro, vodu, plyn a kanlizaci. Poblíž je dostatečná občanská vybavenost, obchody a služby. Přes určitý problém s nabídkou pracovních příležitostí je město i nadále vyhledáváno k bydlení. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. viz přílohy: - Dům Varnsdorf, Legií, patrový, menší objekt lepší stav po rekonstrukci, podobná poloha, menší pozemek. Cena 1 580 000,-Kč - Dům Varnsdorf, Legií, patrový, menší objekt lepší stav po rekonstrukci, podobná poloha, menší pozemek. Cena 1 580 000,-Kč - Dům Varnsdorf, Karlova, patrový, menší objekt původní stav, podobná poloha, větší pozemek. Cena 1 981 000,-Kč Oceňovaný objekt je větší, ale po stavebně technickém stav je horší, nutno v domě kompetně dokončit započatou rekonstrukci bytů. Srovnání cen: Nákladová cena:...1 540 600,-Kč...1/2...770 300,-Kč Porovnávací cena:...1 800 000,-Kč Obvyklá cena:...1 800 000,-Kč...1/2...900 000,-Kč

14 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4087/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4087/2013 podle připojené likvidace. Česká Kamenice, 25.5.2013 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5554 - Snímek pozemkové mapy - Fotodokumentace