Znalecký posudek č. 2711/166/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2711/166/2012 O ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na domě č.p.443 a pozemku parc.č. st.720 v k.ú.kouřim, obec Kouřim, okres Kolín. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 16 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé spoluvlastnického podílu na obytném domě, vedlejší stavbě a pozemku v Ruské ulici města Kouřim. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Do bytu nebyl umožněn přístup, popis a ocenění je provedeno na základě vnějšího ohledání a informací získaných na místě. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1463 Snímek z pozemkové mapy Nabídky realitních kanceláří Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kouřim Katastrální území: Kouřim (671215) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, dům byl postaven dle stavebního provedení a použitých materiálů v třicátých letech min.století. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je v přízemí obytného domu se vstupem ze zadní prosklené chodby. Byt o velikosti 2+1 s podlahovou plochou 66 m 2, odpovídá spoluvlastnickému podílu o velikosti 1039/10000 na celé nemovitosti. Dle dohody o užívání jsou k bytu k dispozici další prostory v suterénu domu, ve vedlejší stavbě za domem a pozemku za domem. Byt má koupelnu, samostané WC, topení kamny na PP. V domě je zaveden plyn, lze přivést do bytu. Místo je v klidné zástavbě rodinných domů. 7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Obytný dům č.p.443 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 b) Vedlejší stavba c) Pozemky d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 a) Pozemek č.st.720

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kolín Počet obyvatel: obyvatel Oddíl 1 a) Obytný dům č.p Stavba na parc.č. st.720. Obytný dům je postaven jako dvoupodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovu mansardovou střechou. Konstrukční provedení domu z třicátých let minulého století je zděné na betonových základech s kamennou podezdívkou. Stropy s rovným podhledem, schodiště betonové s teracovým povrchem. Do domu je přivedena voda, kanalizace, elektro i plyn z veřejných sítí. Oceňovaná bytová jednotka 2+1 v přízemí domu je vytápěna kamny na pevná paliva. Dle informacích získaných na místě, je byt v původním stavu, vyžadujícím modernizaci. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,45 m 39,40 11,80 33,00 4,60 = 313,12 m 2 I.NP 2,80 m 39,40 11,80 33,00 0,80 = 438,52 m 2 II.NP 2,80 m 39,40 11,80 33,00 0,80 = 438,52 m 2 podkroví 1,30 m 39,40 11,80 33,00 0,80 = 438,52 m 2 Součet: 9,35 m 1 628,68 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,33 m 407,17 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,45 (39,40 11,80 33,00 4,60) = 767,14 m 3

5 5 I.NP 2,80 (39,40 11,80 33,00 0,80) = 1 227,86 m 3 II.NP 2,80 (39,40 11,80 33,00 0,80) = 1 227,86 m 3 podkroví 1,30 (39,40 11,80 33,00 0,80) = 570,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 792,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné na tl.45 cm 18,80 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha valbová, mansardová 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašková 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink plechů 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní 10. Schody teracové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné, náplňové 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna zdvojená plastová 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah PVC, dlažba 3,10 % Standardní 15. Vytápění lokální 4,70 % Podstandardní 16. Elektroinstalace 220 i 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, WC, koupelna 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody elektrický boiler 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní sporáky, kuchyňské linky 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0, Vytápění 0,54 4,70 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8732 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9362 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,2013 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8732

6 6 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1390 Základní jednotková cena upravená: = 4 240,81 Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 792,94 m ,81 Kč/m 3 = ,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: / ( ) = 68,000 % Odpočet opotřebení: ,88 Kč 68,000 % ,76 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 1 Cena po úpravě: = ,12 Kč Obytný dům č.p.443 zjištěná cena: ,12 Kč b) Vedlejší stavba 7 Za domem je na společném pozemku postavena stavba sloužící jako sklady nářadí a otopu. Prostory jsou užívány na základě dohody spoluvlastníků obytného domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,893 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Podlaží: I.NP Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: (25,90+23,10) 3,40 = 166,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,40 ((25,90+23,10) 3,40) = 399,84 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy bez izolací 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny zděné 31,80 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 19,80 % Standardní 4. Krov pultová s dř.trámy 7,30 % Standardní 5. Krytina živičné svařované 8,10 % Standardní

7 7 6. Klempířské práce základní pozink.plech 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenná omítka 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře svlakové 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,10 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8927 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8927 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Základní jednotková cena upravená: = 2 346,69 Kč/m 3 Základní cena upravená: 399,84 m ,69 Kč/m 3 = ,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 85,000 % Odpočet opotřebení: ,53 Kč 85,000 % ,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,08 Kč Vedlejší stavba zjištěná cena: ,08 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,24 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,471 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st ,24 142, ,28

8 8 Pozemky zjištěná cena: ,28 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Obytný dům č.p.443 (bez K p ) ,12 Kč b) Vedlejší stavba (bez K p ) ,08 Kč Nákladová cena všech staveb (bez K p ) celkem: ,20 Kč d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 Obytný dům rodělený mezi 10 spoluvlastníků poměry, které odpovídají užívaným podlahovým plochám bytů. Nájemné použité pro výpočet výnosové metody je stanoveno dle místně obvyklého nájemného. Byty nejsou pronajaté, jsou v užívání podílových spoluvlastníků. celková obytná plocha Výměra pronajaté plochy: 740,00 m 2 Jednotkové nájemné: 600, Kč/m 2 Roční nájemné: 740,00 m 2 600, Kč/m 2 = , Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: , Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: ,28 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: ,06 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: ,06 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: , Kč ,06 Kč = ,94 Kč Účel užití stavby: Bytové domy Míra kapitalizace: 5 % + 0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 22 odst. 2 / 5,50 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): ,64 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = ,20 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: ,40 Kč Oddíl 2 a) Pozemek č.st Pozemek má možnost napojení na plynovou veřejnou síť.

9 9 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,24 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,471 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st ,24 142, ,63 Pozemek č.st.720 zjištěná cena: ,63 Kč

10 10 C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: ,40 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemek č.st ,63 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: ,63 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,03 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: pětmilionůčtyřicetdvatisícesedmsetsedmdesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Jana Dvořáková / ,80 Kč Cena obvyklá : Pro stanovení ceny bylo použito kombinace nákladové a výnosové metody, která stanoví ekonomickou cenu s návratností vložených prostředků. Porovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase je cena obvyklá stanovena na: Cena obvyklá ,-Kč(slovy: pětsetdvacettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice,

11 11 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2711/166/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166/2012 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK

14 Fotodokumentace 14

15 Nabídky RK 15

16 16