Znalecký posudek č. 2801/74/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2801/74/2013 O ceně provozní budovy č.p.1590 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4781, 4782 a 4784/10 v k.ú.litoměřice, obec Litoměřice, okres Litoměřice. Objednatel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 18 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé provozních objektů Vodohospodářského servisu a.s. Ústí n.l, ve městě Litoměřice-Želetice Želetická ul.. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce insolvenčního správce. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2723 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice (685429) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je v souladu se skutečným stavem objektů a situací na trhu s nemovitostmi. 6. Celkový popis nemovitosti Hlavní budova užívaná společností jako administrativní objekt se započatou stavbou dílny a skladu na vlastních pozemcích s celkovou plochou 810 m. Administrativní objekt byl původně postaven pro účely bydlení jako výstavná reprezentační vila. Dosud jsou zachovány některé prvky vnitřního vybavení jako je dřevěné schodiště, dubové obklady, ozdobný krb a masivní dubové dveře. Po dobu užívání k provozním účelům došlo k necitlivé úpravě dispozice. V posledních letech, kdy je objekt neužívaný bylo vnitřní zařízení znehodnoceno a vlivem povodní poškozena spodní část stavby. Pro znovuuvedení do provozu je třeba vložit značné investice. 7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Hlavní stavby Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 1) Budova č.p ) Sklad b) Venkovní úpravy 1) Oplocení 2) Zpevněné plochy 3) Venkovní schodiště c) Pozemky d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 a) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Litoměřice Oddíl 1 a) Hlavní stavby a.1) Budova č.p Stavba na parc.č.4781 Dům užívaný jako sídlo firmy je dvoupodlažní, cele podsklepený s nevyužitým půdním prostorem. Technické provedení: Základy betonové proloženě kamenem bez účiné hydroizolace. Obvodové zdivo cihelné masivní., příčky zděné. krov dřevěný vázaný valbový s krytinou taškovou na latích. Stropy s rovnými podhledy, podlahy vlýskové, dlažby kameninové. Dveře z části původní masivní dubové, z části hladké náplňové. Okna dvojitá špaletová, částečně vyměněna za plastová především v suterénu. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. Technický stav: Dům byl postaven jako prvorepubliková obytná vila okolo ruku Dosud jsou zachovány původní stavební provky vnitřního vybavení - dřevěné schodiště s vyřezávaným zábradlím, dřevěné obklady, stylový krb, dubové dveře a pod. V posledních letech byly na domě provedeny rekonstrukce, které přizpůsobují objekt způsobu využití. V domě jsou nové rozvody vody, kanalizace, plynu a ústředního topení dokončené z 80 %. Sociální zařízení je bez zařizovacích předmětů. Krytina je původní funkční, do sřechy nezatéká. Celkový technický stav je zhoršený, chybí vybavení, spodní část stavby poškozená po povodních. Je nutné dokončit započatou rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,120 budovy pro službu a administrativu

5 5 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,30 m 14,10 8,90 = 125,49 m 2 I.NP 2,90 m 14,10 8,90+1,90 5,40 = 135,75 m 2 II.NP 3,05 m 14,10 8,90 = 125,49 m 2 podkroví 1,00 m 14,10 8,90+krov = 332,55 m 2 krov = 3,30/2 14,10 8,90 Součet: 9,25 m 719,28 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 1,94 m 179,82 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,30 14,10 8,90 = 288,63 m 3 I.NP 2,90 (14,10 8,90+1,90 5,40) = 393,68 m 3 II.NP 3,05 14,10 8,90 = 382,74 m 3 podkroví 1,00 (14,10 8,90+krov) = 332,55 m 3 krov = 3,30/2 14,10 8,90 Obestavěný prostor celkem: = 1 397,60 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací původní betonové 8,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné masivní 17,40 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 9,30 % Standardní 4. Krov, střecha dřevěný složený vázaný krov s valbami 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašky 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce základní z pozik pl. 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické neúplné 1,80 % Standardní 10. Schody dřevěné, teracové 2,90 % Standardní 11. Dveře náplňové, dřevo masiv 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová, dřevěná 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah vlýsky,dlažby, PVC 3,20 % Standardní 15. Vytápění ústřední plynové 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 220 i 380 V 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod není 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod teplá a studená v plastu 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace plast 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,20 % Standardní 21. Ohřev vody kotel ÚT 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadla,wc 3,00 % Podstandardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se

6 6 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 8,20 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 3,00 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,90 % 0,0590 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8665 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9567 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,3825 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8665 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1200 Základní jednotková cena upravená: = 6 724,23 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 397,60 m ,23 Kč/m 3 = ,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 87 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 74,359 % Odpočet opotřebení: ,85 Kč 74,359 % ,09 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,76 Kč Budova č.p.1590 zjištěná cena: ,76 Kč a.2) Sklad 3 Na pozemku je nedokončená stavba skladů a dílen. Přízemní objekt nepodsklepený na betonové desce, obvodové zdivo částečně vyzděné z plynosilikátů, z části dřevěná konstrukce oboustraně obíjená. Střecha dřevěná pultová. Okna chybí, instalace nejsou zavedeny. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Podlaží: I.NP Výška: 3,20 m Zastavěná plocha: 6,00 14,70 = 88,20 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,20 m

7 7 Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 88,20 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,20 6,00 14,70 = 282,24 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné, 30,40 % Standardní 50 % dřevěná kostra obíjená Podstandardní 50 % 3. Stropy 13,80 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha pultová 7,00 % Podstandardní 5. Krytiny střech živičná 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata kovová 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah 2,90 % Nevyskytuje se 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 50 % 0, Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0, Krov, střecha 0,54 7,00 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 4,20 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0, Okna 0,54 1,852 3,40 % 0, Povrchy podlah 0,54 1,852 2,90 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040

8 8 25. Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4451 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9948 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9563 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4451 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Základní jednotková cena upravená: = 1 951,31 Kč/m 3 Základní cena upravená: 282,24 m ,31 Kč/m 3 = ,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / (1 + 10) = 9,091 % Odpočet opotřebení: ,73 Kč 9,091 % ,57 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,16 Kč Sklad zjištěná cena: ,16 Kč b) Venkovní úpravy b.1) Oplocení 10 Zatřídění pro potřeby ocenění Plot dřevěný laťkový na dřev. nebo ocel. sloupky: 26,0 1,80 = 46,80 m 2 PP Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Ocenění Základní cena: 46,80 m 2 PP 435, Kč/m 2 PP , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Cena stavby: = ,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,34 Kč 83,333 % ,95 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 8 258,39 Kč

9 9 Oplocení zjištěná cena: 8 258,39 Kč b.2) Zpevněné plochy 10 Zatřídění pro potřeby ocenění Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 65,00 m 2 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Ocenění Základní cena: 65,00 m 2 235, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2560 Cena stavby: = ,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / (2 + 30) = 6,250 % Odpočet opotřebení: ,42 Kč 6,250 % 2 261,46 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,96 Kč Zpevněné plochy zjištěná cena: ,96 Kč b.3) Venkovní schodiště 10 Zatřídění pro potřeby ocenění Schodiště na železobetonové desce, schody betonované: 100,00 m Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: Ostatní inženýrské stavby j. n. Kód standardní klasifikace produkce: zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Ocenění Základní cena: 100,00 m 710, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Cena stavby: = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 86 roků

10 10 Předpokládaná další životnost: 10 roků / ( ) = 89,583 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,90 Kč 85,000 % ,86 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,04 Kč Venkovní schodiště zjištěná cena: ,04 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 25 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 15 % 0,850 Koeficient změny cen staveb K i : 2,095 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,725 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 733, ,56 Pozemky zjištěná cena: ,56 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby (bez K p ) 1) Budova č.p ,76 Kč 2) Sklad ,16 Kč Hlavní stavby (bez K p ) celkem: ,92 Kč b) Venkovní úpravy (bez K p ) 1) Oplocení 8 258,39 Kč 2) Zpevněné plochy ,96 Kč 3) Venkovní schodiště ,04 Kč Venkovní úpravy (bez K p ) celkem: ,39 Kč Nákladová cena všech staveb (bez K p ) celkem: ,31 Kč d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 Nemovitost byla užívána společností, která ji vlastní. V současnoti jsou objekty prázdné.

11 11 Pro výpočet výnosů jsou použity sazby obvyklé, z nájemních smluv v místě a čase uzavřených na obdobné prostory. Objekt dílny není dokončen jeho technický a stavební stav nedovoluje pronajmutí. podlahová plocha administr.objekt Výměra pronajaté plochy: 232,00 m 2 Jednotkové nájemné: 800, Kč/m 2 Roční nájemné: 232,00 m 2 800, Kč/m 2 = , Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: , Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: ,56 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: ,18 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: ,18 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: , Kč ,18 Kč = ,82 Kč Účel užití stavby: Nemovitosti pro administrativu Míra kapitalizace: 6,5 % +0,4 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 22 odst. 2 / 6,90 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): ,32 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: F změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = ,31 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: ,32 Kč Oddíl 2 a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 25 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 %

12 12 Úprava celkem: 15 % 0,850 Koeficient změny cen staveb K i : 2,120 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,827 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 846, ,57 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 25 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 15 % 0,850 Koeficient změny cen staveb K i : 2,120 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,827 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada , 338, ,45 ostatní plocha 4784/ , 338, ,94 Součet: ,39 Součet cen všech typů pozemků: = ,96 Kč Pozemky zjištěná cena: ,96 Kč

13 13 C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: ,32 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemky ,96 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: ,96 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,28 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetosmdesátčtyřitisícepětsetdevadesát Kč Cena obvyklá : Pro výpočet je použito kombinace nákladové a výnosové metody s použitím obvyklých cen pronájmů obdovných prostor v místě a čase. Výnosová hodnota nemovitostí nejlépe vystihuje skutečnou hodnotu majetku, neboť vypočítává návratnost vložené investice na pořízení. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: milionosmsetosmdesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

14 14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2801/74/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/2012 podle připojené likvidace.

15 15 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy

16 Snímek z pozemkové mapy 16

17 17

18 18