ZNALECKÝ POSUDEK č. 154/2011 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 926/4 včetně příslušenství v obci Stříbro, k.ú. Stříbro, okres Tachov. Objednatel posudku: Účel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava Pro potřeby DRAŽBY. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 14.6.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: petr.cvejn@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 23.6.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 926/4 včetně příslušenství ve Stříbře podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 926/4 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Západní Předměstí 926 349 01 Stříbro Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Stříbro Katastrální území: Stříbro Počet obyvatel: 8 000 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 86,8980 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 86,90 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.6.2011 za přítomnosti - pouze osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 3468 - snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - údaje sdělené objednatelem osudku - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 3468: Karas Libor, Západní Předměstí 926, Stříbro, 349 01 770129/2302 6. Celkový popis nemovitosti Město Stříbro se nachází v okrese Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Stříbro je také obcí s rozšířenou působností. Obec Stříbro se rozkládá asi třicet kilometrů východně od Tachova. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Území tohoto menšího města trvale obývá asi 8000 obyvatel. Stříbro se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Butov, Jezerce, Lhota u Stříbra, Milíkov, Otročín, Stříbro a Těchlovice. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde
- 3 - mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Stříbro má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho, je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Oceňovaný byt č. 926/4 se nachází v budově čp. 926. Budova se nachází v okrajové zastavěné části obce. Okolí tvoří bytové domy. Bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Přístup do bytové jednotky v předem nahlášeném termínu prohlídky nebyl vlastníkem bytu umožněn. Rozměry bytu byly vzaty z projektové dokumentace na stavebním úřadě. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 926/4 b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č. St. 1115, p.č. St. 1116
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 926/4-25 Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 926/4 v bytovém domě čp. 926. Bytová jednotka se nachází v 2.NP. Byt se skládá z 2 místností a příslušenství o následující ploše: pokoj 14,28 m 2, pokoj 17,85 m 2, kuchyň 11,50 m 2, koupelna 5,60 m 2, WC 0,96 m 2, předsíň 8,89 m 2, spíž 0,80 m 2, sklep 14,00 m 2 (výměra sklepu vzata odhadem). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeňský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 55 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 16 999,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 11,50 m 2 pokoj: = 14,28 m 2 pokoj: = 17,85 m 2 koupelna: = 5,60 m 2 WC: = 0,96 m 2 předsíň: = 8,89 m 2 spíž: = 0,80 m 2 Podlahová plocha bytu: = 59,88 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 14,00 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 14,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 59,88 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 14,00 m 2 * 0,80 = 11,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 71,08 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10
- 5-2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn - přímotopy II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 1,050 * 0,900 = 0,602
- 6 - Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 999,- Kč/m 2 * 0,602 = 10 233,40 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 10 233,40 Kč/m 2 * 71,08 m 2 = 727 390,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 727 390,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 46 515,06 Kč Spoluvlastnický podíl: 763 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 46 515,06 Kč * 763 / 10 000 = + 3 549,10 Kč Bytová jednotka č. 926/4 - zjištěná cena = 730 939,17 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č. St. 1115, p.č. St. 1116-27 - 32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl. a nádvoří St. 1115 159,00 86,90 13 817,10 zast.pl. a nádvoří St. 1116 160,00 86,90 13 904,- Součet 27 721,10 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 46 515,06 Pozemky p.č. St. 1115, p.č. St. 1116 - zjištěná cena = 46 515,06 Kč
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 926/4 = 730 939,17 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 730 939,17 Kč 730 940,- Kč slovy: Sedmsettřicettisícdevětsetčtyřicet Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej bytu 2+1 ve Stříbře, Západní předměstí. Byt se nachází ve 2. NP zděného bytového domu. Podlahová plocha činí 54,88 m 2. Bytová jednotka je vytápěna vlastním plynovým kotlem včetně ohřevu TUV. Plastová okna. K bytu náleží sklep o velikosti 14,25 m 2. Cena: 600 000,- Kč. 2) Prodej bytu 2+1 ve zvýšeném přízemí panelového domu v Gagarinově ulici ve Stříbře. Jedná se o velmi zachovalý byt v osobním vlastnictví, který se nachází poblíž kulturního domu. Byla provedena výměna oken za plastová. Na podlaze jsou parkety. K bytu náleží sklepní kóje. V současné době se provádí rekonstrukce venkovních omítek a střechy včetně zateplení. Cena: 750 000,- Kč. 3) Prodej prostorného bytu 2+1 v 1. patře dvoupatrového cihlového bytového domu v centru Stříbra. Obytná plocha bytu činí 56 m 2, byt je po částečné rekonstrukci, má plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny. Ohřev teplé vody je el.bojlerem, topení el. přímotopy. Do bytu je přivedena přípojka plynu, náklady na zřízení plynového vytápění včetně kotle by činily cca 60.000,- Kč. Nabízí se instalace krbových kamen, sklepy jsou dostatečně veliké (26 m 2 ) i k případnému skladování paliva. Pokoje jsou prostorné (19,80 m 2 a 14,40 m 2 ), kuchyně (9,30 m 2 ) je vybavena elektrickým sporákem a kuchyňskou linkou, v chodbě (8 m 2 ) jsou umístěny na míru zhotovené zánovní šatní skříně. Žádná z místností není průchozí. V koupelně (3,65 m 2 ) je sprchový kout, WC je oddělené. Dům má novou střechu, před rekonstrukcí jsou společné prostory domu. Za domem je společný dvůr, kde je možné nejen sušit prádlo, ale v letních měsících i posedět. Dům má výbornou polohu v klidné ulici pár kroků od centra města, díky možnosti využití zatravněného dvora i prostranství před domem a poloze bytu je vhodný pro rodinu s dítětem i starší občany. Stříbro je obec s rozšířenou působností s dobrou dopravní obslužností (autobus, vlak, dálnice), službami, obchody a mateřskými, základními i středními školami. Cena: 790 000,- Kč. Průměrná nabídková porovnávací cena: 713 333,- Kč Komentář k ceně obvyklé: Bytová jednotka se nachází ve městě Stříbře. Technický stav je dobrý. Administrativní cena vychází 730 940,- Kč, porovnávací hodnota na základě nabídkových cen vychází 713 333,- Kč. Porovnávací hodnota vychází v relaci s trhem, některé porovnávané nemovitosti jsou po částečné rekonstrukci, administrativní se mi jeví zase jako vysoká. Oceňovaný byt má vytápění buď elektrickým přímotopem, nebo lokální na pevná paliva. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem, bych cenu obvyklou navrhoval pod porovnávací hodnotou. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši: 600 000,- Kč.
- 8 - Ve Vsetíně, 23.6.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 154/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011260.
- 9 - E. Seznam příloh - fotodokumentace - 1x jednostr - výpis z katastru nemovitostí LV 3468-1x oboustr. - snímek katastrální mapy - 1x jednostr. - mapa oblasti - 2x jednostr.