III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Nové nástroje ke zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory Ing. Milada Kadlecová, Ing. arch. Helena Vařejková
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Cíl zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením nabídky počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech, tj. snížit cenu bydlení seniorů (zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě ( nepřesazovat starý strom ) zlepšit kvalitu stávajícího bytového fondu.
Zatíţení domácností výdaji na bydlení III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 V Praze byla v r.2008 míra zatížení nejohroženějších skupin obyvatel : 96 % matka samoživitelka na rodičovské dovolené 71,7 % starobní důchodce samostatně žijící
Prognóza vývoje demografického obyvatelstva Tabulka 1 Růst počtu seniorů v dlouhodobém výhledu Zdroj: projekce ČSÚ III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Obyvatel k 1.1. daného roku rok celkem abs. 65+ 65+ podíl v % 2008 10 381 130 1 512 834 14,6 2009 10 467 542 1 556 152 14,9 2010 10 503 408 1 598 680 15,2 2020 10 797 484 2 166 389 20,1 2030 10 908 419 2 516 957 23,1 2040 10 873 660 2 913 984 26,8 2050 10 842 320 3 375 527 31,1 2065 10 689 713 3 439 252 32,2
Tabulka 2 III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Prognóza demografického vývoje obyvatelstva ČR ve třech variantách vývoje Modelovaná data jsou k 1.1.příslušného roku a jsou vyjádřena v tisících Zdroj: Demografická statistika ČSÚ, prognóza z roku 2009 Varianty možného budoucího vývoje 2015 2020 2030 2040 2050 ženy muži ženy muži ženy muži ženy muži ženy muži Nízká varianta 0-14 773 606 818 614 794 294 840 782 676 178 717 885 601 172 638 590 615 756 654 079 15-64 3 496 301 3 616 235 3 345 715 3 494 766 3 243 829 3 418 295 3 015 205 3 180 891 2 653 212 279 001 65+ 1 096 452 778 073 1 232 189 905 442 1 380 795 1 053 606 1 522 086 1 228 751 1 684 112 1 435 140 Střední varianta 0-14 782 829 828 373 817 484 865 313 732 092 777 069 678 495 720 496 727 917 772 998 15-64 3 518 039 3 652 750 3 386 944 3 561 354 3 333 472 3 548 829 3 174 264 3 386 421 2 892 127 3 073 751 65+ 1 103 436 782 572 1 249 204 917 185 1 427 728 1 089 229 1 610 754 1 303 230 1 813 070 1 562 457 Vysoká varianta 0-14 792 436 838 583 841 625 890 957 791 110 839 729 678 495 809 334 845 993 898 363 15-64 3 548 730 3 705 689 3 445 402 3 657 650 3 457 737 3 733 134 3 174 264 3 665 279 3 191 470 3 428 114 65+ 110 454 786 904 1 260 871 928 525 1 460 530 1 125 788 1 610 754 1 383 322 1 930 019 1 704 224
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Dotace a podpora státu v oblasti bydlení výstavba tzv. sociálních bytů 1/ Nařízení vlády 228/2010 Sb., kterým se mění NV 333/ 2009 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám je určen pro právnické a fyzické osoby 2/ Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení je určen pro obce
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Variabilita bytového fondu - porovnání nákladů uţivatele Tabulka 3 Porovnání výdajů seniorů na bydlení a jejich příjmů v roce 2009 (v Kč/měsíc) Zdroj: sociální odbor úřadu městské části v Brně BYT VÝDAJ/ NÁJEM VÝDAJ/ SLUŢBY PŘÍJEM/ DŮCHOD 1+KK OBECNÍ 2480,- 370,- 5277,- 1+KK OBECNÍ 2749,- 400,- 6314,- 1+1 OBECNÍ 2370,- 935,- 8191,- 2+1 OBECNÍ 3917,- 894,- 6553,- 2+1 OBECNÍ 5264,- 260,- 8291,- 2+1 OBECNÍ 6106,- 880,- 7064,- 2+1 OBECNÍ 5911,- 1720,- 9142,- 3+1 OBECNÍ 8915,- 940,- 10216,- 3+1 DRUŽSTEVNÍ 4146,- 1030,- 7248,- 1+1 DRUŽSTEVNÍ 2807,- 1400,- 6986,- 1+1 DRUŽSTEVNÍ 4636,- 1240,- 6882,- 2+1 NÁJEMNÍ 4128,- 2870,- 8349,- 2+1 NÁJEMNÍ 5862,- 1310,- 7172,- 2+1 NÁJEMNÍ 5103,- 2460,- 8023,-
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Variabilita bytového fondu - porovnání nákladů investora Tabulka 4 Porovnání investic na umístění seniorů v domovech důchodců a centru sociálních sluţeb Zdroj : MF Dnes 28.11.2009 a 13.12.2009, Veřejná správa 5/2010 název investice v Kč počet osob průměr/osobu v Kč průměr z příkladů v Kč DD Ivančice 90 000 000 80 1 125 000 DD Tomešova Brno 217 000 000 100 2 170 000 DD Újezd u Brna 140 000 000 100 1 400 000 1 499 000 DD Miroslav 75 000 000 50 1 500 000 CSS Kyjov 78 000 000 60 1 300 000 V námi prezentované úvaze o zvýšení variability bydlení ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora asi 300 tis. Kč, jak vyplývá z dále uvedených příkladů.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Rozdělení velké bytové jednotky na více menších bytových jednotek Ke zvýšení dostupnosti bydlení lze využít stávající bytový fond, při uskutečnění vratných stavebních úprav stávajících velkých bytů ( kolem 120m²) v existující zástavbě, jsou to vlastně rekonstrukce a úpravy bytů. Zlepšují tak stávající bytový fond, zachovávají sousedské vztahy, jsou ekonomicky i časově mnohem méně náročné než novostavby celých objektů. Promyšlenou stavební úpravou vhodného velkého bytu lze získat menší bytové jednotky, tedy zvýšit počet nabízených bytů, a tak pomoci uspokojit aktuální poptávku po menších bytech. Vhodná dispozice bytu Kdy stavební úpravy lze omezit na rozdělení bytu příčkami, vybudování druhého bytového jádra (koupelna, toaleta, kuchyňská linka) a příslušných rozvodů (mj. rozdělit vytápění). Výsledné řešení musí mít nadále zachovánu optimální kvalitu bydlení (nedeformované proporce místností, správné denní osvětlení atd.), tj. takové dispozice, kdy stávající byt má uprostřed koupelnu a toaletu (často odvětrávané do světlíku), tedy převážně o bytová výstavba z přelomu 19./20.stol a první republiky. Projektová dokumentace a proces schvalování záměru dle stavebního zákona Záměr na rozdělení bytu musí být projednán na příslušném stavebním úřadě. Dle rozsahu navrhovaných úprav je proces schvalování řešen v režimu stavebního ohlášení stavebního povolení K projektové dokumentaci se vyjadřují zúčastněné orgány a vydávají svá stanoviska. V souvislosti s vytvořením nové bytové jednotky vzniká pro stavitele povinnost zajistit či vytvořit v dostupné vzdálenosti parkovací místo, které by uspokojovalo požadavek tzv. dopravy v klidu, což posuzuje příslušející Odbor dopravy a zejména v zástavbě velkoměst může jít o klíčové stanovisko. V případech, kde nové parkovací místo nelze zřídit, lze se pokusit požádat o výjimku.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Rozdělení velké bytové jednotky na více menších bytových jednotek Realizace Samotné stavební úpravy by měly proběhnout s ohledem na zde žijícího nájemníkaseniora. Můžeme předpokládat, že v jeho části bytu budou úpravy minimální. Při dobré stavební přípravě by mělo stačit, aby na nezbytně nutnou dobu přichází v úvahu eventuelní úprava koupelny a stavba příčky oddělující nové bytové jednotky využil odlehčovacích služeb systému sociální péče. Odlehčovací sluţba, tj. přechodný pobyt pro seniory, je určena pro invalidní a starobní důchodce. Jedná se o pobyt klienta v zařízení po celých 24 hodin denně - maximálně na 3 měsíce. Je zde zajištěn dohled nad denním režimem bez lékařské péče. Což je v případě soběstačného nájemníka-seniora plně vyhovující. V další fázi lze přistoupit k úpravám ve druhé bytové jednotce, kde je potřeba vybudovat novou koupelnu a kuchyň, takže úpravy jsou časově a stavebně náročnější. Dále je znázorněn harmonogram prací.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Příklad 1 Rozdělení dvou nájemních bytů na čtyři menší bytové jednotky - realizace soukromého majitele v letech 2003, 2005 Dům byl postavený na počátku 20 stol. a nachází se v lokalitě Brno-Černá Pole 42.55 m 2 37 m 2 109.9 m 2 87.73 m 2 62 m 2 50,54 m 2 Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.
Specifikace stavebních úprav a harmonogram V obou bytech byly navrženy tyto úpravy: III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Osazování roznášecích ocelových překladů. Dílčí bourání nenosných příček, za účelem úpravy původní dispozice. Budování sádrokartonových dělicích příček, včetně instalace zvukové izolace do příček mezi byty, osazení nových dveřních zárubní. Adaptace rozvodů vody a kanalizace související s vybudováním nové koupelny a kuchyně. Adaptace elektroinstalací (samostatný měřič a jističe pro jednotlivé bytové jednotky). Nové rozvody ústředního topení včetně instalace kombi kotle pro kaţdou bytovou jednotku. Vybavení bytů (nová kuchyňská linka, vybavení koupelny). Oprava a výměna podlahových krytin. Nátěry truhlářských výrobků (dveřní zárubně a okna). Zapravení dráţek a vymalování bytů. Harmonogram byl vypracován s ohledem na potřebu technologických přestávek (zatvrdnutí mazaniny,..). Nebylo uvažováno s využitím části bytu k provizornímu provozu. Byt byl kompletně vyklizen a jednotlivá řemesla navazovala tak, aby s co největší efektivitou mohla být zakázka dokončena. V prostoru bytu pracovaly vždy maximálně dvě řemeslné čety (specializace). Nebylo uvažováno se svépomocnými prácemi o víkendech. Vzhledem k danému rozsahu práce a zkušenostem z praxe doporučujeme předpokládat oproti harmonogramu určitou míru prostojů v celkové délce alespoň 1 týdne. Realisticky lze očekávat, že rozdělení 1 bytu na dvě bytové jednotky, by pak trvalo cca 3 měsíce. Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.
Pracovní harmonogram Pořadí Činnost Typ Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o. III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Pracovní týden činnosti 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 Osazení překladů/i profilů pro budoucí otvory Zednické 2 Bourání zdiva a odvoz suti Zednické 3 Bourání podlah a odvoz suti Zednické 4 Vyzdívka příček Zednické 5 Osazení zárubní nových dveří Truhlářské 6 Vysekání drážek a prostupů (zdivo, podlaha) Zednické pro adaptované rozvody 7 Rozvody kanalizace a vody Instalatérské 8 Nové mazaniny Zednické 9 Rozvody topení a osazení kotle Topenářské 10 Rozvody elektroinstalací Elektroinstal. 11 Zapravení drážek Zednické 12 Oprava a doplnění omítek Zednické 13 Osazení dveří a oken Truhlářské 14 Nové dlažby a spárování Obkladačské 15 Nové obklady a spárování Obkladačské 16 Zdravotechnické instalace Instalatérské 17 Montáž prahů a parapetních desek Truhlářské 18 Malby Malířské 19 Nátěry Natěračské 20 Broušení a lakování stávajících vlysových podlah Parketářské 21 Montáž kuchyňské linky Truhlářské 22 Montáž kuchyňských spotřebičů Elektroinstal.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Ekonomická rozvaha Průměrný investiční náklad adaptované bytové plochy původního bytu č.1 k cenové hladině r. 2010 = 601.771,0 Kč, tj. 5475,6 Kč/m² včetně DPH*) *) Skutečný náklad vyfakturovaný v lednu r. 2006 činil 431.200,- Kč včetně DPH v sazbě 5 %, což představovalo v roce 2006 částku 3924,- Kč/ 1 m² včetně DPH původního bytu č.2 k cenové hladině r. 2010 = 554.408,0 Kč, tj. 6319,5Kč/m² včetně DPH. Při srovnatelném zásahu do konstrukce je investiční náklad v přepočtu na m² při rozdělení většího bytu výhodnější neţ podobné úpravy v menším bytě, jelikoţ v prvním případě dochází k rozloţení nezbytných investičních poloţek do větší plochy (zřízení ústředního vytápění, vybavení nové kuchyně a instalace nové koupelny). orientační rozsah investičního nákladu 5.400,- aţ 6.500,- Kč/m² Srovnání návratnosti investice při pronajmutí nově vzniklé bytové jednotky na volném trhu za místně obvyklý nájem (dále MON) vůči návratnosti za vybraný regulovaný nájem určený podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného (dále JZN). Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Pokrytí vstupní investice z nájemného Příklad propočtu větší bytové jednotky č.4 a č.5 byly po kolaudaci nabídnuté k pronájmu za MON menší byty č.3 a č.6 dále sloužily pro nájemníky regulovaným nájmem JZN*) *) Uvažujeme po tři roky, tj. 36 měsíců, stabilní výnos z MON po celou dobu v neměnné výši, zatímco JZN roste podle křivky deregulace. Stav od roku 2013 uvažujeme jako vyrovnaný kolem hladiny MON. Náklad na zřízení 4 bytových jednotek k r. 2010: 1.156.179Kč Měsíční výnos MON z bytové jednotky č.4 a č.5: (8400+7000)=15.400,-Kč Měsíční výnos JZN z bytové jednotky č.3 a č.6 pro 2010: (3142,3+2732,5)=5874,8 Kč Měsíční výnos JZN z bytové jednotky č.3 a č.6 pro 2011: (3868,2+3363,7)=7232,9 Kč Měsíční výnos JZN z bytové jednotky č.3 a č.6 pro 2012: (4764,3+4142,9)= 8907,3 Kč Měsíční výnos MON ze 4 byt. jednotek pro 2013 : 8400+7000+5700+5000 =26.100,-Kč Pokrytí vstupní investice z vybraného nájemného: [1.156.179Kč - 36*15.400-12(5.874,8+7.232,9+8.907,3)] / 26.100 = > 4 roky a 1 měsíc Pozitivem při rozdělení bytu je také fakt, že při odchodu jednoho nájemníka a v průběhu vyhledávání náhrady má majitel rozděleného bytu stále příjem z pronájmu druhého bytu. Tímto způsobem je jeho kapitál odolnější vůči výkyvům trhu. Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.
Příklad 2 - Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky návrh Dům byl postavený v roce 1929 a nachází se v lokalitě Brno-střed. III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010
Specifikace stavebních úprav III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Specifikace stavebních úprav Na podlaží jsou dva velké byty, které byly stavebně rozděleny na menší jednotky. V řešeném podlaží byly navrženy základní stavební úpravy, především sádrokartonové dělicí příčky a zvukově izolačních příčky mezi byty, úpravy rozvodů vody a kanalizace - vybudování 2 nových koupelen/wc a úprava 2 stávajících koupelen/wc, úpravy elektroinstalací a rozvody ústředního topení včetně instalace kotle pro každou bytovou jednotku, kuchyňská linka pro nový byt, oprava a výměna podlahových krytin v centrálních částech bytů, zapravení drážek a vymalování bytů. Náklady byly upřesněny položkovým rozpočtem. Jak se změny projeví ve vybraném nájemném z nově vzniklých bytů? Mohl by soukromý majitel pouţít dotaci na výstavbu sociálního bydlení? Jako výchozí stav, tj. byt č.1 a byt č.2, je bráno regulované nájemné ve výši podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, které činí pro Brno-střed 77,05Kč od 1.1.2010. v menším bytě pokračování nájemního vztahu s regulovaným nájmem druhá bytová jednotka MON místně obvyklé nájemné (expertní posudky MON pro všechny řešené byty včetně výchozích stávajících bytů č.1 a č.2).
Nájemné v bytových jednotkách III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 V Tabulce 5 uvádíme možnosti, jaké nájemné může být v bytech vybíráno. Varianta s použitím státní dotace na výstavbu sociálních bytů podle Nařízení vlády 228/2010Sb., kterým se mění NV 333/209Sb. (dále Nařízení ) znamená stanovené regulované nájemné po dobu minimálně 10 let, což jsme prověřovali pouze u dvou malých bytů (byt č.3 a byt č.5). Podle toho, jaký druh nájemného je v jednotlivých bytech stanoven, se mění výnos z nájemného viz Tabulka 6. Tabulka 5 Moţnosti výběru nájemného v bytových jednotkách Označení Plocha/m2 Nájem v roce 2010 Kč/měs Nájem v roce 2010 Kč/rok bytu regulovaný MON s dotací regulovaný MON s dotací Byt č.1 121 9 323 14 301 111 876 Byt č.3 48 3 698 8 737 2 064 44 376 104 844 24 768 Byt č.4 73 5 625 11 861 67 500 142 332 byty 3 + 4 121 9 323 20 598 2 064 111 876 247 176 24 768 Byt č.2 125 9 631 14 773 115 572 Byt č.5 54 4 161 9 683 2 322 49 932 116 196 27 864 Byt č.6 71 5 470 11 616 65 640 139 392 byty 5 + 6 125 9 631 21 299 2 322 115 572 255 588 27 864
Nájemné v bytových jednotkách III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Tabulka 6 Varianty výběru nájemného a jejich vliv na kladný rozdíl oproti původnímu stavu Výběr nájemného v Kč/rok Varianta Byt Výběr Suma 3 až 6 Regulace 1 a 2 Kladný rozdíl A B Byt č.3 - regulovaný 44 376 Byt č.4 - MON 142 332 Byt č.5 - regulovaný 49 932 376 032 227 448 148 584 Byt č.6 - MON 139 392 Byt č.3 - MON 104 844 Byt č.4 - MON 142 332 Byt č.5 - MON 116 196 502 764 227 448 275 316 Byt č.6 - MON 139 392 Byt č.3 - s dotací 24 768 C Byt č.4 - MON 142 332 Byt č.5 - s dotací 27 864 Byt č.6 - MON 139 392 334 356 227 448 106 908
Posudek MON III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Zdroj : Institut regionálních informací, s.r.o., Brno
Ekonomická rozvaha III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou 1.110.572Kč, původní plocha bytů je 246 m², tj. cca 4.500Kč/m². Cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno. Za předpokladu, že investor použije hypotéku na 10 let na celou částku ( pro kalkulaci jsme použili zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na http://www.kurzy.cz/hypoteky),vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto : Varianta A - malé byty č.3 a č.5 s regulovaným nájmem., větší byty č.4 a č.6 MON Výpočet platí pro Brno, uvedený byt a postupující deregulaci nájemného: v roce 2010 je kladný rozdíl investora 148.584Kč v roce 2011 bude kladný rozdíl 163.199Kč od roku 2012 a po dokončení deregulace, kdy pro účel výpočtu předpokládáme, že nájemné zůstane zmrazené, bude kladný rozdíl z vybraného nájemného každý rok 180.176Kč. Hypotéka bude splacena po 8,5 roce, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca 12.000Kč) lze již v 1.roce platit z kladného rozdílu vybraného nájemného.
Ekonomická rozvaha Přednáška pro OSMD v ČR Bílý dům Praha-Libeň,20.5.2010 Varianta B - všechny byty MON Kladný rozdíl investora z vybraného nájmu za rok činí 275.316Kč. Hypotéka bude splacena za 5 let, přičemž průměrná měsíční splátka (cca 12.000Kč) je asi polovinou z kladného měsíčního rozdílu nájemného. Varianta C - malé byty č.3 a č.5 s věcně usměrňovaným nájemným, větší byty č.4 a č.6 MON Dotace činí 30 % z investice na vybudování sociálního bytu ( podle Nařízení i Novely ) pro byt č.3 je 66.000Kč ( celkové náklady cca 220.000Kč) pro byt č.5 je 72.000Kč (celkové náklady cca 240.000Kč) Kladný rozdíl investora z vybraného nájmu za rok je 106.908Kč. Stavební náklady, zmenšené o dotace na dva sociální byty, by se při použití hypotéky vracely 12 let, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca 12.000Kč) nelze z kladného rozdílu nájemného plně pokrýt. Pro doplnění uvádíme, že pokud bychom ve variantě C vzali výše uvedené náklady a nájemné propočítali podle Novely, dostaneme se asi na čtvrtinovou částku nájemného oproti propočtu při 43Kč/m². Proto znovu zdůrazňujeme zásadní význam správně definované pořizovací ceny. Tento nástroj státu není správně ekonomicky nastaven a v praxi nemůţe motivovat soukromé majitele domů k pouţití takto nastavené dotace.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Příklad 3 - Rozdělení obecního nájemního bytu na dvě menší bytové jednotky - návrh Dům byl postavený ve 30. letech 20. stol. a nachází se v lokalitě Brno-Zábrdovice
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Specifikace stavebních úprav a nájemné v bytových jednotkách V bytě byly uvažovány obdobné stavební úpravy jako v předešlých příkladech a náklady byly ověřeny položkovým rozpočtem. Dále jsme prověřovali, jak se změny projeví v nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohla obec použít dotaci na výstavbu sociálního bydlení (Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, Ministerstvo pro místní rozvoj ČR)a nechali jsme též stanovit expertní posudky MON pro oba řešené byty, včetně výchozího stávajícího bytu č.1. Za výchozí stav pro stávající byt č.1 jsme brali regulované nájemné ve výši podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, které v Brně-Zábrdovicích od 1.1.2010 činí 59,10Kč, viz Tabulka 7. Podle toho, jaký druh nájemného je v jednotlivých bytech stanoven, se mění výnos z vybraného nájemného, viz Tabulka 8. Tabulka 7 Moţnosti výběru nájemného v bytových jednotkách Označení Plocha/m2 Nájem v roce 2010 Kč/měs Nájem v roce 2010 Kč/rok bytu regulovaný MON s dotací regulovaný MON s dotací Byt č.1 109 6 442 Kč 10 344 Kč 77 304 Kč 124 128 Kč Byt č.2 51 3 014 Kč 5 862 Kč 2 774 Kč 36 168 Kč 70 344 Kč 33 288 Kč Byt č.3 55 3 250 Kč 6 250 Kč 2 992 Kč 39 000 Kč 75 000 Kč 35 904 Kč Byty 2 + 3 106 6 264 Kč 12 112 Kč 5 766 Kč 75 168 Kč 145 344 Kč 69 192 Kč
Ekonomická rozvaha Přednáška pro OSMD v ČR Bílý dům Praha-Libeň,20.5.2010 Tabulka 8 Varianty výběru nájemného a jejich vliv na kladný rozdíl oproti původnímu stavu Výběr nájemného v Kč/rok Varianta Byt Výběr/rok Suma 2 a 3 Regulace 1 Kladný rozdíl A B C Byt č.2 - regulovaný 36 168 Byt č.3 - MON 75 000 Byt č.2 - MON 70 344 Byt č.3 - MON 75 000 Byt č.2 - s dotací 33 288 Byt č.3 - s dotací 35 904 111 168 77 304 Kč 33 864 Kč 145 344 77 304 Kč 68 040 Kč 69 192 77 304 Kč -8 112 Kč Stavební náklady nutné pro úpravu stávajícího bytu na 2 bytové jednotky jsou 611.674Kč, cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno výše. Za předpokladu, ţe investor pouţije hypotéku na 10 let na celou částku, (pro kalkulaci jsme použili zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na http://www.kurzy.cz/hypoteky), vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto : Varianta A Splátky hypotéky nelze z kladného rozdílu ( 33.864Kč) v dané době pokrýt. Ve všech variantách ale platí, že ve skutečnosti bude kladný rozdíl větší, protože nově opravené byty budou mít oproti minulosti nízké náklady na opravy a údržbu. Pokud by se na splácení použila celá výše nově vybraného nájemného (opět teoreticky), hypotéka by se splatila po cca 6-7 letech.
Ekonomická rozvaha III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Varianta B Kladný rozdíl investora 68.040Kč by téměř stačil na splátky hypotéky ( splatnost asi 10,5 roku), při použití celé částky z nového nájemného je splatnost asi 5let. Varianta C Náklady investice 611.674Kč by se po započítání dotace 2x250.000Kč snížily na 111.674Kč, což je zřejmě položka, u které nelze uvažovat o investičním modelu s hypotékou. Předpokládáme jiný způsob financování v rámci zdrojů obce. Průzkum zájmu Mezi soukromými majiteli byl v Brně (listopad 2009) a v Praze (květen 2010) prezentován celý výše uvedený koncept zvýšení variability bytového fondu, včetně seznámení účastníků s dotačními tituly státu. Z následného orientačního průzkumu vyplynulo, že asi 20 % majitelů má v nájmu osaměle žijícího nájemníka v nadměrném bytě, asi 10 % majitelů by uvažovalo o stavebních úpravách velkého bytu na menší bytové jednotky. O využití dotace dle podmínek NV 333/2009 Sb. neměl zájem nikdo.
Legislativa - návrhy III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 disproporci mezi nabídkou obcím a soukromému sektoru upřednostnění velkých investic do novostaveb před menšími a levnějšími rekonstrukcemi stávajícího bytového fondu Při snaze zařadit standardního zdravého seniora do některé z kategorií, které v dotačních titulech nabízí legislativa, jsme zjistili, že na takového jedince se zapomnělo. Na základě výše uvedeného navrhujeme některé úpravy existujících předpisů v oblasti sociálního bydlení tak, aby byl správně zakotven pojem bydlení seniorů a aby i pro tuto skupinu bylo dostupné sociální bydlení. Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb. 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto nařízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto nařízení, b) výstavbou 1. novostavba sociálního bytu v bytovém domě, 2. stavební úpravy, kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba, kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, 5. stavební úpravy, kterými vzniknou ze stávajícího bytu alespoň 2 menší bytové jednotky
Legislativa - návrhy III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů navrhujeme pojem vstupní byt nahradit dle odstavce a) pojmem podporovaný byt (upraveno autory studie): III. Vymezení pojmů : d)výstavbou 1.výstavba bytového domu nebo rodinného domu se dvěma nebo třemi byty, 2.stavební úpravy, kterými vznikne nový byt z prostorů určených k jiným účelům než k bydlení, 3.nástavba nebo přístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4.stavební úpravy bytu, kterými vznikne vstupní byt podporovaný byt, nebo 5.stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt způsobilý k bydlení a k uzavření nájemní smlouvy; VIII. Dotační tituly: 2. Vstupní byt (VB) Podporovaný byt (PB) Cíl: Cílem výstavby podporovaného bytu je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožněn přístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v důsledku nepříznivé sociální situace způsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají přístup k bydlení, a to ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky, přičemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se například o poţivatele starobního důchodu, osoby starší 68 let, osoby, které opouštějí různá pobytová zařízení (výkon trestu, výchovná zařízení, ústavy sociální péče, azylový dům, dům na půl cesty), o příslušníky minoritních etnických skupin, osoby v přiznaném postavení uprchlíka apod.
Závěr III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 Zvyšování variability bytového fondu v rámci stávající zástavby je finančně i časově méně náročné než nová výstavba, jako dílčí faktor spolupůsobí proti vylidňování měst. Navrhujeme publikaci a popularizaci tohoto nástroje formou článků s úspěšnými příklady realizace nástroj je vhodný jak pro soukromé majitele, tak pro obce. Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám, nemá dosud nastaveny podmínky tak, aby byli investoři motivováni pro vytvoření nabídky sociálních bytů. Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, má komplikovaný název (problém při citacích v tisku a médiích, při vyhledávání) a vyjmenováním omezuje definici znevýhodněných osob natolik, že vylučuje standardní sociálně slabé domácnosti, např. osaměle žijícího seniora. Rekonstrukce stávajícího bytového fondu v kombinaci s adresným příspěvkem na bydlení může umožnit přesně cílená řešení dislokovaná po celé urbánní struktuře. Prioritou obcí by mělo být uváţlivé hospodaření se stávajícím bytovým fondem a podle místních podmínek ponechání určitého procenta bytového fondu pro účel sociálního bydlení. Živelná privatizace obecních bytů a na druhé straně pomalá a nákladná výstavba sociálního bydlení nejsou systémovým řešením problematiky zvyšování dostupnosti bydlení.
III. národní workshop Nové nástroje bytové politiky, Brno, 21.9.2010 DĚKUJEME ZA POZORNOST