- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2391-348/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. St. 99 jehož součástí je rodinný dům č.p. 84, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Břežany II, okres Kolín (LV č. 335) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00265/15 Podle stavu ke dni 29. 5. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7. 7. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 84 Adresa nemovité věci: Břežany II č.p. 84, 282 01 Břežany II Okres: Kolín Obec: Břežany II Katastrální území: Břežany II 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 29. 5. 2015. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 335 pro k.ú. Břežany II ze dne 1. 7. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00265/15-085 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 335 zapsán: SJM Pikner Roman a Piknerová Marcela, č.p. 84, 28201 Břežany II Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Věcné břemeno Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Břežany II, okrese Kolín, cca 220 m jižně od zastávky autobusu Břežany II. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici základní občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Český Brod, vzdáleném cca 5 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Oceňovaná nemovitost se nachází v klidné lokalitě k bydlení. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 99 jehož součástí je rodinný dům č.p. 84, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, vrata a vrátka b) vedlejší stavby kůlna přistavěna k zadní části domu; a dřevěný přístřešek Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - technický stav domu (započatá, nedokončená rekonstrukce), vyžadující další značné investice na dokončení - malá výměra pozemku 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 99 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 403 m 2 Pozemek je ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemek je rovinatý a nachází se zde venkovní úpravy a vedlejší stavby. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 84, součást pozemku parc.č. st. 99 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou kamenné. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je sedlová s krytinou z klasických tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky břizolitové (ve špatném stavu, částečně chybí). Vnitřní omítky vápenné hladké. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena
- 5 - ocelovým schodištěm s dřevěnými nášlapy. Podlahy v obytných místnostech hrubé betonové, v části kryté textilními krytinami, v podkroví OSB desky. V ostatních prostorách keramické dlažby. Vytápění domu je ústřední. Je proveden rozvod vody studené a teplé. Vybavení kuchyně tvoří torza kuchyňských linek v 1.NP a v podkroví. Vybavení zdravotechniky tvoří původní WC a koupelna s vanou v 1. NP a nedokončená a nevybavená koupelna v podkroví. V 1.NP se nachází byt dispozice 3+1. V podkroví se nachází byt dispozice 3+kk. Zastavěná plocha objektu činí cca 117 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 143 m 2. Technický stav objektu je zhoršený, navlhlé stěny, vnitřní vybavení je podstandardní. Dům je v užívání více než 80 let, v roce 2010 byla provedena přístavba podkroví a započata rekonstrukce objektu (nové okna, střešní krytina atd.). K datu ocenění je možno využít pouze přízemí domu, které je většinou v původním stavu. Podkroví není ve stavu schopném užívání. Objekt bude vyžadovat další větší investice na dokončení. Dům je napojen na IS: elektro, kanalizace, voda ze studny, možnost napojení na veřejný vodovod.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 500 tis. až 3 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 3 Srov. 4 Srov. 4 Břežany II, č.p. 84 Český Brod, okr. Kolín Velký Osek, okr. Kolín Třebestovice Přistoupim, okr.kolín ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 403 396 2 769 605 1 167 zastavěná plocha 117 73 užitná podlahová plocha 143 160 200 122 120 prodejní/nabídková cena celkem 2 990 000 2 999 000 2 790 000 2 980 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje VI.15 VII.15 VI.15 VI.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší horší lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,80 1,10 0,70 0,75 lokalita/přístupnost lepší horší srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 0,90 1,05 1,00 1,00 příslušenství lepší lepší srovnatelné lepší korekce pro příslušenství 0,90 0,90 1,00 0,95 korekce pro velikost pozemku 1,00 0,75 0,95 0,85 korekce pro velikost domu 0,95 0,90 1,05 1,05 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 654 960 1 564 547 1 788 643 1 655 900 1 610 751 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 654 960,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, vliv právních vztahů (přístup a užívání cizích pozemků), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 655 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 655 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. St. 99 jehož součástí je rodinný dům č.p. 84, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Břežany II, okres Kolín (LV č. 335), je stanovena ke dni 29. 5. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 655 000,- Kč. Omezení vlastnických práv Na LV 335, v části C je uvedeno věcné břemeno (podle ust. 25 odst.5 zákona č.458/2000 Sb., Energetický zákon, právo zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu vyznačeném v geometrickém plánu č. 221-1945/2009) pro ČEZ Distribuce, a.s. na základě smlouvy ze dne 15.11.2010. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ocenění věcného břemene: Věcné břemeno právo zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy Cena obvyklá věcného břemene 10 000,-Kč 10 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci nemovité věci pozemku parc.č. St. 99 jehož součástí je rodinný dům č.p. 84, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Břežany II, okres Kolín (LV č. 335) činí Slovy: jedenmilionšestsetpadesátpěttisíc Kč 1 655 000,- Kč 2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcné břemeno - 10 000,- Kč Slovy: desettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí 1 645 000,- Kč Slovy: jedenmilionšestsetčtyřicetpěttisíc Kč V Ostravě, 7. 7. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2391-348/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci RD č.p. 84 RD č.p. 84 kůlna Kuchyň v 1.NP Pokoj Pokoj Pokoj sklep
- 11 - Koupelna v 1.NP Kuchyň v podkroví Pokoj v podkroví Pokoj v podkroví Chodba v podkroví Koupelna v podkroví Půdní prostory
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Český Brod, okr. Kolín Cena: 2 990 000,- Kč Zastavěná plocha: Užitná plocha: 160 m 2 Velikost pozemku: 396 m 2 Patrový dům s garáží. Plot, který je do ulice, je možné využít komerčně k umístění reklamy. V přízemí došlo k částečné rekonstrukci podlahy, koupelny. V domě jsou vyměněná okna. Přízemí je dispozičně 2+1 + koupena + WC. V 1NP je 3+1 + koupelna + komora. Dům je částečně podsklepený, jsou zde nebytové prostory, dřevník, dílna, garáž. Nemovitá věc č. 2 RD Velký Osek, okr. Kolín Cena: 2 999 000,- Kč Zastavěná plocha: Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 2 769 m 2 Zastavěná plocha s nádvořím je 1547m2 a celková plocha pozemku i se zahradou je 2769m2. Nacházejí se zde dvě samostatné budovy. V domě je ložnice, pokoj, kuchyň a koupelna. Sousedící s dvěma na sebe navazujícími garážemi a dřevníkem. Druhý dům (vejminek) má předsíň, dvě místnosti, sklep a dílnu. V zadní části zahrady je stodola a ovocné stromy. Přípojka na plyn a městskou kanalizaci je na hranici pozemku. Elektřina 230V a 400V. V obci je veškerá občanská vybavenost..nemovitá věc č. 3 RD Dukelská, Třebestovice Cena: 1 490 000,- Kč Zastavěná plocha: 73 m 2 Užitná plocha: 122 m 2 Velikost pozemku: 605 m 2 Rodinný dům 5+1 o CP 122 m2 v obci Třebestovice. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí. Dispozice - 1.NP: vstupní chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyň s jídelnou a krbem, koupelna s vanou, WC, 2.NP: tři samostatné pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC. K domu náleží zahrada o CP 532 m2. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 4 RD Přistoupim, okr. Kolín Cena: 2 980 000,- Kč Zastavěná plocha: Užitná plocha: 120 m 2 Velikost pozemku: 1 167 m 2 Samostatný rodinný dom po částečné velmi vkusné rekonstrukci v klidné lokalitě obce Přistoupim. Na dům navazují bývalé chlévy a stodola Celková plocha pozemku je 1 167 m2. Přízemí domu působí vzdušně a prostorně. Zádveří se vstupem do obývacího pokoje propojeného s kuchyní. Dále, chodba, koupelna se sprchovým koutem, toaleta odděleně a další samostatný pokoj se vstupem na zahradu, která je udržovaná s možností příjemného venkovního posezení. Půdní prostor je již připravený k možné vestavbě. V blízkosti je škola, školka, obchod, pošta, zdravotní péče, restaurace.