ZNALECKÝ POSUDEK č. 4053/12 O ceně nemovitostí: Bytu č. 514/7, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku, v katastrálním území Lobeček, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Dagmar Kuželová soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora spisová značka: 046 Ex 174/12-21 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, podle stavu ke dni 14.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 21.11.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 514/7 Adresa nemovitosti: Gagarinova 514 Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kralupy nad Vltavou Katastrální území: Lobeček 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 14.11.2012 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 14.11.2012 podepsaným znalcem - část prohlášení vlastníka, kopie textu týkající se oceňovaných nemovitostí je v příloze posudku - kupní smlouva, kopie části dokladu je v příloze posudku - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny bytu č. 514/7, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku, v katastrálním území Lobeček, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Zpracovatel posudku odeslal dne 25.10.2012 povinnému a spoluvlastníku nemovitosti, panu Martinu
- 3 - Knapovi, doporučený dopis s oznámením termínu místního šetření dne 14.11.2012, s žádostí o zpřístupnění nemovitosti. Pan Knap se místního šetření nezúčastnil, dopis pošta vrátila dne 16.11.2012. Jako zpracovatel posudku jsem měl možnost prohlídky pouze exteriéru nemovitosti. Rozhodl jsem se, že na základě informací, které mám k dispozici, jsem schopen provést odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel exekuce. Byt č. 514/7 Byt č. 514/7, spolu s podílem na společných částech domu čp. 514 a s podílem na pozemku parc. č. st. 516. Byt velikosti 2+kk s příslušenstvím, s podílem na společných částech domu a na pozemku. Byt se nalézá ve 4. nadzemním podlaží domu čp. 514. Jedná se o typový bytový dům postavený zděnou technologií, stavba obsahuje tři původní nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a vestavbu podkroví. Stavba pochází z 60. let minulého století, vestavba podkroví byla provedena v roce 2005. Oceňovaný byt se nalézá v podkrovní vestavbě. Je tedy starý sedm roků a proto lze předpokládat, že v dobrém technickém stavu. Oceňovaný byt obsahuje: Obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnici, chodbu, koupelnu, wc a šatnu. Podlahová plocha bytu činí 66,46 m 2. K vlastnictví bytu se váže spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti 66/655. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zástavním právem exekutorským. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných omezeních vlastnického práva.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelné nemovitosti byt 2+kk, s obvyklými součástmi a s příslušenstvím, je předmětem obvyklého obchodního styku. V příloze posudku uvádím nabídku na prodej více jak deseti bytů pro porovnání. Nabídkové ceny jsou poměrně stabilizovány nejčastěji v cenovém rozpětí od 1,25 do 1,70 mil. Kč. Cenovým porovnáním s uvedenými zdroji odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na úrovni poloviny uvedeného cenového rozpětí. Protože jako zdroj informací jsou použity nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90. Tím by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena (1.250.000,- Kč + 1.700.000,- Kč) / 2 * 0,90 = 1.327.500,- Kč
- 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Bytu č. 514/7, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku, v katastrálním území Lobeček, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Výsledná cena činí 1.327.500,- Kč Slovy: Jeden milion tři sta dvacet sedm tisíc pět set Kč. V Praze, 21. 11. 2012 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12. 6. 1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4053/12 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kupní smlouva - fotodokumentace - nabídky nemovitostí pro porovnání - 6 -