- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1645-231/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č.st.183 jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.89, včetně pozemku parc.č.2194 (zahrady) a příslušenství, katastrální území a obec Dolní Domaslavice, okres Frýdek - Místek (LV č. 412). Objednatel posudku: HAARWAG Acquisition CZECH, s.r.o. Pobialova 846/10 702 00 Ostrava Moravská Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci Podle stavu ke dni 7. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 22. 5. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Odhadnout cenu obvyklou nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako podklad pro přípravu prodeje 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 89 Adresa nemovité věci: Dolní Domaslavice č.p.89 Okres: Frýdek - Místek Obec: Dolní Domaslavice Katastrální území: Dolní Domaslavice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 7. 5. 2014 za účasti znalce a vlastníka nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 412 pro k.ú. Dolní Domaslavice ze dne 20. 3. 2014. Kopie katastrální mapy. Geometrický plán č.519-3/2014 vyhotovený Ing.Alešem Novotným(zeměměřický inženýr), Hnojník 422, 739 53 Hnojník, schválený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek Místek pod č.211/2014 dne 3. 3. 2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 416 zapsán: HAARWAG Acquisition CZECH s.r.o., Pobialova 846/10, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava Omezení vlastnického práva: Bez zápisu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Dolní Domaslavice, v okrese Frýdek - Místek, kraj Moravskoslezský, poblíž vodní nádrže Žermanice. Oceňovaná nemovitá věc se nachází na okraji zastavěné části obce, poblíž Závadovického potoka, cca 1,3 km jižně od zastávky hromadné dopravy Dolní Domaslavice, Zvonek a od středu obce je nemovitá věc vzdálená cca 2,5 km. V obci je pouze základní občanská vybavenost, v dosahu osobní či hromadné dopravy. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. V okolí řídká zástavba objektů individuálního bydlení. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č.st.183 a na něm stojícím rodinným domem č.p. 89, který je jeho součástí, dále pak pozemkem parc.č.2194 zahrady, stodoly bez čp/če stojící na parc.č.st.183 a příslušenství, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - stodola na pozemku parc.č.st.183, zastavěná plocha 103 m 2. b) venkovní úpravy - oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy, žumpa, studna. c) trvalé porosty - na pozemku parc.č.2194 se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - na okraji zastavěného území a tudíž delší docházkové vzdálenosti k občanské vybavenosti 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č.St.183 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 257 m 2 Parc.č. 2194 zahrada o výměře 1 636 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde stodola, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra činí 1 893 m 2. Pozemek parc.č.2194 vznikl oddělení a sloučením dílů pozemků na základě geometrické plánu č.519-3/2014 z původní parc.č.2194 o celkové výměře 1762 m 2 byla oddělena část - parc.č.2194 díl k o výměře 1152 m 2, a k této části byly sloučeny díly pozemků - parc.č.2192 díl j o výměře 460 m 2,, a parc.č.2197 díl l o výměře 24 m 2, celkem tedy má nově vzniklá parc.č.2194 výměru 1 636 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 89 stojící na pozemku parc.č.st.183 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, zcela podsklepený, dvoupodlažní s plochou střechou, na který navazuje objekt původní stodoly. V 1.n.p. se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 v původním stavu a ve 2.n.p. 4+1 po rekonstrukci (nová kuchyň.linka, obklady, vybavení zdravotechniky). Dům prošel v r. 2013 rekonstrukcí (nová okna, fasáda vč. zateplení, rozvody vody v plast. trubkách, nové elektroinstalace, betonové podlahy, rozvody topení). Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je plocha s krytinou živičnou svařovanou a s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropy rovné. Fasáda nová provedena se zateplením. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyni, koupelně i na WC. Okna nová plastová, dveře hladké plné i prosklené. Podlahy tvoří krtyiny PVC, betonové mazaniny a keramické dlažby. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm.
- 5 - El. instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše instalován. Je proveden rozvod vody studené i teplé, z vlastní studny. Vytápění objektu zajišťuje ÚT na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo, splachovací WC s umývátkem. V kuchyni je instalována kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, sporák i s digestoří. Ostatní přípojky inženýrských sítí a vybavení chybí. Zastavěná plocha objektu činí cca 152 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 210 m 2. Technický stav objektu je dobrý, stáří objektu je 80 let, vzhledem k tomu že v r. 2013 prošel rekonstrukcí stanovuji opotřebení na 50 %. Objekt však není v současné době obydlen. 2) Stodola stojící na pozemku parc.č.st.183 Jedná se o přízemní, nepodsklepenou vedlejší stavbu stodoly o zastavěné ploše 103 m 2, která navazuje na RD čp.89. Svislé obvodové konstrukce jsou částečně zděné a částečně tvořená ze zděných sloupů s dřevěnou jednostranně obíjenou výplní. Střecha sedlová s taškovou krytinou. Vrata dřevěná. Podlaha betonová. Nová vnější fasáda, vnitřní omítky původní, převážně zvětralé, místy opadané.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 4 200 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Srov. 5 Dolní Horní Dolní Smilovice Dolní Dobrá Domaslavice Domaslavice č.p.89 Domaslavice Domaslavice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1893 5975 4765 3000 1520 802 zastavěná plocha 152 180 130 140 100 115 užitná podlahová plocha 210 275 200 200 80 200 prodejní/nabídkovácena celkem 4 150 000 2 430 000 3 120 000 2 699 000 3 390 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje II.14 V.14 IV.14 IV.14 IV.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. srov. srov. horší srov. korekce pro tech. Stav 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 lokalita/přístupnost srov. srov. horší srov. lepší korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,10 1,00 0,90 vzhled a atraktivita objektu srov. srov. srov. horší srov. korekce pro atraktivitu 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 příslušenství lepší srov. srov. horší horší korekce pro příslušenství 0,95 1,00 1,00 1,15 1,10 korekce pro velikost domu 0,95 1,00 1,00 1,30 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,70 0,80 0,90 1,10 1,30 Indikovaná hodnota nemovitosti 3 041 973 2 359 586 1 749 600 2 779 920 4 394 120 3 926 637 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 3 041 973 Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 3 040 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 3 040 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č.st.183 a na něm stojící rodinný dům č.p.89 a stodola bez če/čp, pozemku parc.č.2194 a příslušenství, v k.ú. a obci Dolní Domaslavice, okresu Frýdek Místek (LV č. 412), je stanovena ke dni 7. 5. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 3 040 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou na nemovité věci následovně: Cena obvyklá - 3 040 000,- Kč Slovy: třimilionyčtyřicettisíc Kč V Ostravě, 12. 5. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1645-231/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Geometrický plán
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Pohled na RD č.p.89 Zrekonstruovaná kuchyně Stodola Původní kuchyně Pohled z 2.n.p. RD č.p.89 na stodolu Zrekonstruovaná koupelna Boční pohled na stodolu Pokoj
- 11 - Pohled z 2.n.p. do zahrady Uvnitř stodoly Zahrada Strop stodoly Zahrada Vnitřní omítky stodoly Pohled z 2.n.p. do zahrady WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Horní Domaslavice Cena: 4 150 000,- Kč Zastavěná plocha: 180 m 2 Užitná plocha: 275 m 2 Velikost pozemku: 5 975 m 2 RD 6+2 v těsné blízkosti Žermanické přehrady. Dům je po částečné rekonstrukci (plastová okna, nové okapy, apod.), celo podsklepeno. K domu patří rovněž veliká okrasná zahrada, dvou garáž s montážní jámou, další pozemky o celkové ploše 5.975 m2. Venkovní posezení pod krytou pergolou s krbem a udírnou. Ihned k dispozici Nemovitá věc č. 2 RD Dolní Domaslavice Cena: 2 430 000,- Kč Zastavěná plocha: 130 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 4765 m 2 RD v klidné části obce Dolní Domaslavice s garáží a hospodářskou budovou. 1 NP: 3+1, WC, koupelna, komora. 2 NP: 3+0, společné WC + koupelna. Kuchyň je čtvercová, nová, s vestavěnými, nerezovými spotřebiči. Dům je cihlový, podsklepen, okna plastová, střecha šikmá plechová. V roce 2012 nová plastová okna, plovoucí podlahy, svody dešťové vody v mědi. Stavební místo na zahradě. Nemovitá věc č. 3 RD Smilovice Cena: 3 120 000,- Kč Zastavěná plocha: 140 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 3 000 m 2 RD s dispozicí 1. NP 4+1 a 2. NP 3+1 v obci Smilovice (F-M). Dům prošel celkovou rekonstrukcí - voda plast, elektroinstalace měď, plastové okna, zateplení střechy a domu. Služby - elektrika, voda jsou navzájem nezávislé - zvlášť měřitelné. Rodinný dům může být vytápěn jak kotlem plynovým, tak kotlem na tuhá paliva, je možné připojit krb, krbová kamna - tříkomorový komín. Tento dům má 2. NP celkově zrekonstruováno, 1. NP je před dokončením - podlahy, omítky. Vnitřní vybavení - vana, sprchovací kout apod. vše v ceně, je částečně podsklepený. K domu náleží pozemek s vlastní studnou o celkové rozloze 2455m2. Pro oplocení tohoto pozemku je k dispozici nové pletivo a sloupky. Na tomto pozemku jsou 2 garáže, hospodářská budova.
- 14 - Nemovitá věc č. RD Dolní Domaslavice Cena: 2 699 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Velikost pozemku: 1 520 m 2 RD s garáží v obci Dolní Domaslavice o dispozici 3+1 a pozemkem 1200m2. Dům se nachází v slunné, klidné části centra obce. Dům prošel rekonstrukcí oken, elektřiny, vody, soc. zařízení. Vytápění novým plně automatickým, peletkovým kotlem. Elektřina 230/380V, nový boiler, nová plastová okna, voda obecní + studna. Nově vybudovaná veřejná kanalizace. Příjezd po asfaltové obecní komunikaci. Dům podsklepen. Nemovitá věc č. 5 RD Dolní Domaslavice Cena: 3 390 000,- Kč Zastavěná plocha: 115 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 802 m 2 RD 4+1 s balkónem, plocha 118 m2, pozemek 700 m2 v Dobré u Frýdku Místku. Dům je samostatně stojící, cihlový, v původním stavu ( plastove okna ). V přízemí domu se nachází kotelna, prádelna, sklep a garáž, v patře bytová jednotka 4+1. Kanalizace a voda - obecní, el., vytápění plynem nebo TP. Na pozemku se nachází posezení a hospodářská budova.