Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 954/184/2010/4 NEMOVITOST: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 2172/1 Adresa nemovitosti: Holečkova 2172, 147 00 Praha 4 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Smíchov, kód ČSÚ: 729 051, LV: 5814, 5793 Ostatní stavby: Pozemky: 3382 Vlastník stavby: Petr Dostál, Holečkova 2172 / 28, 110 00 Praha, vlastnictví: SJM Šárka Dostálová, Holečkova 2172 / 28, 110 00 Praha, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Petr Dostál, Holečkova 2172 / 28, 110 00 Praha, vlastnictví: SJM Sárka Dostálová, Holečkova 2172 / 28, 110 00 Praha, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 18.11.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 400 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 6.12.2010 Datum zpracování : 6.12.2010 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 6.12.2010 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 12/5 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 2172/1 1.NP 1+1 42,30 0,00 0,00 0,00 0 0,00 42,30 423 / 8 476 33 097 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 400 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 680 000 Kč Obvyklá cena 1 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 290 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 580 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Povinný nebyl zastižen, informace byly získány od sousedů. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5814 Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5793 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Poloha nemovitosti Město Praha je hlavním městem s veškerou infrastrukturou. Stavba v Holečkově ulici mezi bytovými domy přímo u frekventované ulice v městské části Smíchov. - 2 -
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno užívání ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 350.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 350.000,- Kč ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Nařízení exekuce - 025 EX-14184/2009 ze dne 11.10.2010 Zástavní právo exekutorské na pohledávky ve výši 968,- Kč Zástavní práva a ostatní omezení zaniknou provedením dražby a proto nejsou v ceně zahrnuta. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Povinní neotevřeli přestože a neumožnili řádné místní šetření, přestože o něm byli písemně informováni. Jedná se o bytový dům č.p. 2172 s 1.PP, 5.NP. Postaven byl cca v roce 1920. Dům má sedlovou střechu s bleskosvodem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Dům stojí na pozemku p.č. 3382. Bytová jednotka 1+1 je v 1.NP. Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení 1+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, dům má bleskosvod, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady předpokládám běžného provedení, okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní omítky jsou vápenné, kanalizaci je standardní, vodoinstalace studená i teplá, topení lokální plynové. Dům je z roku 1920. Opotřebení domu je úměrné stáří Byt pravděpodobně již vyžaduje rekonstrukci. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře standardní 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah standardní 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 3382 o velikosti 388m 2 - zastavěná plocha a nádvoří OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se cena pozemků v městské části Praha 5 pohybuje od 2.000,- Kč do 20.000,- Kč. vzhledem k poloze byla cena odhadnuta na 15.000,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3382 388 15 000 423 / 8 476 290 451 Hodnota pozemků celkem 290 451 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha podlahová plocha byt 42,30 m 2 1,00 42,30 m 2 Celková podlahová plocha 42,30 m 2 42,30 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 42,30 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 37 240 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 575 252 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 90 Další životnost roků 30 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 393 810 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Stavba v Holečkově ulici mezi bytovými domy přímo u frekventované ulice v městské části Smíchov. Bytová jednotka 1+1 je v 1.NP. bytový dům 42,30 1.NP 1+1 X X X X Srovnávané jednotky Praha 5 - Smíchov byt 2+1 v 1.NP v zděného domu s vybavením, stáří cca 50 let, velmi dobrý stav. bytový dům 47,00 3.NP 1+1 1 680 000 35 745 0,807 28 864 Praha 5 - Smíchov - Křížová ul. byt 2+kk v 3.NP, zděný dům, po celkové rekonstrukci. cihlový dům 41,00 3.NP 2+kk 2 100 000 51 220 0,594 30 441 Praha 5 - Smíchov Byt 1+kk v 3.NP, po celkové rekonstrukci bytu i domu. bytový dům 31,00 3.NP 1+kk 1 980 000 63 871 0,631 40 332 Průměrná cena 33 212 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 42,30 m 2 Porovnávací hodnota 1 404 880 Kč X - 4 -
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 580 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 390 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 47 400 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 47 400 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -