Znalecký posudek č. ZP-4825 o ceně obvyklé na pozemcích parc. č. 427/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 469/4 ( orná půda ) v kat. území Hlavní město Praha, obec Praha, okres Třebonice, zapsáno na LV 332. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 13661/13 Podle stavu ke dni 20.11.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 25.11.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na pozemcích parc. č. 427/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 469/4 ( orná půda ) v kat. území Hlavní město Praha, obec Praha, okres Třebonice, zapsáno na LV 332. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky parc.č. 427/2 ( zahrada ), parc.č. 469/4 ( orná půda ) Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Katastrální území: Třebonice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.11.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 19.9.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného IN.ORG s.r.o., Strojírenská 411/11, Zličín, 15000 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 20.11.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: IN.ORG s.r.o., Strojírenská 411/11, Zličín, 15000 Praha. SUPTel a.s. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč TeliaSonera International Carrier oceňujeme v částce 10.000,-- Kč SITEL, spol. s.r.o. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč právo zřizování a provozování podzemního komunikačního vedení a přístup, příjezd za účelem provozu a údržby, rekonstrukce nebo odstranění podzemního komunikačního vedení Telefónica Czech Republic, a.s. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč 4
právo zřizování a provozování podzemního komunikačního vedení a přístup, příjezd za účelem provozu a údržby, rekonstrukce nebo odstranění podzemního komunikačního vedení SITEL, spol. s.r.o. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč Zástavní právo smluvní a) pohledávky ve výši Kč 24 000 000,- s příslušenstvím b) pohledávky ve výši Kč 324 109,59,- s příslušenstvím c) pohledávky ve výši Kč 10 508 333,27,- s příslušenstvím budoucí pohledávky do výše Kč 90 000 000,- Kršák Peter Mgr. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na pozemcích parc. č. 427/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 469/4 ( orná půda ) v kat. území Hlavní město Praha, obec Praha, okres Třebonice, zapsáno na LV 332. Dle vyjádření Městské části Prahy 17, odbor výstavby se jedná o pozemky které můžou být zastavěny trvalými stavbami, odpovídajícími funkčnímu určení, jež je stanoveno územním plánem. Předmětné pozemky jsou ve funkční ploše SV - všeobecné smíšení ( území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí.). V ploše pozemků je stanoven kód míry využití území v části jejich plochy B ( přízemní stavby pro bydlení a podnikání, rozvolněné rodinné domy, stavby pro podnikání, rodinné domy a obytné domy ) a v části jejich plochy D ( kobercové RD, stavby pro podnikání, viladomy, stavby pro podnikání, činžovní vily, rozvolněná zástavba městského typu, činžovní vily, rozvolněná zástavba městského typu. Pozemek parc.č. 427/2 v katastru zapsán jako zahrada, je rovinný, trojúhelníkového tvaru, v době ohledání nijak využíván. Pozemek má travnatý či hliněný povrch. Z části zastaven beton.panely. Pozemek parc.č. 469/4 v katastru zapsán jako orná půda, je rovinný, nepravidelného tvaru v době ohledání nijak využíván. Pozemek má travnatý či hliněný povrch s přístupem z místní zpevněné komunikace, která prochází částí pozemku. Na pozemku parc.č. 427/2 ( zahrada ) zasahuje ochranné pásmo metra a ochranné pásmo podzemních vedení VN a pozemek parc.č. 469/4 se z části nachází v ochranném pásmu metra, na pozemek zasahuje bezpečnostní pásmo VTL plynovodu a ochranné pásmo podzemních vedení VN, přes pozemek je veden optický kabel. 5
8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 1) Pozemek pro výstavbu rodinného domu v tiché a klidné části Stodůlek - Třebonice. Jedná se o vilovou zástavbu s velice dobrou dopravní dostupností. Metro je v docházkové vzdálenosti - jen 10 min chůze do stanic metra Zličín nebo Stodůlky. Nákupní zóna Zličín (Tesco, Ikea) je jen 5 min chůze. Pozemek je rovinatý, ihned u silnice, elektřina, plyn, kanalizace - jsou již na pozemku. Voda je blizko. 2) Pozemek, vhodný na stavbu rodinného domu, sídla firmy a pod. Dobrá poloha pozemku v sousedství rodinných domků, pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Možnost stavby rodinného domu, menšího bytového domu, či komerční budovy. 3) Pozemek je určený k bytové výstavbě o celkové výměře 2594m2 (využitelných je 1666m2, ostatní výměru tvoří zahrada ve svahu), vlastní studna a septik, možnost napojení na kanalizaci, pozemek sousedí s přírodním parkem Dalejské údolí. 4) Stavební pozemek 4280m pro rezidenční výstavbu Praha 5-Řeporyje. Velice zajímavý pozemek o celkové výměře 4280m v žádané lokalitě Praha 5 - Řeporyje. Veškeré inženýrské sítě v přiléhající komunikaci. Klidná část obce, v rezidenční zástavbě. Uzemním plánem určeno pro bytovou zástavbu rod. domy nebo nízkopodlažními bytovými objekty. 5) Pozemek v kat. území Třebonice, pozemek je určen pro smíšenou výstavbou bytů, kancelářských a obchodních prostor až 15 000 m 2 užitné plochy. Bezproblémovou dostupnost k pozemku zajišťuje přilehlá komunikace. 6) Pozemek určených v územním plánu pro bydlení, výměra: 3982 m, 135 m, 126m část pozemku v ÚP určena pro bydlení, další část pozemku v ochranném pásmu - zelená plocha - viz mapka. Inž. sítě na hraně pozemku v příjezdové komunikaci. Hezký pozemek na okraji bytové zástavby. Stanice metra v pěší vzdálenosti. 6
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Třebonice 8 857 720,- 1934 4 580,00 0,90 1,00 4 122,00 st pozemek Třebonice 11 222 680,- 2086 5 380,00 0,90 1,00 4 842,00 st pozemek Řeporyje 7 900 000,- 2594 3 045,49 0,90 1,00 2 740,94 st pozemek Řeporyje 16 264 000,- 4280 3 800,00 0,90 1,00 3 420,00 st pozemek Třebonice 52 804 500,- 15087 3 500,00 0,90 1,00 3 150,00 st pozemek Zličín 8 740 580,- 4243 2 060,00 1,00 1,00 2 060,00 20 334,94 / 6,000 Průměrná jednotková cena: 3 389,16 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 2 060,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 4 842,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zahrada p.č. 427/2 644 m 2 orná půda p.č. 469/4 4905 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 5549 m 2 5 549,00 m 2 á 3 389,16 Kč/m 2 = 18 806 448,84 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 18 806 448,84 Kč Pozemky - výsledná cena = 18 806 448,84 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 18 806 450,- Kč Cena pozemků činí celkem 18 806 450,- Kč 7
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 18 806 450,- Kč 18 806 450,- Kč Obvyklá cena: 18 810 000,- Kč slovy: osmnáctmilionůosmsetdesettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 20 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 6, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na pozemcích parc. č. 427/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 469/4 ( orná půda ) v kat. území Hlavní město Praha, obec Praha, okres Třebonice, zapsáno na LV 332 v objektivní zaokrouhlené výši 18.810.000,- Kč. Příslušenství nezjištěno, nájemní smlouvy nezjištěny, věcná břemena: SUPTel a.s. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč TeliaSonera International Carrier oceňujeme v částce 10.000,-- Kč 8
SITEL, spol. s.r.o. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč právo zřizování a provozování podzemního komunikačního vedení a přístup, příjezd za účelem provozu a údržby, rekonstrukce nebo odstranění podzemního komunikačního vedení Telefónica Czech Republic, a.s. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč právo zřizování a provozování podzemního komunikačního vedení a přístup, příjezd za účelem provozu a údržby, rekonstrukce nebo odstranění podzemního komunikačního vedení SITEL, spol. s.r.o. oceňujeme v částce 10.000,-- Kč V Praze, 25.11.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4825 znaleckého deníku. 9
Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 10