Setkání nad Prahou

Setkání nad Prahou Aktuální situace na trhu nového bydlení a prognóza pro další období Nová možnost financování, která řeší omezenou dostupnost hypoték (Kombinované financování s hypotékou 80 %) 14. 11. 2017

Proč se dostupnost bydlení zhoršuje? Klesá nabídka Paralyzované povolování nových staveb Protideveloperská nálada po posledních komunálních volbách Rostou ceny Růst nákladů dražší pozemky, dražší stavební práce, změny technických norem zdražující výstavbu, na mnoho let umrtvené miliardy v nerozvíjených pozemcích a areálech Silná poptávka (ekonomický růst, investoři, nízké sazby hypoték) Je sice konjunktura, mzdy ale rostou pomaleji než ceny bydlení ČNB omezuje dostupnost hypoték

Délka schvalovacího procesu jako v Kongu Podle Světové banky je ČR na ostudném 127. místě v délce a složitosti povolování staveb 247 dní délka lhůt daná zákonem V realitě se ale povolování běžného bytového domu prodloužilo v poslední době z 8 na 10 let a dále se prodlužuje (z toho vlastní realizace je jen "třešinkou na dortu" trvá cca 1,5 roku) 122. Kosovo 123. Španělsko 124. Keňa 125. Kongo 126. Chorvatsko 127. Česká republika 128. Grenada 129. Kuvajt 130. Bangladéš 131. Seychely 132. Ghana Zdroj: Světová banka

Nabídka bytů již druhým rokem klesá Během posledních dvou let nabídka oproti dlouhodobému průměru klesla o 30 % Dochází zásoby dříve schválených projektů, nové se schvalují pomalu Na trh jdou převážně menší projekty Chybí velké projekty, které umožňují pružně doplňovat nabídku Ceny vzrostly za dva roky 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 6 900 63 067 Vývoj nabídkových cen za m 2 v závislosti na počtu nabízených bytů 6 350 58 508 5 650 6 050 61 283 61 857 5 550 64 314 75 520 90 000 4 000 4 000 95 000 3 500 100 000 95 000 90 000 85 000 80 000 75 000 70 000 65 000 60 000 o cca 40 % 3 000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 55 000 Nabídka bytů ke konci roku Průměrná nabídková cena za m2 Zdroj: Nabízené byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality. 2017 a 2018 odhad Central Group. Průměrné ceny Trigema, společné analýzy Central Group, Trigema, Skanska Reality, 2017 a 2018 odhad Central Group.

Od roku 2015 ceny skokově rostou Za dva roky: Ceny bytů za m 2 narostly v Praze o cca 40 % Při standardní nabídce a poptávce by odůvodnitelné zvýšení činilo cca 15 %: Růst cen pozemků o cca 20 % Růst cen staveb od dodavatelů o cca 10 % Přísnější technické normy zdražující výstavbu Kdyby nabídka nebyla uměle omezena, ceny by tak mohly být o cca 25 % nižší Nepoměr poptávky a nabídky 7 000 000 Kč 6 500 000 Kč 6 000 000 Kč 5 500 000 Kč 5 000 000 Kč 4 500 000 Kč 4 000 000 Kč 3 500 000 Kč 3 000 000 Kč Na mnoho let umrtvené miliardy v nerozvíjených pozemcích a areálech Vývoj absolutních nabídkových cen nových bytů a průměrné mzdy v Praze II.Q 2014 II.Q 2015 II.Q 2016 II.Q 2017 nabídkové ceny mzda / měs Zdroj: Vývoj cen Trigema + společné analýzy Central Group, Trigema, Skanska Reality. Průměrné mzdy v Praze ČSÚ. 70 000 Kč 65 000 Kč 60 000 Kč 55 000 Kč 50 000 Kč 45 000 Kč 40 000 Kč 35 000 Kč 30 000 Kč

Povoleno o polovinu bytů méně, než je třeba V roce 2017 podle všeho bude Vývoj počtu zahájených a prodaných bytů povoleno cca 2800 bytů 7000 6000 6010 5694 5600 6200 6650 5500 Praha ale potřebuje ročně 5000 až 6000 nových bytů, počítá s tím Strategický plán Prahy Reálně se tedy povolila jen polovina potřebného počtu 5000 4000 3000 2000 1000 5300 3400 4092 1900 2700 3700 1648 1686 4550 1531 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* Počet zahájených bytů 4950 2478 3625 Počet prodaných bytů Zdroj: Prodané byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality. Zahájené byty ČSÚ. 2017 odhad Central Group. 3949 1707 2800

12 let vyděláváme jen na byt Dostupnost bydlení se rok od roku zhoršuje 13,00 Počet hrubých ročních platů potřebných na průměrný prodaný byt 12,00 Na průměrný pražský byt bylo před 11,00 10,00 2 roky potřeba necelých 10 ročních 9,00 11,5 12,1 platů, letos již více než 12 8,00 7,00 8,9 9,5 9,6 Průměrný roční plat vystačí asi na 6 m 2 bytu, tedy výměru koupelny 6,00 Zdroj: Central Group. II.Q 2013 II.Q 2014 III.Q 2015 II.Q 2016 II.Q 2017

Garsonka již stojí tolik, co dříve byt 2+kk 2015 2+kk 3 500 000 Kč 2017 1+kk Nabídkové ceny dispozice III.Q 2015 II.Q 2017 navýšení 1+kk 2 400 000 Kč 3 500 000 Kč 46 % 2+kk 3 700 000 Kč 5 100 000 Kč 38 % 3+kk 5 300 000 Kč 7 000 000 Kč 32 % 4+kk 7 600 000 Kč 9 800 000 Kč 29 % průměr 4 700 000 Kč 6 600 000 Kč 40 % Zdroj: Trigema, Central Group.

Byty s cenou pod 60 000 Kč / m 2 mizí z trhu 2013 2015 2016 2017 60 % 50 % 25 % 10 % Současné situaci by lépe odpovídalo rozdělení na intervaly: do 60 tisíc Kč / m 2 (11 % bytů v nabídce nejlevnější segment nových bytů) 60 90 tisíc Kč / m 2 (60 % bytů v nabídce střední segment nových bytů) 90 tisíc a více Kč / m 2 (29 % bytů v nabídce nadstandardní a luxusní segment nových bytů)

Praha je na tom hůř než okolní metropole 6,7 6,4 6,1 5,9 12,1 9,9 9,5 9,6 9,7 Zdroj dat: Výpočty Central Group a KPMG; Data: a) Praha analýza společností Trigema, Skanska Reality a Central Group; b) Bratislava Bencont; c) Budapešť Otthon Centrum / Maďarská národní banka; d) Varšava Polská národní banka; e) Vídeň EHL/BUWOG; f) německá města Jones Lang Lasalle / Landesbausparkassen, průměrná hrubá mzda dle statistických úřadu daných zemí, u německých měst, Vídně a Bratislavi pro rok 2017 použita data za 2016; ostatní H1 2017, u Mnichova a Kolína KPMG úprava průměru za spolkovou zemi dle gehalt.de

Indexy cen bytů 2007 17 po zohlednění vývoje inflace 1,6 1,576278894 1,5 1,512849351 1,4 1,347072279 1,3 1,230895736 1,2 1,190243424 1,1 1 0,9 0,933842969 0,8 0,7 0,6 0,748644872 0,66662997 2Q 2007 3Q 2007 4Q 2007 1Q 2008 2Q 2008 3Q 2008 4Q 2008 1Q 2009 2Q 2009 3Q 2009 4Q 2009 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q 2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 4Q 2011 1Q 2012 2Q 2012 3Q 2012 4Q 2012 1Q 2013 2Q 2013 3Q 2013 4Q 2013 1Q 2014 2Q 2014 3Q 2014 4Q 2014 1Q 2015 2Q 2015 3Q 2015 4Q 2015 1Q 2016 2Q 2016 3Q 2016 4Q 2016 1Q 2017 2Q 2017 7 Německých měst Praha Vídeň Varšava Budapešť Zdroj dat: 1) 7 Německých měst Berlín, Hamburg, Mnichov, Kolín, Stuttgart, Frankfurt nad Mohanem, Duesseldorf, centrální banka na základě dat od bulwiengesa AG, transakční hodnoty, informace do roku 2016, 2) Praha nabídkové ceny, statistický úřad 3) Vídeň nabídkové ceny, centrální banka a Prof. Wolfgang Feilmayr, Department für Raumplanung, TU Wien. 4) Varšava nabídkové ceny sekundární trh, centrální banka, 5) Budapešť nabídkové ceny, centrální banka; HICP (Harmonizovaný index spotřebitelských cen) Eurostat (roční průměr, čtvrtletní průměry pro 2017); kalkulace KPMG

Kdo kupuje byty? Singles a investoři (domácí i zahraniční) Za 10 let přibylo 550 000 jednočlenných domácností, tvoří už 30,4 % Jednotlivci mají zájem především o menší byty (1+kk a 2+kk) nižší absolutní ceny snadněji dosažitelné nákup na investici (v investičně zajímavých lokalitách až 30 %, v typicky rodinných jen 5 %) ceny menších bytů rostou nejrychleji Pro cizince hlavně ze západní Evropy jsou ceny v ČR stále dostupné

Více kupují ženy, méně manželé Zdroj: Central Group.

Do této situace ČNB ještě dále snižuje dostupnost hypoték Požadavek LTV max. 80 % na průměrný byt nutné úspory ve výši 1,3 milionu Kč Zejména mladí lidé nemají takové úspory, aby mohli složit 20 % ceny bytu Jsou nuceni akontaci v lepším případě shánět po rodině, v horším pak draze a rizikově u nebankovních subjektů Dispozice 1+kk 2+kk 3+kk 4+kk Průměrný byt Zdroj: Central Group. Požadované úspory (LTV 80 %) 700 000 Kč 1 020 000 Kč 1 400 000 Kč 1 960 000 Kč 1 320 000 Kč Přesun do nájmů růst nájemného vyšší výnos z bytů zvýšený zájem o koupi bytu ze strany investorů vyšší ceny bytů = cenová spirála

Nutné vlastní zdroje enormně rostou Konkrétní rodinný byt 4+kk za průměrnou cenu 7,59 milionu Kč Hypotéka Měsíční splátka na 30 let Nutné vlastní zdroje 80procentní 90procentní 6 072 000 Kč 6 831 000 Kč 22 111 Kč 25 215 Kč 1 518 000 Kč 759 000 Kč Zdroj: Central Group. Setkání nad Prahou 14. 11. 2017

CENTRAL GROUP přichází s řešením omezené dostupnosti hypoték Kombinované financování s hypotékou 80 %

CENTRAL GROUP nabídne řešení Pro ty, kdo nemají dostatek vlastních zdrojů na 80procentní hypotéku Klient složí jen 10 % vlastních zdrojů a sjedná si 80procentní hypotéku, kterou začne splácet až za 3 roky Chybějících 10 % si bude spořit po dobu až tří let Nastěhovat se ale může okamžitě tedy bydlí ve svém a spoří si chybějící vlastní zdroje, zároveň ale nesplácí hypotéku a neplatí ani nájemné Hypotéku bude čerpat teprve po splacení 10 + 10 % vlastních zdrojů, tedy od 4. roku

Kombinované financování je v souladu s ČNB Kombinované financování CG respektuje doporučení ČNB, na rozdíl od souběhu splátek hypotéky s jinou půjčkou na dofinancování Výrazně totiž nezvyšuje finanční zatížení domácnosti a nedochází k souběhu splátek několika půjček V průběhu splácení 10 + 10 % vlastních zdrojů ze strany klienta se prověřuje i jeho spolehlivost pro hypoteční banku Kupní cena bytu 4 000 000 Kč 6 000 000 Kč 10 % (akontace) 400 000 Kč 600 000 Kč 10 % v měsíčních splátkách po dobu 3 let 11 111 Kč 16 667 Kč Splátka hypotéky od 4. roku 11 812 Kč 17 718 Kč Zdroj: Central Group.

Jaký bude další vývoj?

Po sedmi letech růstu pokles prodeje bytů Za tři čtvrtletí v Praze prodáno 4050 Vývoj počtu prodaných bytů nových bytů, za celý rok odhadujeme 7000 6200 6650 prodej max. 5500 bytů (meziročně o téměř 20 % méně) 6000 5000 4000 3700 4550 4950 5600 5500 3000 2700 Pokles prodejů poprvé od roku 2009 2000 1900 1000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* Počet prodaných bytů Zdroj: Prodané byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality, 2017 odhad Central Group.

Objem trhu stagnuje, prodeje klesají Objem trhu i přes výrazný pokles prodejů poklesne jen nepatrně Růst cen Prodej luxusnějších projektů blíže centru Menší počet levnějších projektů na periferii Při zdravém stavu by prodeje atakovaly 7000 bytů 40 35 30 25 20 15 10 16,0 Odhadovaná hodnota prodaných nových bytů v Praze 4950 19,6 5600 22,2 6200 30,9 6650 5500 5500 29,4 30,8 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* Hodnota v mld. Kč Počet prodaných bytů 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 Zdroj: Prodané byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality. 2017 a 2018 odhad Central Group. Hodnota prodejů odhady Central Group.

Další zhoršení dostupnosti bydlení Pokračující úbytek nabídky a nárůst cen (v roce 2018 o cca 5 10 %) 13,00 12,00 11,00 Počet hrubých ročních platů potřebných na průměrný prodaný byt Růst sazeb hypoték 10,00 9,00 11,5 12,1 12,7 8,00 7,00 8,9 9,5 9,6 6,00 II.Q 2013 II.Q 2014 III.Q 2015 II.Q 2016 II.Q 2017 II.Q 2018 odhad CG Zdroj: Central Group.

Jak je na tom CENTRAL GROUP I nadále je s velkým odstupem jedničkou trhu Na rozdíl od konkurence jsme na několik let předzásobeni dříve připravenými projekty Máme nakoupeny pozemky pro výstavbu 20 tisíc bytů v Praze (zejména brownfieldy) Letos se nám podařilo dát do prodeje témeř 1000 bytů, zdaleka nejvíce na trhu Oproti loňskému prodeji je to ale pokles o 20 %, i nám tedy klesá nabídka

Velké připravované projekty Letos jsme získali 4 velké 8 Velké brownfieldy ve vlastnictví CG brownfieldy za celkem 2,5 miliardy Kč Jednáme o nákupu dalšího velkého areálu Ruzyně / Liboc (WESTPOINT) Zličín (TATRA) 6 PRAHA 5 7 Žižkov (TELECOM) 1 4 2 Vysočany (TEBAS) 3 9 Žižkov (PARKOVÁ ČTVRŤ) Kavčí hory (PARK) Krč (ZÁLESÍ) Hloubětín (TESLA) 10

Co by ceny vrátilo do normálu? Na celostátní úrovni: Rychlejší a jednodušší povolování staveb Co nejméně vnějších zásahů a regulací Novela SZ byla jen první krok. Nutná je ale celková rekodifikace stavebního práva Oddělení státní správy od samosprávy Jedno ministerstvo pro celý investiční proces a stavebnictví V Praze: Rozhýbání rozvoje města Odstranění stavebních uzávěr na rozvojových územích Nový moderní Metropolitní plán a do jeho platnosti urychlit změny současného ÚP Jeden specializovaný úřad pro velké stavby

Trendy, které situace na trhu s bydlením přinese Zátěž pro infrastrukturu Růst cen nových bytů Růst cen starších bytů Stěhování do středních Čech Paralyzované povolování nové výstavby Nedostupnost vlastnického bydlení pro střední třídu Byty jen pro cizince a turisty Vylidňování centra Růst cen nájmů

Děkujeme za pozornost