MĚSTO ČESKÝ DUB BYTOVÁ VÝSTAVBA ČESKÝ DUB Prosinec 2007
ZPRACOVATEL Zpracovatelský tým: Ing. Petr Ponikelský Ing. Hana Novotná Národní akademie regionálního managementu, o.s. Na Zhůrách 163/III, 463 43 Český Dub IČ: 265 98 248 www.narm.cz OBSAH 1. INDIVIDUÁLNÍ VÝSTAVBA RODINNÝCH DOMKŮ NA ZHŮRÁCH, ČESKÝ DUB... 3 1.1 Varianta A: vybudování infrastruktury a zajištění prodeje městem... 4 1.2 Varianta B: vybudování infrastruktury městem a zajištění prodeje realitní kanceláří... 5 1.3 Varianta C: prodej pozemků developerovi... 6 1.4 Varianta D: kombinace předchozích variant... 7 1.5 Závěr a doporučení... 7 2. VÝSTAVBA BYTOVÝCH DOMŮ MÍROVÉ SÍDLIŠTĚ, ČESKÝ DUB... 8 2.1 Varianta A: realizace developerem (zprostředkovatelem)... 8 2.2 Varianta B: realizace stavební firmou (realizátorem)... 9 2.3 Varianta C: realizace výstavby bytových domů městem... 9 2.4 Závěr a doporučení... 10 2
1. INDIVIDUÁLNÍ VÝSTAVBA RODINNÝCH DOMKŮ NA ZHŮRÁCH, ČESKÝ DUB Materiál dílčím způsobem naplňuje aktivitu A19 Programu rozvoje města (usnesení ZM/07/49) Výchozí situace (obecné zadání): nezasíťovaný pozemek pro individuální bytovou výstavbu rodinné domy rozloha pozemku cca 8 ha soukromý pozemek 2,5 ha, který je příjezdovou částí na ostatní parcely zadáno zpracování architektonické studie zaneseno v územním plánu jako stavební pozemky pro obytné stavby (plocha pro bydlení) předpokládané náklady na vybudování infrastruktury (zasíťování pozemku) cca 300,-- Kč/m 2 Cíl záměru: výstavba rodinných domů v co nejkratší době v maximálním rozsahu (prostorové uspořádání bude navrženo v architektonické studii eliminace rizika vzniku dalšího sídliště rodinných domů) minimalizace nákladů na výstavbu infrastruktury (zasíťování) výnos z prodaných pozemků (kapitálový příjem městského rozpočtu) eliminace rizika možné spekulace s pozemky Popis lokality: dostupnost centra: 3 min autem, 5 min pěšky dobrá dopravní dostupnost vybavení v centru města (obchody, lékařská péče, základní škola, mateřská škola, apod.) Předpoklady pro prodej pozemků pro výstavbu RD: 1. Vyřešení situace se soukromým pozemkem: i. odkoupením pozemku - předpokládá se tato varianta, a to v přibližné hodnotě 300,-- Kč/m 2 ii. zatížením pozemku věcným břemenem a jeho zanesením do katastru nemovitostí. 2. Zasíťování pozemku a vybudování příjezdových (vstupních) a vnitřních místních komunikací. 3
Varianty přípravy a prodeje pozemků pro výstavbu rodinných domů: 1.1 VARIANTA A: VYBUDOVÁNÍ INFRASTRUKTURY A ZAJIŠTĚNÍ PRODEJE MĚSTEM V této variantě nese veškeré náklady (finanční, organizační, personální, apod.) město. Obnáší to: vyřešení situace se soukromým pozemkem pravděpodobně jeho odkup za očekávanou cenu 300 Kč/m 2 zpracování projektu na zasíťování pozemku a vybudování komunikací financování projektu pravděpodobně otevření úvěru (s ohledem na očekávané náklady a reálný stav finančních prostředků městského rozpočtu) výběr stavební firmy pro provedení zasíťování pozemku a výstavbu komunikací zajištění stavebního dozoru zajištění stavebního povolení pro zasíťování pozemku a výstavbu komunikace kolaudace sítí a komunikací zanesení komunikací do katastru nemovitostí prodej pozemků zahrnující řadu dalších aspektů (předpokládaná cena prodeje je 600 Kč/m 2 ), které vyžadují kvalitní organizační, personální a finanční zajištění: - marketing: grafické zpracování a produkci prezentačních materiálů a tiskovin, distribuce, tvorba webových stránek, inzerce, reklamní kampaň, propagace - právní servis: kompletní zajištění zpracování veškeré právní dokumentace, event. poradenství týkající se projektu - realitní servis: vytvoření prodejní strategie a kompletní realizaci prodeje, prohlídky pozemků, event. poradenství - finanční servis hypotéky, úvěry, stavební spoření Předpokládaná kalkulace: - 7.500.000 předpokládaná cena odkupu soukr. pozemku (300 Kč/m 2 ) - 31.500.000 předpokládaná cena zasíťování celé parcely (300 Kč/m 2 ) +63.000.000 předpokládaná prodejní cena celé parcely (600 Kč/m 2 ) 24.000.000 hrubý výtěžek z prodeje celé parcely bez souvisejících nákladů výnos z prodeje zasíťovaných pozemků jistota, že na pozemcích budou vystaveny RD dohled nad průběhem celé akce a relativní možnost jej ovlivňovat celková organizační náročnost a další náklady: personální zajištění celé akce na kvalitní úrovni vypracování projektu na infrastrukturu a komunikace a vytvoření jednotlivých pozemků z celé parcely zajištění úvěru a jeho následné splácení včetně úroků riziko výběru nespolehlivé stavební firmy a nekvalitního provedení vyřizování veškeré dokumentace se stavebním povolením a následným zanášením do katastru 4
náklady spojené s prodejem pozemků na: marketing realitní servis právní servis finanční servis nezkušenost s těmito aktivitami (především u minulého bodu), neodbornost a z toho vyplývající komplikace či chyby odložení příjmu z prodeje pozemků až do doby po zavedení IS a po prodeji pozemků platba daně z převodu nemovitosti 1.2 VARIANTA B: VYBUDOVÁNÍ INFRASTRUKTURY MĚSTEM A ZAJIŠTĚNÍ PRODEJE REALITNÍ KANCELÁŘÍ V této variantě nese veškeré náklady spojené se zasíťováním město, veškerou organizaci spojenou s prodejem pozemků realitní kancelář. Obnáší to: vyřešení situace se soukromým pozemkem pravděpodobně jeho odkup za očekávanou cenu 300 Kč/m 2 zpracování projektu na zasíťování pozemku a vybudování komunikace financování projektu pravděpodobně otevření úvěru výběr stavební firmy pro provedení zasíťování pozemku a výstavbu komunikace a stavebního dozoru zajištění stavebního povolení pro zasíťování pozemku a výstavbu komunikace kolaudace sítí a komunikací zanesení komunikací do katastru nemovitostí výběr realitní kanceláře a pečlivé smluvní ošetření celé akce předpokládaná kalkulace: - 7.500.000 předpokládaná cena odkupu soukr. pozemku (300 Kč/m 2 ) - 31.500.000 předpokládaná cena zasíťování celé parcely (300 Kč/m 2 ) -?? provize realitní kanceláři + 63.000.000 předpokládaná prodejní cena celé parcely (600 Kč/m 2 )?? hrubý výtěžek z prodeje celé parcely Výtěžek z prodeje zasíťovaných pozemků s využitím služeb realitní kanceláře bude nutně snížen o provizi placenou realitní kanceláři za předpokladu, že tato provize nebude promítnuta do zvýšení prodejní ceny pozemků. S ohledem na definované cíle záměru není jakékoliv další navyšování ceny pozemku příliš žádoucí. Z toho vyplývá, že výtěžek z prodeje zasíťovaných pozemků v rámci varianty B bude pro město spíše nižší než v případě variant A (v případě varianty A jsou ještě diskutabilní tzv. související náklady, které město nese, bude-li zajišťovat vše samostatně) a C. výnos z prodeje zasíťovaných pozemků celková organizační náročnost a další náklady: 5
přenechání celé agendy spojené s prodejem pozemků odborníkovi a s tím spojený pravděpodobně hladší a rychlejší průběh prodeje vypracování projektu na infrastrukturu a komunikace a vytvoření jednotlivých pozemků z celé parcely zajištění úvěru a jeho následné splácení včetně úroků riziko výběru nespolehlivé stavební firmy a nekvalitního provedení vyřizování veškeré dokumentace se stavebním povolením a následným zanášením do katastru riziko výběru nespolehlivé realitní kanceláře a možnost spekulace s pozemky platba provize RK z prodeje pozemků, o kterou se sníží příjem z prodeje platba daně z převodu nemovitosti 1.3 VARIANTA C: PRODEJ POZEMKŮ DEVELOPEROVI V této variantě město pouze odprodá pozemky developerské společnosti a ta již zajistí veškeré další kroky spojené se zasíťováním a prodejem pozemků. Obnáší to: vyřešení situace se soukromým pozemkem pravděpodobně jeho odkup za očekávanou cenu 300 Kč/m 2 výběr vhodného developera kvalitní smluvní ošetření celé akce, které by mimo jiné zajistilo, aby na pozemcích skutečně vyrostly RD v souladu se záměry města a aby nedošlo ke spekulaci s pozemky předpokládaná kalkulace: - 7.500.000 předpokládaná cena odkupu soukr. pozemku (300 Kč/m 2 ) + 31.500.000 předpokládaná prodejní cena celé parcely (300 Kč/m 2 ) + 24.000.000 hrubý výtěžek z prodeje celé parcely výnos z prodeje nezasíťovaných pozemků okamžitý příjem peněz minimální související náklady (v porovnání s variantami A a B) přenechání celé agendy spojené s výstavbou infrastruktury a prodejem pozemků odborníkovi developer bude pravděpodobně nabízet zákazníkům i realizaci výstavby RD (obvykle pak pozemek bývá pro ty, kteří staví s oním developerem, s ne riziko výběru nespolehlivé developerské firmy a s tím spojené možné riziko časové prodlevy celé akce a nekvalitního provedení, riziko spekulace s pozemky zisk z prodeje zhodnocených pozemků připadne developerovi minimální vliv města na cenovou politiku developera platba daně z převodu nemovitosti 6
nevýznamnou slevou) = usnadnění pro budoucí zákazníky 1.4 VARIANTA D: KOMBINACE PŘEDCHOZÍCH VARIANT Možnost kombinace výše uvedených variant např.: Město zasíťuje pozemek, od realitní kanceláře si nechá vytvořit strategii prodeje, bude s ní spolupracovat jen v oblasti právního a finančního zajištění a pozemky bude prodávat samo (modifikace varianty B) Dtto jako předchozí možnost (město zasíťuje pozemek, od realitní kanceláře si nechá vytvořit strategii prodeje, bude s ní spolupracovat v oblasti právního a finančního zajištění) a lukrativní pozemky prodá samo a zbytek přenechá k prodeji RK. Tato varianta pak předpokládá, že pozemky nebudou za jednotnou cenu (modifikace varianty B) Další možností, která však mírně omezuje požadavek na individuální rodinnou výstavbu, je dohoda s developerem nejen na nabídce a prodeji pozemků, ale i rodinných domů město tak může zasíťované pozemky prodávat samostatně, developer na vlastní účet staví a prodává domy (běžná praxe je, že i obchodně oba typy transakcí zařizuje developer). Nevýhodou jsou určité náklady, které developer s prováděnými transakcemi nese (snižují výtěžek města) a finanční prostředky za prodej pozemku přichází do městského rozpočtu postupně horizont není možné odhadnout. Výhodu lze spatřit v městem kontrolované prodejní ceně pozemků tato výhoda se však v současném ekonomickém prostředí nejeví jako zásadní (modifikace varianty C). 1.5 ZÁVĚR A DOPORUČENÍ Při správném právním zajištění lze za nejvýhodnější označit variantu C. Tato varianta minimalizuje náklady města, tzn., maximalizuje kapitálový výnos městského rozpočtu a klade na aparát města a městského úřadu nejnižší organizační, administrativní a personální nároky (v porovnání s ostatními variantami). 7
2. VÝSTAVBA BYTOVÝCH DOMŮ MÍROVÉ SÍDLIŠTĚ, ČESKÝ DUB Výchozí situace: územní určení: Mírové sídliště uvažují se 2-3 moderní bytové domy Cíl záměru: výstavba bytových domů nabídnout nové kvalitní cenově dostupné byty přilákat nové obyvatele do města, resp. utlumit odliv mladých obyvatel města Popis lokality: stávající sídliště panelových bytových domů infrastruktura vybudována (bude třeba zajistit zkapacitnění a přívody k nové zástavbě) nabídka existující občanské vybavenosti Předpoklady pro výstavbu bytových domů: 1. Zasíťování pozemku a výstavba komunikací 2.1 VARIANTA A: REALIZACE DEVELOPEREM (ZPROSTŘEDKOVATELEM) Město prodá pozemek developerské společnosti, která zajistí vybudování infrastruktury, výstavbu bytových domů a prodej bytů s komplexním servisem. výnos z prodeje nezasíťovaných pozemků okamžitý příjem peněz přenechání celé agendy spojené s výstavbou infrastruktury, domů a komunikací a prodejem pozemků odborníkovi riziko výběru nespolehlivé developerské firmy a s tím spojené možné riziko časové prodlevy celé akce a nekvalitního provedení, riziko spekulace s pozemky zisk z prodeje zhodnocených pozemků připadne developerovi minimální vliv města na prodejní ceny bytů platba daně z převodu nemovitosti 8
2.2 VARIANTA B: REALIZACE STAVEBNÍ FIRMOU (REALIZÁTOREM) Město prodá pozemek stavební společnosti, která zajistí vybudování infrastruktury, výstavbu bytových domů a prodej bytů s komplexním servisem. výnos z prodeje nezasíťovaných pozemků okamžitý příjem peněz minimalizace organizačních, personálních a technických aktivit a nákladů města odpadají náklady spojené se zprostředkováním riziko výběru nespolehlivé stavební firmy a s tím spojené možné riziko časové prodlevy celé akce a nekvalitního provedení, riziko spekulace s pozemky zisk z prodeje zhodnocených pozemků připadne stavební firmě minimální vliv města na prodejní ceny bytů platba daně z převodu nemovitosti Možný scénář varianta B 1. Město vyhlásí veřejnou soutěž na stavební firmu Zadávací podmínky: - věcné: charakter bytového fondu, revitalizace okolí bytových domů - organizačně-technické: technologie, termíny - rozvojové (z pohledu města): cena za realizaci a z té plynoucí prodejní cena bytů (minimalizace), cena městem prodaných pozemků (maximalizace), byty budou prodány do vlastnictví obyvatel (nebudou tedy nájemním bydlením ve vlastnictví realizační firmy) 2. Výběr realizační firmy 3. Smlouva o smlouvě budoucí kupní na předmětné pozemky města (realizační firma uhradí při podpisu této smlouvy 50 % sjednané kupní ceny). Ve smlouvě o smlouvě budoucí budou přesně definovány podmínky (vč. doplacení zbytku kupní ceny pozemků), za kterých bude následně uzavřena kupní smlouva na předmětné pozemky (v souladu se zadávacími podmínkami soutěže). 4. Uzavření kupní smlouvy s realizátorem akce 2.3 VARIANTA C: REALIZACE VÝSTAVBY BYTOVÝCH DOMŮ MĚSTEM Město si ponechá pozemek ve vlastnictví, vybuduje infrastrukturu, zrealizuje výstavbu bytových domů a následný prodej případně pronájem bytů. možnost minimalizace realizačních nákladů vysoká organizační, technická, personální a administrativní náročnost nutnost předfinancování (nároky na městský rozpočet nutnost externího financování) 9
kapitálový výnos (v případě prodeje bytů) s výraznou časovou prodlevou dlouhodobá návratnost investice (v případě pronájmu bytů) náklady na správu (v případě pronájmu bytů) platba daně z převodu nemovitosti (při prodeji) 2.4 ZÁVĚR A DOPORUČENÍ Při správném právním zajištění lze za nejvýhodnější označit variantu B. Tato varianta minimalizuje náklady města, tzn., maximalizuje kapitálový výnos městského rozpočtu a klade na aparát města a městského úřadu nejnižší organizační, administrativní a personální nároky (v porovnání s ostatními variantami). Zároveň nejlépe umožní splnit požadované cíle. Varianta A je z hlediska výhodnosti obdobná. Vzhledem k přítomnosti zprostředkovatelskému subjektu (developerovi v případě, že neprovozuje vlastní stavební firmu) lze však očekávat zvýšené náklady spojené s tímto mezičlánkem, tzn. vyšší prodejní ceny bytů. Varianta C je z uvedených variant nejméně výhodná, protože neúměrně zatěžuje město (finančně, organizačně, administrativně, apod.), zároveň není zcela transparentní ekonomický efekt (rozpočtový přínos). 10