Praktick rádce pro spoleãenství vlastníkû jednotek ãást 3, díl 4, kapitola 5, str. 1 JUDr. Jifií âáp 3/4.5 Vypofiádání pfii vzniku SVJ, kdy pûvodním vlastníkem budovy bylo BD V praxi se často vyskytují pochybnosti o tom, jak má být při vzniku SVJ jako právnické osoby naloženo s prostředky, které BD, jako vlastník budovy soustředilo platbami od svých členů nájemců družstevních bytů na svůj účet (zpravidla do tzv. fondu oprav či obdobně nazvaného fondu který však není fondem ve smyslu předpisů o účetnictví). Tyto prostředky se tvoří zpravidla v rámci plateb nájemného, jehož výše se stanoví podle vnitřních předpisů družstva, případně u bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů se výše nájemného a úhrada za plnění poskytované s užíváním bytů řídí vyhláškou č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů.
ãást 3, díl 4, kapitola 5, str. 2 Praktick rádce pro spoleãenství vlastníkû jednotek Vypofiádání v pfiípadû BD, které je povinno podle ZOVB bezplatnû pfievádût jednotky sv m ãlenûm Jde o případy, kdy původním vlastníkem budovy bylo dřívější SBD nebo LBD, jemuž vznikla povinnost převádět bezplatně jednotky do vlastnictví svých členů podle 24 odst. 1 a2zovb. V těchto případech se jednotky převádějí smlouvou o bezplatném převodu vlastnictví jednotky (jde o zvláštní typ smlouvy podle 24 ZOVB). Součástí uvedené smlouvy musí být podle 24 odst. 7 ZOVB také vzájemné vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby budovy, popřípadě domu a jednotky a dále kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství (dále jen prostředky určené k vypořádání ) připadajících na převáděnou jednotku. Vzájemným vypořádáním prostředků určených k vypořádání se podle tohoto ustanovení ZOVB rozumí vyrovnání (ve vztahu mezi BD a nabyvatelem jednotky dosavadním členem BD) jak nevyčerpaných zůstatků, tak vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele jednotky. Ve vztahu k vzniklému SVJ jako právnické osobě postupuje BD podle 24 odst. 7, věta třetí a čtvrtá ZOVB, tj. nevyčerpané prostředky určené k uvedenému vypořádání, je povinno BD převést na účet SVJ, pokud vzniklo SVJ jako právnická osoba. Pro použití převedených prostředků v činnosti SVJ při správě domu platí 15 ZOVB obdobně, tj. SVJ je povinno zahrnout tyto převedené prostředky mezi finanční prostředky soustřeďované pro účely hrazení nákladů spojených se správou domu a pozemku, tvořené jinak přispíváním ( příspěvky ) vlastníků jednotek podle 15 odst. 1 a 2 ZOVB.
Praktick rádce pro spoleãenství vlastníkû jednotek V tomto případě neplatí pro vypořádání 24 odst. 7 ZOVB, neboť nejde o bezplatné převody vlastnictví jednotek uskutečňované podle 24 odst. 1 a 2 a násl. ZOVB a na smlouvy o převodu vlastnictví jedãást 3, díl 4, kapitola 5, str. 3 Jde-li o jednotky, na které se sice vztahují ustanovení ZOVB o bezplatném převodu do vlastnictví členů BD nájemců, kteří jsou fyzickými osobami ( 24 odst. 1 a 2 ZOVB), avšak zanikla povinnost k jejich převodu především z toho důvodu, že člen nepodal družstvu včas výzvu podle 23 odst. 2 ZOVB a družstvo se přesto rozhodne, že jednotku do vlastnictví člena bezplatně převede, platí i pro tyto případy shora uvedený postup pro vypořádání (protože jde o režim bezplatných převodů, pro které se uzavírá smlouva o bezplatném převodu vlastnictví jednotky s dalšími zvláštními náležitostmi podle 24 odst. 5 až 7 ZOVB). Nevzniklo-li SVJ jako právnická osoba, pak je BD povinno převést nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku (nabyvateli) jednotky, jak stanoví 24 odst. 7, poslední věta ZOVB. Jde o případy, kdy původním vlastníkem budovy bylo jiné BD než takové, které má povinnost k bezplatnému převodu jednotek podle 24 odst. 1 a 2 ve spojení s 23 odst. 2 ZOVB (viz shora). Jestliže toto BD převádí jednotky do vlastnictví svých členů, převádí je nikoliv na základě zákonem stanovené povinnosti, nýbrž na základě příslušného ustanovení stanov BD, nebo na základě usnesení členské schůze BD přijatého podle 239 odst. 4 obchodního zákoníku (jde zejména o tzv. nová BD vznikající především za účelem koupě bytových domů zvláště v rámci tzv. privatizace obecního bytového fondu).!! Vypofiádání v pfiípadû BD, které nemá povinnost podle ZOVB bezplatnû pfievádût jednotky sv m ãlenûm
ãást 3, díl 4, kapitola 5, str. 4 Praktick rádce pro spoleãenství vlastníkû jednotek notek a jejich náležitosti se v tomto případě nevztahují ustanovení 24 a násl. ZOVB. Proto je nezbytné věc řešit v souladu se stanovami BD a s usnesením členské schůze BD o podmínkách převodu jednotek do vlastnictví členů. Lze vyjádřit názor, že by bylo možné v usnesení členské schůze BD týkajícím se převodu jednotek do vlastnictví členů nájemců výslovně uvést řešení obdobné, jaké je upraveno v 24 odst. 7 ZOVB. Je však třeba se při řešení této záležitosti vypořádat s ustanoveními stanov o majetkových vztazích členů a družstva a se všemi účetními a také daňovými aspekty této věci, neboť nejde v případě převodu prostředků na SVJ o plnění zákonné povinnosti jejich převodu podle 24 odst. 7 ZOVB, nýbrž o řešení podle rozhodnutí k tomu příslušného orgánu BD podle stanov, a nejde tedy o zákonem stanovené plnění. Uvedená situace vytváří v praxi problémy s odpovědmi na otázky, jak postupovat. Navíc může být tato situace ještě komplikována tím, že někteří nabyvatelé jednotek z vlastnictví BD zůstanou i nadále členy tohoto BD, jiní se dohodnou na zrušení členství, nebo z BD vystoupí. Složitost celé věci má svůj původ především v té skutečnosti, že současný ZOVB či současný ObchZ se v ustanovení o družstvu touto problematikou vůbec nezabývají. V daném případě jsou uvedené prostředky majetkem BD, s nímž hospodaří BD jako právnická osoba v souladu se svým předmětem činnosti a v souladu s rozhodnutími svých orgánů (pokud by ze stanov BD např. výslovně nevyplývalo, že platby do příslušného
Praktick rádce pro spoleãenství vlastníkû jednotek ãást 3, díl 4, kapitola 5, str. 5 fondu oprav či fondu na dlouhodobé investice, tvoří majetkovou účast člena v BD, tj. především další členský vklad, jehož nespotřebovaná část se členovi vrací v rámci vypořádacího podílu při skončení členství za trvání družstva v souvislosti s převodem jednotky do vlastnictví). Kromě daňového a účetního aspektu je tedy nutné vzít na zřetel, že v případě převodu uvedených prostředků z majetku BD na SVJ musí být rozhodováno v souladu se zákonem (ObchZ), se stanovami BD (v ustanoveních o hospodaření) a s dalšími vnitřními předpisy BD týkajícími se hospodaření. Jde o složitou problematiku, s níž se potýkají především tzv. nová BD vzniklá v rámci tzv.privatizace obecního bytového fondu, která se po úplném zaplacení kupní ceny domu rozhodnou na základě stanov či usnesení členské chůze převádět jednotky do vlastnictví svým členům. Je nezbytné, aby se budoucí právní úprava či novelizace stávající právní úpravy vlastnictví bytů a převodů jednotek z vlastnictví BD touto problematikou výslovně zabývala, a to včetně situací, kdy dojde k převodu všech či téměř všech jednotek, BD již nemá alespoň 5 členů neboť nabyvatelé jednotek z BD vystoupili či dohodou ukončili své členství v družstvu a bude docházet ke zrušení družstva s následnou likvidací.! Při vzniku SVJ jako právnické osoby v domě, jehož původním vlastníkem bylo BD, které má zákonnou povinnost bezplatně převádět jednotky svým členům, má toto BD také povinnost převést nevyčerpané prostředky z nájemného určené na financování oprav a údržby budovy, popřípadě domu a jednotky a nevyčer-
ãást 3, díl 4, kapitola 5, str. 6 Praktick rádce pro spoleãenství vlastníkû jednotek pané prostředky tvořené ze zisku bytového hospodářství připadající na převáděné jednotky do majetku SVJ, popřípadě vlastníkovi převedené jednotky, pokud nevzniká SVJ. To, co je uvedeno v předchozím bodu, neplatí pro BD, která nepřevádějí jednotky na základě povinnosti ze zákona. Tato BD musí tyto záležitosti řešit v rámci svých stanov a usnesení členské schůze, vždy však též s ohledem na předpisy upravující hospodaření BD a majetkové vztahy v družstvu, dále s ohledem na účetní a daňové aspekty.