Prognózy vývoje realitního trhu ČR v období celosvětové ekonomické krize Pavlína Rödlová Prognózování vývoje realitního trhu v období, které je zásadně ovlivněno celosvětovou ekonomickou krizí, se po letech trvalého růstu stalo poměrně obtížným. K vývoji realitního trhu a především rezidenčního segmentu se vyjadřuje řada institucí i jednotlivců, ale je otázkou, jak relevantní a spolehlivé tyto prognózy jsou. Seriózní prognózy by měly být založeny na hluboké znalosti trhu a především na kvalitních informacích o jeho minulém vývoji. Pro český realitní trh jsou ale data, v podobě dostatečně rozsáhlých souborů dat o skutečných prodejích, obtížně dosažitelná. Dostatečnou datovou bází disponuje Český statistický úřad, nicméně zpracování dat je prováděno se značným časovým zpožděním, což značně omezuje vypovídací schopnost dat. Prognózami realitního trhu se zabývá mnoho článků publikovaných jak na internetu, tak i v renomovaných médiích. Jaká je úspěšnost prognóz a jaký je očekávaný vývoj realitního trhu v České republice se pokusíme zjistit s použitím prognóz České národní banky jako významné státní instituce a Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí jako neziskového subjektu sdružujícího odborníky z nejrůznějších oblastí trhu nemovitostí. Stručné shrnutí minulého vývoje realitního trhu ČR K prvním poklesům realitního trhu ČR v důsledku celosvětové finanční krize došlo ve druhé polovině roku 2008. Částečně byl tento pokles, zejména v rezidenčním segmentu, očekávaný z důvodu umělé stimulace poptávky avizovaným zvýšením sazby DPH s účinností od 1. ledna 2008. Od počátku roku 2008 došlo ke zpomalení nové výstavby i k poklesu poptávky po rezidenčních nemovitostech. V průběhu roku 2009 klesla celková investiční aktivita i přesto, že ceny rezidenčních nemovitostí klesly průměrně o 11,7 %. Pokles je patrný především na skutečně realizovaných cenách, nabídkové ceny klesly pouze mírně a se značným časovým zpožděním. Vývoj cen jednotlivých sledovaných druhů nemovitostí je znázorněn v následujícím grafu.
Obr. 1: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí Zdroj: Český statistický úřad (www.czso.cz) Finanční krize se projevila i na straně nabídky, developeři pozastavili řadu projektů a vyčkávali, jaký bude další vývoj na trhu, problémem je i ztížený přístup k financování. V roce 2010 poptávka mírně rostla, což bylo způsobeno velmi nízkým základem z roku 2009. V roce 2011 byl zaznamenán další nárůst způsobený poptávkovými stimuly, konkrétně zvýšení dolní sazby DPH na 14 procent a deregulace nájemného. V roce 2012 proběhlo lehké oživení otevření trhu s hypotečními úvěry díky rekordně nízkým úrokovým sazbám. Tyto stimuly však měly pouze krátkodobý efekt. V důsledku krize klesla i koupěschopnost obyvatelstva a zhoršil se přístup k hypotečním úvěrům. Obnovení poptávkového potenciálu v rezidenčním segmentu je podmíněno celkovým zlepšením makroekonomické situace. Ceny stavebních pozemků rostly až do poloviny roku 2008 průměrně o 20 % ročně. Ve druhé polovině roku 2008 nastala stagnace cen, především v důsledku menšího počtu nových developerských projektů. V regionech a horších lokalitách dokonce ceny pozemků zaznamenaly pokles až o 15 %. V roce 2009 došlo na českém realitním trhu k celkovému snížení aktivity v důsledku celosvětové finanční krize. Objem investic do nemovitostí v České republice meziročně poklesl o 64 %, což se projevilo především v segmentu komerčních realit, kde krize očekávána nebyla. Nejistota ohledně dalšího vývoje trhu i ekonomiky celkově výrazně ovlivňuje situaci na realitním trhu. Na počátku roku 2008 bylo v segmentu komerčních nemovitostí rozestavěno rekordní množství nových projektů, které se v průběhu roku dostaly na trh. Poptávka po komerčních nemovitostech byla vnímána jako nenasycená, což vedlo k růstu spekulativní výstavby. Během roku 2009 finanční krize zbrzdila poptávku subjektů po nových prostorách a dokončené projekty tak zůstaly částečně neobsazené. Developeři byli donuceni pozastavit některé projekty a v roce 2009 dokončili zhruba polovinu toho, co v předchozím roce. V druhé polovině roku 2008 a během roku 2009 se začala projevovat finanční krize v segmentu logistických nemovitostí. V průběhu roku 2010 došlo k částečnému obnovení
poptávky po dokončených logistických plochách, což vyústilo o rok později ve výrazném snížení množství celkových volných prostor a oživení výstavby. V polovině roku 2012 se částečně projevil nárůst nové výstavby a trh zaznamenal zvýšení míry neobsazenosti oproti konci roku 2011. Obr. 2: Realizovaná poptávka po průmyslových nemovitostech Zdroj: CB Richard Ellis (www.cbre.cz) V roce 2010 došlo na trhu s kancelářskými prostory k částečné stabilizaci, ceny nájmů mírně poklesly a neobsazenost vzrostla. Stále častějším problémem je však tzv. skrytá neobsazenost. V roce 2010 bylo dokončeno nejméně kancelářských ploch od roku 1995, nicméně s ohledem na vyšší objem zahájené výstavby byl nastartován růstový trend. Rok 2011 byl rekordním rokem z pohledu investic, jejichž výše přesáhla doposud rekordní objem z roku 2007. Výše nájemného se stabilizovala a oproti roku 2010 nedošlo k výraznějším změnám, míra neobsazenosti mírně poklesla. V roce 2012 pokračovalo mírné navyšování objemu nově dokončených kancelářských prostor, výše nájemného je stabilní na úrovni roku 2011 a míra neobsazenosti stagnuje. Vývoj neobsazenosti v jednotlivých oblastech Prahy je znázorněn v grafu níže.
Obr. 3: Vývoj neobsazenosti kancelářských prostor v Praze Zdroj: CB Richard Ellis (www.cbre.cz) Trh maloobchodních prostor expandoval do listopadu 2008. Dopady krize na maloobchodní sektor se začaly projevovat až na začátku roku 2009, kdy byla pozastavena řada nových projektů. Neúspěch některých nákupních center nesouvisel ani tak s finanční krizí jako se špatně zvoleným mixem nájemců či špatně dostupnou lokalitou. Ekonomická krize se projevila i ve výkonnosti nákupních center, obchody v lokalitách s horší dostupností nebo se špatným mixem nájemců zaznamenaly v průběhu roku 2009 úbytek nakupujících. Klesající trend pokračoval i v roce 2010, kdy klesla návštěvnost tuzemských obchodních center meziročně o pět až deset procent a obrat o deset až třicet procent. V roce 2011 byl vykazován mírný růst spotřebních výdajů, a to ve výši 1,9 %. Za první čtvrtletí roku 2012 se dle Českého statistického úřadu spotřební výdaje oproti stejnému období roku 2012 snížily o 2,9 %. Tento trend pokračoval i v dalším průběhu roku 2012 a spotřební výdaje se snížily o 3,0 %. Mezi hlavní trendy ve výstavbě pro rok 2013 se řadí rozšiřování stávajících maloobchodních prostor, výstavba nových center a přestavba starších obchodních domů v centrech měst nebo na sídlištích a postupná výstavba retail parků v menších městech.
Obr. 4: Maximální výše nájemného v nákupních centrech Zdroj: CB Richard Ellis (www.cbre.cz) Od roku 2007 dochází ve všech typech hotelů k poklesu obsazenosti, průměrné ceny ubytování stagnují. Důvodem je vývoj počtu ubytovacích kapacit, kterých přibývá rychleji než potencionálních hostů. V roce 2007 v Praze přibylo 2 200 pokojů a v roce 2008 dokonce 3 600, a to zejména ve vyšších třídách. V důsledku nepoměrně vyššího nárůstu kapacit v roce 2008, přestože celkově počet přenocování v České republice narůstal, klesala ve většině případů obsazenost hotelů. Tento pokles hotely kompenzovaly snížením cenových požadavků. Obr. 5: Vývoj obsazenosti 3, 4 a 5* hotelů Zdroj: Český statistický úřad (www.czso.cz)
Dopad krize se projevil již v roce 2009, kdy byl zaznamenán výrazný propad ve výstavbě dalších ubytovacích kapacit a zároveň další nárůst neobsazenosti. Rostoucímu konkurenčnímu tlaku čelila ubytovací zařízení snížením ceny, zpravidla na úroveň o kategorii nižší, 5* pokoje se tedy prodávaly za ceny 4*. Rok 2010 byl pozitivním obratem v oblasti hotelových nemovitostí. Ubytovací zařízení v ČR i ve světě zaznamenala mírný nárůst obsazenosti a zároveň velmi mírný nárůst cen oproti předchozímu roku. Tento trend pokračoval i v letech 2011 a 2012. Prognóza dalšího vývoje v jednotlivých segmentech Prognózováním vývoje realitního trhu se zabývá řada subjektů. V současné době lze v různých publikovaných prognózách najít argumenty pro optimistické i pesimistické scénáře vývoje. Jaká je úspěšnost prognóz ukážeme na studiích a analýzách realitního trhu publikovaných významnými subjekty s dostatečnou znalostí trhu, a to Českou národní bankou (ČNB) a Asociací pro rozvoj realitního trhu (ARTN). Oba tyto subjekty pracují s daty Českého statistického úřadu, členové ARTN provádějí i vlastní sběr dat. Prognózy publikované Českou národní bankou Česká národní banka publikuje data o realitním trhu ve Zprávách o inflaci a Zprávách o finanční stabilitě, kde jsou v kapitole zabývající se finančním a měnovým vývojem, resp. trhy aktiv, shrnuta základní fakta o vývoji realitního trhu v daném období a zároveň je naznačen očekávaný směr dalšího vývoje. Ačkoli na začátku krize ještě nebyla kapitola o vývoji na trhu nemovitostí vyčleněna a informace tedy byly obsaženy v různých kapitolách zprávy, naznačují Zprávy o inflaci z roku 2007, že důsledky vývoje amerického bankovního a realitního trhu spolu s rychlým nárůstem cen nemovitostí v ČR budou mít následky i pro do té doby rostoucí český realitní trh. Lze tedy říci, že ČNB včas odhadla nástup realitní krize, ačkoli většina subjektů působících na trhu spoléhala na další růst. V současné době jsou prognózy ČNB 1 podle tzv. základního scénáře spíše opatrné. ČNB varuje před riziky velmi nízkých úrokových sazeb, které v současné době snížily výnosnost alternativních aktiv a úroky z hypotečních úvěrů na minimum, což dává prostor spekulativním nákupům nemovitostí, ať už rezidenčních nebo komerčních. Oživení investiční aktivity v sektoru komerčních aktivit, které bylo zaznamenáno v roce 2011, přičítá ČNB částečně stabilizaci trhu, částečně i této spekulativní poptávce. Výstavba hnaná spekulativní poptávkou může vést k umělému zvyšování cen a po odeznění investičního boomu k nárůstu neobsazenosti 2. V blízké budoucnosti ale ČNB nárůst úrokových měr neočekává, vzhledem k ekonomické situaci v ČR a v EU je očekávána jejich stagnace nebo mírný pokles. I přes to je v sektoru rezidenčních nemovitostí předpokládána stagnace nebo mírný pokles cen a především další diferenciace cen. 1 2 Česká národní banka: Zprávy o inflaci I/2006 až I/2013 (http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/zpravy_o_inflaci/) Česká národní banka: Zprávy o finanční stabilitě 2004 až 2011/2012 (http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/)
Ve výhledu pro rok 2013 publikovaném 14. 2. 2013 předpokládá ČNB, stejně jako v minulé prognóze pro rok 2012, stagnaci případně mírný pokles cen a zároveň mírný pokles investiční aktivity na rezidenčním trhu vzhledem k celkové ekonomické situaci v ČR 3. Prognózy publikované Asociací pro rozvoj realitního trhu (ARTN) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí je neziskové občanské sdružení s členskou základnou z nejrůznějších oblastí trhu nemovitostí. Zaměřuje se především na aktivity pro širokou veřejnost. ARTN vznikla jako právní subjekt dne 12.9.2001. ARTN vydává ve dvouletých cyklech obsáhlou studii o realitním trhu ČR Trend report. ARTN mapuje realitní trh od roku 2004. Hodnocení přesnosti svých prognóz uvádí vždy v následující publikaci. Trend report 2008 Prognóza pro rok 2008 a 2009 publikovaná v Trend reportu 2008 (tato publikace pracuje s daty za rok minulý, tj. 2007, a vychází obvykle v polovině uvedeného roku, tj. v červnu 2008) počítá s trvalým růstem rezidenčního trhu s ohledem na objem investic i ceny. Dále předpokládá diferenciaci trhu rezidenčních i kancelářských nemovitostí a pro oba segmenty rozvoj v regionech. Na trhu maloobchodních prostor očekává ARTN další expanzi, nárůst počtu outletových center a zvýšení zájmu retailerů provozujících hypermarkety o středně velká města v regionech. Naopak menší prodejny potravin by měly zaznamenat pokles. V oblasti logistických nemovitostí není výhled příliš optimistický, díky spekulativní výstavbě především v blízkosti Prahy, Brna a Ostravy prognózuje ARTN tlak na růst neobsazenosti a pokles nájemného. Zároveň je předpokládán pokles objemu nové výstavby. Vzhledem k vývoji v letech 2008 a 2009, kdy byl český realitní trh zasažen celosvětovou ekonomickou krizí, odpovídá skutečnosti pouze prognóza pro logistické nemovitosti. Optimistické výhledy pro ostatní segmenty se nenaplnily. Trend report 2010 Oproti poměrně optimistickým výhledům publikovaným v Trend reportu 2008 je studie z roku 2010 opatrnější a vzhledem k vývoji v letech 2008 a 2009, který shrnuje, předpokládá, že rok 2010 bude rokem kritickým. V rezidenčním segmentu je výhled ARTN pesimistický, předpokládá nízkou koncovou poptávku především ve středním segmentu. Ohledně vývoje cen rezidenčních nemovitostí ARTN není příliš konkrétní, nicméně konstatuje, že růst se dá očekávat pouze v luxusním segmentu u zdařile provedených projektů. Pro kancelářský trh bude podle Trend reportu 2010 blízká budoucnost zkouškou odolnosti. Díky vysoké spekulativní výstavbě v předchozích letech je na trhu velké množství volných prostor, v realizované poptávce převažují renegociace a lze předpokládat, že jejich objemy budou i do budoucna vysoké. Kancelářské prostory budou tedy čelit vyšší neobsazenosti, tlaku na další pobídky pro nájemce a snižování nájemného. Zlepšení není očekáváno dříve než ve třetím čtvrtletí roku 2011. Podobný vývoj má podle ARTN nastat v segmentu maloobchodních nemovitostí. Spotřebitelská nedůvěra a s ní spojený pokles spotřebních výdajů výrazně zasáhl dosud rostoucí maloobchodní trh. Výsledkem bude diferenciace nákupních center, zpomalení postupu koncentrace trhu a odchod slabších retailerů. Zlepšení je očekáváno až v roce 2011. 3 Česká národní banka: Zpráva o inflaci I/2013 (http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/zpravy_o_inflaci/)
Trh průmyslových a skladových nemovitostí podle odhadů ARTN již nejhorší období překonal, v roce 2009 vzrostla neobsazenost nejen v regionálních centrech, ale i v Praze a zároveň se v prvních dvou čtvrtletích rapidně snížila nájemní aktivita. Přestože pohled do budoucna, s ohledem na přesun zahraničních společností blíže k východním trhům s vyšší koupěschopností, je poměrně optimistický, v letech 2010 a 2011 se nepočítá se spekulativní výstavbou. Problémy v odvětví cestovního ruchu považuje ARTN za úzce propojené s makroekonomickou situací zemí návštěvníků. Vzhledem k nejistému vývoji v rámci eurozóny nelze v nejbližší době očekávat výrazné zlepšení. Ceny ubytování tedy budou spíše stagnovat, délka pobytu bude pravděpodobně dále klesat stejně jako počty zahraničních návštěvníků. Celkové zhodnocení prognóz publikovaných v Trend reportu 2010 je kladné. Odhad vývoje rezidenčního a kancelářského segmentu byl přesný, pro kancelářské prostory byl rok 2010 opravdu rokem kritickým. Maloobchod v roce 2011 skutečně zaznamenal oživení díky zvýšení spotřebních výdajů, nicméně zlepšení bylo pouze krátkodobé následované v roce 2012 opětovným poklesem. Segment logistických nemovitostí je kromě zastavení spekulativní výstavby jedním z nejméně zasažených důsledky ekonomické krize. Trend report 2012 Zatím nejnovější souhrnnou studii zabývající se komplexně českým realitním trhem vydalo ARTN v prosinci 2012. V rezidenčním segmentu je stálým problémem tlak na pokles cen. Týká se především panelových domů v periferních a hůře vybavených lokalitách a zároveň i bytů v novostavbách, jejichž ceny byly nadhodnoceny v době realitního boomu. Developeři již situaci na trhu částečně akceptovali a nové byty se nabízejí s nižší cenou za metr čtvereční. Poptávce se přizpůsobily i dispozice bytů, preferovány jsou členité byty s menší podlahovou plochou. Aktivita na trhu poklesla, což je patrné z klesajícího počtu převodů rezidenčních nemovitostí. Předpověď vývoje rezidenčního trhu pro roky 2013 a 2014 předpokládá koncentraci developerské aktivity do Prahy, případně Brna, developerské projekty se v regionech od začátku krize prakticky nerealizují. Ceny rezidenčních nemovitostí by měly spíše stagnovat V segmentu kancelářských prostor je po poměrně úspěšných letech 2011 a 2012 očekáván spíše útlum a růst neobsazenosti především v centrálních lokalitách Prahy. Nájemci konsolidují své prostory mimo centrum, často do nových objektů splňujících požadavky certifikace tzv. zelených budov. Nájemné (na úrovni prime rent) je očekáváno stabilní, nicméně předpokládá se další nárůst motivačních pobídek pro nájemce, který snižují skutečně realizované nájemné. Pro maloobchod je prognóza spíše pesimistická. Vzhledem k obavám z dalšího ekonomického vývoje a k předpokladu spíše klesajících reálných mezd, nelze předpokládat růst obratu retailerů. Mění se i preference obyvatelstva ohledně umístění nákupních center. Oblibu si budou získávat nákupní centra v lokalitách blíže ke středu měst s dobrou dostupností, zatímco nákupní centra na periferiích pocítí odliv klientů. Slabší hráči budou nuceni opustit trh. Dále poroste význam internetového obchodu. Na trhu průmyslových a skladových nemovitostí dochází po poměrně příznivých letech 2010 a 2011 k ochlazení. Poptávka bude v následujících letech tvořena ze značné části přejednávanými a prodlužovanými nájmy. Spekulativní výstavba bude velmi nízká,
přepokládá se pouze dostavba v rámci zavedených logistických parků. Nájemné pro rok 2013 je očekáváno stabilní. Situace v cestovním ruchu by se podle ARTN měla v letech 2013 a 2014 pomalu zlepšovat. I přes ekonomické problémy v Evropě se předpokládá nárůst počtu návštěvníků, nicméně doba pobytu se zřejmě bude dále zkracovat. Poroste význam domácích turistů, především v kongresové turistice a lázeňství. Pomoci by měla podpora z veřejných rozpočtů, ať už ve formě dotací nebo PPP projektů. Závěr Prognózy publikované prestižními organizacemi na základě kvalitní datové báze, ať už převzaté z Českého statistického úřadu nebo získané vlastním sběrem dat, jsou za běžné tržní situace schopny předvídat budoucí vývoj s dostatečně vysokou pravděpodobností. Tržní subjekt řídící se přiměřeně těmito prognózami, by měl mít dostatečné množství informací pro svá investiční rozhodnutí. Ani tady však nelze očekávat 100% spolehlivost. V obdobích, kdy se velmi rychle mění tržní podmínky a s nimi i celková situace na trhu, jsou prognózy, zvláště pokud se jedná o prognózy střednědobé, značně nespolehlivé, a to zejména z důvodu rychlého zastarávání dat. Zpracování potřebného objemu dat je v České republice stálým problémem. Analýzy a data publikovaná Českým statistickým úřadem, mají pro trh, dík časové prodlevě, omezenou vypovídací schopnost. V současné atmosféře ekonomické nejistoty je prognózování jistě velmi obtížné. Přesto lze na základě prostudovaných analýz a prognóz konstatovat, že celkový výhled pro rok 2013 a 2014 neočekává výrazný propad v žádném ze segmentů realitního trhu ČR. Celkově se pro rok 2013 očekává mírný nárůst realitních transakcí při stávající cenové hladině a při zachování výrazné převahy zahraničních investorů. Literatura: [1] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2008 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha, ARTN, 2008; [2] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2010 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha, ARTN, 2010. [3] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2012 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha, ARTN, 2012. Internetové zdroje: Česká národní banka [online]. Česká národní banka, dostupné z: www.cnb.cz; Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, dostupné z: www.mmr.cz; Český statistický úřad [online]. Český statistický úřad, dostupné z: www.czso.cz; Ministerstvo financí ČR [online]. Ministerstvo financí ČR, dostupné z: www.mfcr.cz; Hypoindex [online]. Hypoindex, dostupné z: www.hypoindex.cz; CBRE [online]. CBRE, dostupné z: www.cbre.cz/cz_cs; DTZ [online]. DTZ, dostupné z: www.dtz.com/cz; Knight Frank [online]. Knight Frank, dostupné z: www.knightfrank.cz;
Cushman & Wakefield [online]. Cushman & Wakefield, dostupné z: www.cushwake.com; Jones Lang LaSalle [online]. Jones Lang LaSalle, dostupné z: http://www.joneslanglasalle.cz/czechrepublic/en-gb/pages/home.aspx. Tato práce byla podpořena grantem Studentské grantové soutěže ČVUT č. SGS13/017/OHK1/1T/11.