ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1543-18/14 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 262/8, pozemek parc.č. 763 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Šanov, k.ú. Šanov nad Jevišovkou Adresa nemovitosti: Nádražní 262, 671 68 Šanov Vlastník jednotky a Stanislav Válek, r.č. 691103/4064, Nádražní 262, 67168 Šanov, podílu na pozemku: vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: GAUTE a.s. Lidická 2006/26, 60200 Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 27.2.2014 Stav ke dni : 27.2.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 7.3.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 695, k.ú. Šanov, ve vlastnictví pana Stanislava Válka. Jedná se o bytovou jednotku č. 262/8 v bytovém domě č.p. 262 postaveném na pozemku parc.č. 76, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 542/6430 na společných částech domu a pozemku, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb a to k datu místního šetření, tj. k 27.2.2013. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 695, k.ú. Šanov nad Jevišovkou, vyhotovený dálkovým přístupem dne 25.2.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Šanov nad Jevišovkou c) Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. - 2 -
e) Mapa obce Šanov a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 27.2.2014 za přítomnosti vlastníka bytu p. Válka. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Šanov patří administrativně pod okres Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Šanov se rozkládá asi dvacetšest kilometrů východně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 1330 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 7 km od rakouských hranic. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší vlakové zastávky jsou Hrabětice a Hrušovany nad Jevišovkou. Celkový popis Bytový dům č.p. 262, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je zděné netypové konstrukce, má jedno podzemní, tři nadzemní podlaží a sedlovou střechu s valbou. V terénu je postaven jako samostatně stojící objekt, obdélníkového půdorysného tvaru. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, elektrika). Kanalizace je svedena do jímky. Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy a řadové garáže. Spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech domu a pozemku činí id. 542/6430. Pozemek parc.č. 763, je obdélníkového tvaru a je celý zastavěný stavbou bytového domu. Přístup k nemovitosti je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Nádražní) přes pozemek parc.č. 764/5 ve vlastnictví Obce Šanov. Silné stránky - nebyly zjištěny Slabé stránky - poloha domu v okrajové části obce, v těsné blízkosti železniční tratě (okna orientovaná k žel. trati), zhoršený stavebně technický stav bytů, RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: železniční trať ve vzdálenosti cca 80 m od bytového domu. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č. 695, k.ú. Šanov nad Jevišovkou ze dne 25.2.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a.s. Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Dle sdělení vlastníka není na pronájem oceňovaného bytu uzavřena žádná nájemní smlouva, byt je využíván vlastníkem. OCENĚNÍ Byt č. 262/8 Posuzovaný byt je situován ve 2.NP. Jedná se o jednopokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako podstandardní. Dispoziční řešení: Byt 1+1: předsíň, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a WC, pokoj, kuchyň, spíž. Podlahová plocha bytů činí 45,50 m 2. V suterénu je umístěna sklepní kóje 2,70 m 2 a sklep 6 m 2. Konstrukční charakteristika: Budova je zděné netypové konstrukce, postavena na betonových základech s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je břízolitová. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné štukové, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně a částečné v kuchyni. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné do ocelových zárubní. Podlahy jsou kryté PVC nebo keramickou dlažbou. Kuchyň je vybavena standardním el. sporákem a kuchyňskou linkou. Vytápění je lokální plynové WAW. Ohřev teplé vody je zajištěn el. bojlerem. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Stáří a technický stav: Bytový dům byl dle sdělení vlastníka postaven před cca 90 lety. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba a průměrná modernizace. Vybavení bytové jednotky je vesměs z 80.let bez modernizace. Stavebně technický stav bytu je mírně zhoršený, nutná rekonstrukce a modernizace - 4 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 1+1 Obytné prostory 45,50 m 2 1,00 45,50 m 2 Sklepy Skladovací 8,70 m 2 0,50 4,35 m 2 prostory Celková podlahová plocha 54,20 m 2 49,85 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí č.1 Nabízíme k prodeji byt v OV 1+1 v Hrušovanech nad Jevišovkou, okres Znojmo. Byt je ve 3 patře, cihlového domu, v klidné části obce. Celková plocha 36 m2, pokoj s kuchyňským koutem 28 m2, koupelna s vanou, WC samostatné. Vytápění je elektrické /akumulační kamna/, elektrický bojler. K bytu 1+1 v Hrušovanech náleží sklep,možnost výstavby garáže. V ceně bytu kuchyňská linka. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/hrusovany-nad-jevisovkou-hrusovany-nad-jevisovkou-nadrazni/4274888796 č.2 K prodeji nabízíme byt, který se nachází ve 3. patře cihlového bytového domu v obci Šanov. Byt je v osobním vlastnictví o výměře 76m2 a dispozici 2+1. Budova v které se byt nachází je zděná se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Samotný byt se sestává z předsíně, kuchyně, koupelny, pokoje, ložnice, komory a samostatného WC. K bytu ještě patří sklep o výměře cca 9m2. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, ohřev vody elektrický bojler. V domě je zaveden přívod plynu. Nízké měsíční náklady. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/sanov--/1019048796 č.3 Exkluzivně Vám nabízíme prodeji byt o dispozici 2+kk, v osobním vlastnictví v cihlovém domě, který se nachází v klidné části obce Božice. Božice se nachází 21km od Znojma. Byt je po rekonstrukci, která proběhla v roce 2010. Je kompletně vybaven (kuchyňská linka včetně spotřebičů, obývací stěna, kompletní ložnice, nová koupelna včetně pračky) a toto vybavení by v bytě kompletně zůstalo. Topení je ústřední plynové. Součástí bytu jsou podkrovní prostory, které je možné přestavět na další obytný pokoj a zvětšit tak dispozici bytu. V obci jsou veškeré IS, školka, - 5 -
která je cca 50m od bytu, škola, zdravotnické zařízení i komplexní síť ochodů a služeb. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/bozice-bozice-/2046271580 č.4 Prodej cihlového bytu OV 3+1 v obci Šanov u Hrušovan nad Jevišovkou. Celková výměra je 89,7 m2, 2. NP/3, balkon, sklep. Dům postavený v 70. letech, dvoupatrový s půdní vestavbou. V bytě ústřední plynové topení. Byt je udržovaný, orientace S/J. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/sanov-sanov-zahradni/1565175900 Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Nádražní, Šanov Podlaží: 5.p Dispozice: 1+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Zděná 36,00 m 2 435 000 Kč 12 083 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší byt; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - výrazně lepší (cena vč. linky); Úvaha zpracovatele ocenění - lepe prodejná nemovitost; Název: č.2 Lokalita: Šanov Podlaží: 3.p Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 7 438 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Zděná 76,00 m 2 370 000 Kč 4 868 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 600-6 -
Název: č.3 Lokalita: Božice Podlaží: 3.p Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Zděná 58,00 m 2 650 000 Kč 11 207 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - výrazně lepší (po rekonstrukci); Úvaha zpracovatele ocenění - lepe prodejná nemovitost; Název: č.4 Lokalita: Šanov Podlaží: 2. Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 6 899 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Cihlový 90,00 m 2 799 000 Kč 8 878 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - výrazně lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - lepe obchodovatelná nemovitost; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 6 815 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Odůvodnění srovnávací metody: Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku v cihlovém bytovém domě v severní okrajové části obce Šanov, při - 7 -
ulici Nádražní. Poloha domu není dobrá, nachází se mimo ucelenou centrální část obce, v blízkosti železniční tratě (cca 300 m od vlakové stanice Hrušovany nad Jevišovkou), bez občanského vybavení v okolí domu. Bytová jednotka je vybavena na podstandardní úrovni v původním stavu, bez výrazné modernizace. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 1+1 mezi malé byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 4 600,- Kč/m 2 až 7 438,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 6 438,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 600 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 6 438 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 438 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 6 438 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 49,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 320 934 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 320 934 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - bytové jednotky č. 262/8 v bytovém domě č.p. 262, postaveném na pozemku parc.č. 763, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 542/6430 na společných částech domu a pozemku a včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Šanov nad Jevišovkou, obec Šanov, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 695, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby nedobrovolné dražby, k datu ocenění 27.2.2014, po zaokrouhlení na: 320 000,- Kč Slovy: třistadvacettisíc korun českých Ve Velaticích 7.3.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1543-18/14 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 695 2 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-9 -
LV - 10 -
- 11 -
KM - 12 -
Fotodokumentace obývací pokoj kuchyń WC koupelna el. bojler sklepní kóje - 13 -
Mapa polohy - 14 -