Vliv vad a poruch staveb na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Vliv vad a poruch staveb na ocenění Bakalářská práce Autor: Jana Procházková Oceňování majetku Vedoucí práce: Doc. Ing. Jaroslav Solař, PhD. Praha Březen, 2011-1 -

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. V Ostravě, dne 20. 4. 2011 Jana Procházková - 2 -

Anotace Příjmení a jméno: Procházková Jana Název: Vliv vad a poruch staveb na ocenění Vedoucí práce: Doc. Ing. Jaroslav Solař, PhD. Katedra: Oceňování majetku Ak. rok: 2010/2011 Počet stran: 78 Počet příloh: 3 (5 stran) Počet titulů použité literatury: 27 Bakalářská práce se zabývá oceňováním staveb, chápáním jejich vad a poruch. Popisuje a analyzuje základní souvislosti mezi vadami a poruchami staveb a jejich oceněním, stanovuje jejich vliv na cenu stavby. Práce je zaměřená na trh v České republice. Součástí je analýza realitního trhu okresu Karviná. Klíčová slova: Vady a poruchy staveb Sanace Ocenění na tržních principech Administrativní cena Věcná hodnota Annotation This Bachelor s thesis deals with the evaluation of buildings and with the understanding of their defects and disorders. It describes and analyzes fundamental links between the defects and failures of buildings and their market prices, and it determines its effect on the price structure.the thesis is focused on the Czech Republic Market. Part of the thesis is also analysis of real estate of the district of Karvina. Keywords: Faults and failures of buildings, Redevelopment The price structures of market principles Administrative costs Material value - 3 -

Osnova práce: Úvod 6 I Vliv vad a poruch staveb na ocenění 1 Popis základních vad a poruch staveb 7 1.1 Základní pojmy 7 1.2 Příčiny vzniku vad a poruch staveb 8 1.3 Rozdělení vad a poruch zděných staveb 9 1.4 Stavebně technický průzkum 10 1.5 Nejčastější viditelné projevy vad a poruch staveb 11 1.5.1 Trhliny 11 1.5.2 Biologičtí škůdci 13 1.6 Sanace vad a poruch 14 1.6.1 Sanace vlhkosti 15 1.6.2 Sanace trhlin 15 1.6.3 Sanace dřevěných prvků 16 1.7 Ostatní netechnické vady a poruchy 16 2 Oceňování vad a poruch staveb a jejich role při ocenění 18 2.1 Základní pojmy ze zákona o oceňování majetku 18 2.2 Ocenění dle cenového předpisu 20 2.2.1 Ocenění staveb nákladovým způsobem 20 2.2.2 Ocenění staveb výnosovým způsobem 21 2.2.3 Ocenění staveb cenovým porovnáním 21 2.3 Moderní metody ocenění na tržních principech 22 2.3.1 Porovnávací metoda 22 2.3.2 Výnosová metoda 23 2.3.3 Nákladová metoda 23 2.4 Oceňování vad a poruch 23 3 Vliv vad a poruch staveb na ocenění 25 II Stanovení aktuální tržní hodnoty 4 Ocenění bytu 27-4 -

4.1 Stanovení ceny bytu dle cenového předpisu 27 4.1.1 Nález 28 4.1.2 Posudek a ocenění bytu č. 999/9 28 4.1.3 Závěrečná rekapitulace 31 4.2 Ocenění bytu na tržních principech 32 4.2.1 Popisné informace 33 4.2.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 35 4.2.3 Ocenění 36 4.2.4 Závěr 46 5 Ocenění nem. majetku využívaného k podnikatelskému účelu 51 5.1 Popisné informace 52 5.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 54 5.3 Ocenění 55 5.4 Závěr 64 III Analýza lokálního trhu 6 Analýza lokálního trhu - okres Karviná 68 6.1 Obecná charakteristika trhu 68 6.1.1 Popis okresu 68 6.1.2 Trh s nemovitostmi 69 6.2 Regionální segmentace 71 6.2.1 Pozemky 71 6.2.2 Budovy 72 6.2.3 Nájmy 74 6.3 Celkový marketingový výhled 75 Závěr 76 Seznam použité literatury a zdrojů 77 Přílohy Příloha č. 1 List vlastnictví č. 1900 skladovací areál Bohemia product Příloha č. 2 List vlastnictví č. 5293 byt č. 876/6 v Orlové Příloha č. 3 List vlastnictví č. 5285 dům č. 876 v Orlové (3 strany) Zadání bakalářské práce - 5 -

Úvod Oceňování majetku je jednou z ekonomických disciplín, která se v České republice po uvolnění trhu s nemovitostmi po revoluci v roce 1989 neustále rozvíjí. Všichni odborníci se snaží zkvalitnit metody i teoretická východiska, aby výsledek byl co nejvíc blízký realitě. V následující bakalářské práci je stručně shrnuta problematika vad a poruch staveb v návaznosti na oceňování staveb. Následně je shrnuto, zda a za jakých podmínek mají či nemají vady a poruchy vliv na ocenění staveb. - 6 -

I Vliv vad a poruch staveb na ocenění 1 Popis základních vad a poruch staveb Oceňování majetku je sice ekonomická disciplína, ale odhadce majetku musí být vzdělán i v tak ryze technické disciplíně jakou je stavitelství. 1.1 Základní pojmy V oboru stavitelství, tak jako i v jiných oborech se používají pojmy dané zákony, vyhláškmami, normami, nebo také pojmy ustálené mezi odborníky pro snadný výklad. Některé z pojmů týkajících se problematiky vad a poruch staveb. Stavba 1 veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Přístavba 2 změna dokončené stavby, stavba se rozšiřuje půdorysně a je vzájemně propojena se stavbou dosavadní Stavební úprava 3 změna dokončené stavby, zachovávají se vnější půdorysné a výškové ohraničení stavby, mění se vnější vzhled, dispoziční uspořádání, technické a konstrukční řešení Nástavba 4 změna dokončené stavby, zvětšuje se objem stavby výškově, stavba se zvyšuje 1 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 2, odst. 3 2 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 2 odst. 5 písm. b) 3 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 2 odst. 5 písm. c) 4 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 2 odst. 5 písm. a) - 7 -

Porucha konstrukce 5 změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její únosnost, použitelnost nebo podmínky užívání či zkracuje její životnost Vada konstrukce 6 nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením, který neohrožuje konstrukci z hlediska mezních stavů únosnosti nebo použitelnosti Údržba stavby 7 práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost Oprava 8 činnost, kterou se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu nebo jeho jednotlivé části do provozuschopného stavu a užívání, obnovují se technické vlastnosti, odstraňují se funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky 1.2 Příčiny vzniku vad a poruch staveb [1,2] Odborníci z oboru stavitelství tvrdí, že dnes téměř neexistuje stavba bez žádných vad či poruch, tedy stavba ideální. Příčin vzniku je takové množství, že je prakticky skoro nemožné se vyvarovat všem. Odborná literatura například rozděluje příčinu vzniku podle jejich původce, tedy podle toho, kdo nebo co je zavinilo. Vady a poruchy staveb mohou být způsobeny: Projektantem Nemá potřebnou autorizaci. Realizuje projekt v časové tísni. Investor jej tlačí k ekonomickým úsporám. Neprovede dostatečný průzkum. Chybuje ve statických výpočtech. Investorem Improvizuje stavební detaily nechává dělat bez podrobného projektu. 5 J. Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, 2008, str. 7-12 6 J. Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, J. Solař 2008, str. 7-12 7 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 3 odst. 4 8 J. Solař, Poruchy a rekonstrukce zděných staveb, 2008, str. 7-12 - 8 -

Nedostatečně vykonává stavební dozor. Je nedbalý. Při přejímce stavby je nedůsledný. Dodavatelem Technologická nekázeň nedodržuje technologické postupy, projekt, lhůty, předpisy či normy. Je nedbalý. Uživatelem Užívá stavbu proti projektu či účelu stavby přetěžuje stropy, dlouhodobé působení chemických látek či vlhkosti. Neodborně zasahuje do stavby. Vnějšími vlivy Zde patří klima, agresívní vlivy prostředí, podzemní vody, dynamické účinky, poddolování. Nepředvídané vlivy Například živelné pohromy, požár, výbuch. Zanedbaná údržba Nedodržením pravidelné údržby stoupá riziko vzniku možných vad. Přirozené opotřebení materiálů Fyzické opotřebení a technologické zastarání materiálů. Vzhledem k množství příčin a vlivů na vznik vad a poruch staveb a zároveň velkému počtu druhů staveb se dále pro naše účely omezíme pouze na vady a poruchy staveb zděných. Zděné stavby jsou nejčetnějším objektem ocenění. 1.3 Rozdělení vad a poruch zděných staveb [1,2] Vady a poruchy zděných staveb můžeme rozdělit podle několika hledisek, uvedeme si pro nás ty nejpodstatnější. Z hlediska rozpoznatelnosti pouhým ohledáním stavby: Viditelné Jev poznatelný zrakem při prohlídce provedené s odbornou péčí. Například zkorodované konstrukce, špatná funkce oken a dveří, nadměrný průhyb stropu, trhliny, průsak vody, únik spalin z komínu, napadení biologickými škůdci, apod. Neviditelné Jev nerozpoznatelný pouhým zrakem při prohlídce provedené s odbornou - 9 -

péčí, přesto existující, ale prozatím se ničím viditelně neprojevil, nebo tento projev byl něčím skryt. Proto se jim také říká skryté vady a jsou mnohem nebezpečnější než vady viditelné. Například se jedná o zhoršené vlastnosti betonu pod omítkou, narušenou mikrostrukturu, jejíž následkem dochází k borcení, zazděnou zkorodovanou konstrukci, apod. Z hlediska statiky rozdělujeme vady na: Statické Vznikají odezvou na statické, dynamické zatížení či deformační účinek. Nestatické Vznikají spolupůsobením použitých materiálů a prostředím, ve kterém jsou situovány. 1.4 Stavebně technický průzkum [1,2] Každý odhadce musí při prohlídce nemovitosti provádět stavebně technický průzkum, tedy popsat stav stavby z pohledu stavebně technického. Odhadce tuto činnost provádí metodou smyslovou. Pod tímto pojmem se rozumí vizuální prohlídka nebo poklep na stavební konstrukci. Při této metodě průzkumu lze zjistit viditelné vady, jako jsou trhliny, vlhkost, stopy po působení biologických škůdců apod. Poklepem na stavební konstrukci však zjistíme i neviditelné vady, např. dutiny, či skryté trhliny. Ve stavebnictví je výsledkem provedené prohlídky zpráva o provedení stavebně technického průzkumu. Obsahem zprávy jsou: o Základní údaje o stavbě a jejím okolí Informace o majiteli, místě, ve kterém je objekt postaven, historie stavby její stáří, provedené stavební úpravy, okolní fyzikální vlivy stav podzemních vod, vlhkost vzduchu, apod., situace a orientace stavby ke světovým stranám, směr převládajících větrů. o Podklady dostupná dokumentace, výpovědi majitele, stavitele, způsob a provedení průzkumu, použité pomůcky - 10 -

o Nález popis každé jednotlivé stavební konstrukce z jakého je materiálu, její stávající stav, tj. stupeň opotřebení nebo poškození, případné příčiny poruchy o Navrhované opatření doporučení pro odstranění příčin poruch a jejich následků o Fotodokumentace pořízení fotografií aktuálního stavu posuzovaného objektu 1.5 Nejčastější viditelné projevy vad a poruch zděných staveb Nejčastějšími viditelnými projevy vad a poruch zděných staveb jsou trhliny, vlhkost a napadení biologickými škůdci. 1.5.1 Trhliny [1,2] Trhlina je obecně viditelný následek napětí, které překročilo mez pevnosti dotyčného materiálu a to ve fázi jeho výroby nebo po dokončení zrání, tvrdnutí či tuhnutí. Je také hlavním viditelným ukazatelem poruchy. Trhlina svědčí o pohybech v konstrukci. Sledujeme u nich: - stáří výpověď majitele, její zašpinění, - tvar a směr vodorovně, svisle - míru rozevření změření šířky trhliny - změnu trhliny v čase nejčastěji pomocí sádrové destičky, pokud dojde k jejímu porušení, znamená to pohyb trhliny. Podle pohybu pak trhliny rozdělujeme na: - aktivní - pasívní (u trhlin platí, že musí být prokazatelně rok bez pohybu) Podle síly působící na konstrukci je můžeme rozčlenit takto: - tahové (okraj trhliny je neporušený) - tlakové (dochází k drcení materiálu v trhlině a opadu omítky) - smykové (dochází k posunu zdiva a porušení okrajů trhliny) Pro účely oceňování se zdá být nejúčelnější rozdělení trhlin dle závažnosti, především protože nás zajímá, zda ohrožují stavbu a v jakém rozsahu tedy nutnost odstranění trhlin a jejich příčin: - 11 -

Neškodné Kazí pouze vzhled stavby. Vznikají schnutím omítek, tvrdnutím malty, smršťováním betonu. Projevují se trhlinami v omítce a pasívními trhlinami malého rozsahu. Závažné Upozorňují na vážnější stavební poruchy staticky závažné, mohou mít za následek i celkové zřícení konstrukce. Patří zde všechny trhliny aktivní a pasívní velkého rozsahu. Jaké jsou tedy příčiny vzniku závažných trhlin? Sestavme si je do stručného přehledu. Příčiny vzniku závažných trhlin Nerovnoměrné sedání základů v důsledku a) špatné, mělké založení minimální hloubka pro založení základů je 800 mm b) změna vodního režimu v základové spáře k níž dochází - podmáčením v důsledku zvýšení hladiny podzemní vody - podmáčením v důsledku zatékání dešťové vody - podmáčením v důsledku průsaku vody z porušené kanalizace či vodovodu - vysoušením v důsledku snížení hladiny podzemní vody - vysoušením v důsledku odebrání vody kořenovými systémy rostlin - vysoušením v důsledku nadm. oslunění terénu u mělce založ. objektů c) neprovedením dělicích spár při - nestejnorodém podloží - rozdílném zatížení části objektů - značně rozdílných výškách částí objektu - založení v rozdílných hloubkách - založení různými způsoby (deska x pilíře) - přístavbě, mezi stávajícím a přistavěným - objekty rozsáhlé, členité, značně zatížené - poddolované území - 12 -

d) posun základové půdy v důsledku - neodborné výkopy v blízkosti zákl. spáry podkopání - nesoudržné zdivo v základech při výkopech dochází k jeho vydrolení - objekty ve svahu sesuv půdy - chybné založení sousedního objektu - chybné založení na neúnosném či stlačitelném podloží Není provedeno prostorové ztužení objektu - špatný či úplně chybějící věnec Přetížení konstrukce a) přímé nesprávné užívání, nesprávná nástavba b) nepřímé pokles podpor, sednutí zdiva, tepelné účinky Dynamické účinky a) přirozená seizmicita v našich podmínkách se jedná o důlní otřesy b) technická seizmicita stroje, těžká doprava, nadzvuková letadla, buchary, lisy, kostelní zvony, odstřely - trhliny vzniklé dynamickými účinky nemají jednoznačný průběh. 1.5.2 Biologičtí škůdci [2] Biologičtí škůdci se vyskytují jak ve zděných konstrukcích staveb (hniloby, plísně a houby), kde narušují strukturu materiálu, ale především v dřevěných prvcích stavebních objektů. Protože většina zděných staveb má nejméně dřevěné konstrukce střech, u starších staveb se ještě hodně setkáváme i s dřevěnými stropy, řekneme si stručně něco i k tomuto tématu. Mimo tvarových změn nosné dřevěné konstrukce v důsledku přetížení, sesychání, poddimenzování a zeslabení vedou všechny ostatní poškození k postupné degradaci dřeva a následně jeho snadnějšímu napadání škůdci. Nebiologické vlivy: - dešťové srážky, sníh, led ve dřevě se zvyšuje vlhkost (hmyz napadá dřevo už při 12 % vlhkosti a houby od 18 %), vlhkost také snižuje pevnost dřeva - působení slunce zvyšuje teplotu dřeva - působení UV záření způsobuje šednutí dřeva - 13 -

- působení agresívního prostředí postupná degradace - poškození požárem celkové zeslabení dřevěného prvku Biologické škůdce dělíme na: Dřevokazné houby Houby rozkládají dřevní hmotu. Optimální podmínky pro napadení dřeva je vlhkost 18-80 % a zároveň teplota 18 o -32 o C. podle složky dřevní hmoty, kterou houby napadají je dále dělíme - Celulózovorní již z názvu je zřejmé, že napadají celulózu, která má v dřevě podobnou funkci jako ocel v železobetonu, hniloba má tedy přímý dopad na zhoršení statické funkce dřevěných prvků a konstrukce vůbec. Podle zbarvení způsobeného těmito houbami se též tato hniloba nazývá hnědou hnilobou. Zástupcem těchto hub je dřevomorka domácí, pórnatka, čechratka, koniofora či outlovka. - Ligninovorní tyto napadají složku lignin, dřevo ztrácí na hmotnosti, ale ne na objemu. Hnilobu způsobenou těmito houbami nazýváme podle zbarvení hnilobou bílou. Nejznámějším zástupcem této skupiny je václavka obecná. Dřevokazný hmyz Dřevo jako takové nejčastěji poškozují larvy hmyzu, které se jím živí. Minimální vlhkost dřeva pro napadení je už 12 %. Mezi základní zástupce patří červotoč (proužkovaný, umrlčí, hnědý, kostkovaný), tesařík krovový, hrbohlav parketový, dřevokaz čárkovaný. 1.6 Sanace vad a poruch [1,2] V dosavadním textu jsme si popsali co to je vada, porucha, vlivy, příčiny a projevy vad. Teď si rozebereme postup jejich odstraňování. Při sanaci jakékoli vady či poruchy platí pravidlo v první řadě odstranit příčinu, následně pak opravovat poškozené stavební konstrukce, jen v případě havarijního stavu (po dobu než se zjistí a odstraní příčina) se provádí dočasná sanace pro zajištění bezpečnosti. Pokud je však havarijní stav posouzen jako neúnosný a životu nebezpečný musí se přistoupit k jejímu odstranění, tedy demolici. - 14 -

1.6.1 Sanace vlhkosti [1,2] Vlhkost je běžnou příčinou vzniku mnoha vad a poruch staveb. Sanace vlhkého zdiva je systém navzájem na sebe navazujících stavebních operací a opatření. Metody sanace vlhkosti zdiva: Přímé sanační metody - brání šíření vlhkosti v konstrukci, jejímu vnikání do nich či do vnitřního prostředí - podřezání zdiva a vkládání hydroizolací - chemická metoda injektáží - vzduchoizolace provětrávané štoly, sokly, interiérové předstěny, podlahy - instalace elektroosmózy Doplňkové metody - přímé vrstvy a povlaky z hydroizolačních materiálů vytvářené na površích konstrukcí nebo vnější úpravy nátěry z vodoodpudivých druhů barev a impregnací, těsnění spár v částech objektu přimykajících se k terénu - nepřímé systémy sanačních omítek, také sanace následků biokoroze zdiva a dřevěných konstrukcí i prvků, provádění nátěrů jako prevence proti napadení biologickými škůdci Nepřímé hydroizolační metody - snižují hydrofyzikální namáhání konstrukcí - odvodnění okolí stavby drenáží - úpravy povrchu a sklonu terénu v okolí stavby, odvedení srážkové vody od paty zdi nad terénem - vytváření hydroizolačních clon a překážek v horninovém prostředí v okolí stavby - přirozené a nucené větrání místností a prostor uvnitř stavby - sušení vnitřních ploch konstrukcí teplým suchým vzduchem - zvýšení vnitřní povrchové teploty konstrukcí 1.6.2 Sanace trhlin [1,2] Po odstranění příčiny vzniku vady či poruchy můžeme přistoupit k sanaci poškozených stavebních konstrukcí. Tato sanace by měla již být trvalá. - 15 -

Sanaci trhlin můžeme provádět několika způsoby a to v závislosti na velikosti trhliny a dané stavební konstrukci, kterou tato trhlina poškodila. Trhliny tedy můžeme sanovat zatmelením, injektováním, stehováním, oplášťováním, torketováním nebo stažením ocelovými táhly, ocelovými předpjatými lany a pomocí prutů z vysokopevnostní oceli. Pakliže je stavební konstrukce poškozena do takové míry, že je snížena její únosnost či použitelnost přistupuje se k jejímu zesilování a to buď přímému (zesilovaná i zesilující část vytvářejí jeden nosný celek) nebo nepřímému (zesilující a zesilovaná část tvoří samostatné nosné prvky). 1.6.3 Sanace dřevěných prvků [1,2] Sanace dřevěných stavebních konstrukcí se provádí dvěma způsoby Výměnou - při napadení biologickými škůdci se doporučuje jen tento způsob, jelikož se těžko zjišťuje, zda se podařilo chemickými prostředky zničit škůdce dokonale Zesilováním - přímým příložkování, vloženinové stropnice, kotvení do ocelových konsol, protézování, plombování, konzervování - nepřímým přenosem zatížení do jiných prvků nebo konstrukce podepření, odlehčení, ztužení, zesílení konstrukčních celků 1.7 Ostatní netechnické vady a poruchy staveb Jestliže budeme aplikovat definici vady a poruchy stavby velmi zjednodušeně jako jev bránící v jejím neomezeném využití, pak se nemůžeme z pohledu oceňování omezit pouze na vady technické, tedy stavební. V plném užívání stavby nám může bránit i mnoho jiných důvodů - většinou právních, ovšem mohou to být i vlivy okolního prostředí. Obecně bychom mohli říci, že všechny faktory ovlivňující záporně cenu stavby mohou být její vadou. Tyto vady můžeme zjistit prostudováním různých podkladů týkajících se stavby nebo také přímými otázkami nezaujatých osob ze sousedství. - 16 -

Podle zdrojů zjištění je můžeme rozdělit na vady dle: o o o o o o o o územní plán obce, stavební úřad stavba má nepřípustné využití plochy, nebo dokonce stojí mimo hranice zastavitelného území, zde také můžeme zjistit případné nedostatky třeba v kanalizační síti, záplavové oblasti, cenové mapy katastrální úřad, výpisy z listů vlastnictví majetkové poměry ve vztahu k pozemku na němž se stavba nachází, tento pozemek není součástí stavby, věcná břemena a práva související se stavbou, vlastnictví přístupových cest ke stavbě kolaudační rozhodnutí k jakému účelu byla stavba zkolaudována, zda to odpovídá skutečnému účelu, případná měření výskytu škodlivých látek, případné stavební úpravy nabývací titul ke stavbě zde by mělo být přesně popsáno její příslušenství základní projektová dokumentace stavba mohla být postavena s úpravami nezanesenými do projektové dokumentace ekonomické informace ke stavbě nájemní smlouvy nemusí odpovídat údajům poskytnutým majitelem, taktéž pojistné smlouvy, je vůbec stavba pojištěna, jestliže ne, proč? místní šetření nepřizpůsobiví sousedé, hlučné okolí, sousedé bránící v případných úpravách či opravách stavby, nedostatek pitné vody ve studnách v letním období, vysoká hladina spodní vody v období vydatnějších dešťů šetření u dodavatelů energií a služeb v těsném okolí stavby můžou vést rozvody vodovodní sítě, kanalizace, telekomunikací, které nejsou zaneseny v listu vlastnictví jako břemeno a mohou omezit případnou přístavbu Po opravdu důkladném místním šetření a prostudování všech přístupných podkladů ke stavbě může teprve zhotovitel přistoupit ke zpracování vlastního odhadu či znaleckého posudku o ceně stavby. - 17 -

2 Oceňování vad a poruch staveb a jejich role při ocenění K základním informacím pro výpočet odhadu ceny stavby patří: kdo je zadavatelem běžný občan, podnikatel, právnická osoba, stát prostřednictvím úřadů, policejních orgánů, soudů pro jaký účel bude vypracován prodej či koupě, určení daňového základu pro výpočet daně, dědictví, uzavírání pojistných smluv, úvěrové řízení, majetkové transakce ve společnostech, stanovení újmy či škody, vypořádání společného jmění manželů, darování, převod majetku mezi spřízněnými osobami, trestné činy proti majetku, hospodářská trestní činnost, insolvenční řízení k jakému datu má být zpracován musí být použity ceny k tomuto datu aktuální co je předmětem ocenění nemovitosti, podniky, akcie, obligací, pozemků, cenných papírů, bankovek, směnek, movitý majetek, pohledávky, apod. Tyto čtyři základní informace podle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen Zákon o oceňování majetku) rozhodují o tom, kdo může zpracovat odhad, odborné vyjádření nebo znalecký posudek a jakou metodou bude cena vypočtena. 2.1 Základní pojmy ze Zákona o oceňování majetku [19] Pro lepší pochopení si připomeneme základní pojmy ze Zákona o oceňování majetku, které se vztahují k ocenění staveb. obvyklá cena cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění administrativní cena cena majetku zjištěná podle uvedeného zákona a platné prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR - 18 -

reprodukční cena cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení věcná hodnota reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z míry kapitalizace tohoto výnosu porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci členění staveb pro účely oceňování a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí, stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby posouzení stavby podle účelu užití při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby - 19 -

oceňování stavby nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejich použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška Zákonem jsou dány obecné předpoklady a nastíněny pouze orientační postupy při oceňování, podrobnější rozpracování postupů při oceňování jednotlivých druhů majetku je rozvedeno ve vyhlášce, která se pravidelně aktualizuje. 2.2 Ocenění dle cenového předpisu [5,6,7] Výsledkem oceňování dle cenového předpisu je administrativní cena, která se většinou liší od ceny dané trhem. Toto ocenění se v praxi dnes již používá jen v případech, které určuje tento zvláštní předpis nebo po dohodě obou stran. Mezi takové případy patří výpočet ceny určený pro základ výpočtu daně dědické či daně z převodu nemovitostí, také pro zvláštní účely jako jsou investiční fondy. V prováděcí vyhlášce je přesně stanoven postup výpočtu ke každému jednotlivému druhu majetku, provádí se podle závazných a přesně daných pravidel. 2.2.1 Ocenění staveb nákladovým způsobem [5,6,7] Tato metoda patří k nejrozsáhlejším a taky nejpracnějším. Pro vypracování je nutné znát všechny konstrukční prvky stavby velmi detailně. Je proto nutné znát i překryté konstrukce, u nichž nelze ověřit skutečný stav, lze se jen spoléhat na dokumentaci ke stavbě a ústní potvrzení majitele, že stavba byla provedena dle projektu. Zjednodušeně můžeme říci, že základní cena je tvořena přímými a nepřímými náklady na stavbu. Mezi přímé náklady, které lze vyčíslit přímo na konkrétní stavbu, patří materiál, mzdy, náklady na stroje a ostatní přímé náklady spojené se stavbou, například pojištění odpovědnosti za úraz apod. Naproti tomu nepřímé náklady nelze vyčíslit na konkrétní stavbu, určují se ve většině případů procentuálně. Nepřímé náklady tvoří výrobní a správní režie. Ve vyhlášce je tato cena stanovena jednotkově pro každý druh stavby. U staveb je ve většině jednotkou 1 m 3 obestavěného prostoru, dále pak 1 m 2 zastavěné plochy a 1 m délky stavby. Výslednou cenu stanovenou nákladovým způsobem dále pak ovlivňuje mnoho faktorů, jako je životnost stavby, její stáří, opotřebení, vybavenost, výška podlaží, - 20 -

vliv inflace, poloha stavby a mnoho jiných. Tyto faktory jsou ve vyhlášce stanoveny indexy a koeficienty. Výsledná cena se tedy dle vyhlášky u většiny staveb vypočte jakou součin základní ceny a daných koeficientů. 2.2.2 Ocenění staveb výnosovým způsobem [5,6,7] Výnosová metoda je především zaměřena na ekonomickou výnosnost stavby, zajímají nás tedy veškeré ekonomické informace. Zjednodušeně řečeno zjišťujeme jaký výnos z nájemného či pronájmu můžeme v budoucnu získat při optimalizaci nákladů vynaložených na provoz a údržbu stavby. Výsledkem by tedy měl být součet všech čistých budoucích výnosů z pronájmů stavby odúročených na současnou hodnotu. K výpočtům použitým v této metodě se používá finanční matematika. Ze stavebně technického hlediska nás tedy bude především zajímat podlahová plocha jednotlivých bytů či místností stavby, která je základem pro výpočet obvyklého nájemného. Základním předpokladem zůstává otázka možnosti pronájmu. Náklady na provoz a údržbu nemovitostí spojené s jejím pronájmem jsou daň z nemovitosti, pojištění stavby, náklady na opravy a údržbu, jednorázové náklady na údržbu či obnovu při výměně nájemců, správa nemovitostí, amortizace, provize za pronajmutí a nájemné z pozemku, pokud je pozemek jiného vlastníka. Nepatří zde náklady na dodávky vody či energií, úklid a osvětlení společných prostor a jiné, protože tyto služby se zpětně rozpočítávají a účtují jednotlivým nájemníkům, jen nejsou obsaženy v ceně nájemného. 2.2.3 Ocenění staveb cenovým porovnáním [5,6,7] Porovnávací metoda je založena na porovnávání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými stavbami. Porovnání je prováděno na základě řady hledisek. U staveb se předpokládá, že jejich odlišnost bude téměř vždy. Odlišné mohou být hlediska v parametrech jakou je velikost, vybavení, dopravní dostupnost, stáří, opotřebení, umístění v obci a jiné. Porovnáváme proto, nakolik jsou porovnávané stavby stejné a jejich míru odlišnosti pak vyjádříme v ceně. Míra odlišnosti se udává koeficienty při vyjádření vlivu jedné vlastnosti a indexy pro vyjádření vlivu více vlastností. Přičemž dále platí, je-li hodnota srovnávací nemovitosti vlivem tohoto koeficientu vyšší než nemovitosti oceňované, je koeficient vyšší než 1, je-li stejná pak se koeficient rovná 1. - 21 -

Porovnávací hodnota je pak vypočtena jako součin ceny srovnávací nemovitosti a všech koeficientů. 2.3 Moderní metody ocenění na tržních principech [9,10,12,13] Moderní metody oceňování se snaží o vyčíslení hodnoty nemovitosti podle aktuální nálady trhu s nemovitostmi v daném místě, výsledkem je tedy tržní hodnota daného majetku. Laicky řečeno, za kolik je majitel schopen majetek zobchodovat, jakou má reálnou cenu na trhu. I tady se ale pořád jedná jen o odhad, měl by se ovšem blížit více tržní ceně než odhad ceny dle cenového předpisu. V praxi se používají tři metody ocenění majetku, ve většině případů jejich kombinace, aby byla provedena, pokud možno, co nejpodrobnější analýza. Výběr metody nebo jejich kombinace opět záleží na důvodu k zadání provedení odhadu nebo také proč si chceme nemovitost pořídit. Základní pravidla použití postupů pro oceňování řeší v našich podmínkách Mezinárodní standardy pro oceňování, jelikož dosud chybí standardy oceňovacích předpisů v podmínkách ČR. V rámci běžné metodiky oceňování je nejčastěji používanou definicí hodnoty - tržní hodnota 9, kterou je možné definovat takto: "Tržní hodnota je chápána jako pravděpodobná peněžní částka, za níž by daný majetek v daném okamžiku změnil vlastníka, a to převodem mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, přičemž žádná strana není k prodeji nebo nákupu žádným způsobem nucena a kupující i prodávající jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi." 2.3.1 Porovnávací metoda [9,10,12,13] Výsledkem této metody je současná tržní hodnota majetku na trhu. Už z názvu vyplývá, že hodnotu majetku budeme zjišťovat srovnáním. U nemovitosti je téměř nemožné najít stejné objekty obchodované v daný čas na daném místě a také je dost problematické zjistit skutečnou cenu, za kterou byla zobchodována. Proto se i zde podle standardizovaných postupů používá korekce. U srovnávaných objektů na pramen ceny, podle toho jaká cena je použita, tedy kupní nebo nabídková. Dále pak musíme zohlednit mnoho jiných faktorů majících vliv na cenu a zároveň jejich odlišnost u jednotlivých objektů. V těchto korekcích se hodně odráží znalost 99 Mezinárodní oceňovací standardy - IVS, 2000-22 -

zhotovitele jak po stránce znalosti trhu, tak i znalosti ze stavebního oboru. Zhotovitel musí nastavit parametry tak, aby byl schopen je srovnat, protože ne vždy ví všechny skutečnosti o daných nemovitostech. 2.3.2 Výnosová metoda [9,10,12,13] Při použití této metody vypočteme, jaký můžeme v budoucnu očekávat výnos z majetku. Zjednodušeně si kupujeme budoucí příjmy, jejichž základem je nejlepší a nejvyšší možné využití. Tohoto postupu se využívá většinou u objektů komerčních, ale i staveb určených k bydlení. Pro základ výpočtu budoucích příjmů, pokud není určeno smlouvami jinak, používáme obvyklé nájemné v místě. Přihlížíme k využitelnosti objektu, tedy musíme zohlednit i výpadky příjmů. Oproti tomu do nákladů započteme všechny údržby a opravy, které by měly být v budoucnu prováděny, abychom udržovali nemovitost v dobrém stavu, tedy i její hodnotu v čase. 2.3.3 Nákladová metoda [9,10,12,13] Z této metody jsme schopni zjistit, s jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali. Spočteme tedy množství vložených investic, vynaložených v minulosti na pořízení majetku a snížíme je o jejich opotřebení s následným započtením konkrétních funkčních nedostatků a vlivu trhu. Pro výpočet výchozích nákladů na stavbu se používá většinou propočtu cen podle technicko-hospodářských ukazatelů, zobecněných z kompletních staveb za jednotku, např. Kč/m 3 obestavěného prostoru stavby. Takto vypočtená výchozí cena nám slouží i jako základ pro mnoho výpočtů ve výnosové metodě. 2.4 Oceňování vad a poruch [5,6,7] U technických vad a poruch staveb Zákon o ocenění ani vyhláška nestanoví přímou metodu ocenění vady či poruchy. V ocenění dle cenového předpisu můžeme pouze zohlednit stav jednotlivých konstrukcí, ne však započítat náklady na odstranění vady a uvedení stavby do původního stavu. K zohlednění stavu jednotlivých konstrukcí používáme analytickou metodu. Vady netechnické lze podle cenového předpisu ocenit jen částečně. Věcná břemena se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny, násobenou počtem let užívání práva nejvýše však pěti nebo patří-li právo určité - 23 -

osobě na dobu jejího života pak deseti. Pokud nelze právo ocenit takto, pak je cena stanovena ve výši 10 000,- Kč. Některé jiné vady jako třeba nadměrné zvýšení hladiny spodní vody při vydatnějších srážkách nelze ocenit vůbec, můžeme ji zase pouze zohlednit v koeficientu prodejnosti. V ocenění mimo cenový předpis by se však měl zohlednit a vyčíslit jak zanedbaný stav, tak i technická vada či porucha. Tedy vyčíslit, kolik by stálo její odstranění a uvedení nemovitosti do původního stavu před vznikem této vady či poruchy. Je proto důležité, aby zhotovitel posudku byl schopen vadu či poruchu nejen odhalit, ale zároveň zjistit její příčinu vzniku a určit postup pro její odstranění, aby mohl opravu ocenit. Pro tento případ je již obecně užívaný standardizovaný postup. Při stanovení ceny se vypočte cena objektu bez závad, jen běžně opotřebeného. Dále se vypočtou náklady na odstranění vady, včetně nákladů spojených s odstraněním poškozených částí a uvedením objektu do původního stavu a tyto náklady se odečtou od ceny objektu nepoškozeného. Tento postup lze obecně uplatnit i u ostatních netechnických vad. Jen u vyčíslení ceny vady postupujeme dle obecně užívaných metod pro její výpočet. U věcných břemen se například obecně používá metody věčné renty. Ale i v ocenění mimo cenový předpis nelze každou vadu přímo vyčíslit, taky ji můžeme jen zohlednit v případných korekcích ceny, které záleží jen na úvaze zhotovitele. - 24 -

3 Vliv vad a poruch staveb na ocenění V předcházejících kapitolách jsme si jen stručně naznačili, co vše musí zhotovitel odhadu svými znalostmi obsáhnout a sledovat, případně jak postupovat. V této kapitole bychom se měli pokusit shrnout, zda a jaký mají vady a poruchy staveb vliv na ocenění. Prvním předpokladem je vůbec vadu odhalit. Důvodů, proč nemusí být odhalena, je hned několik. Prohlídka stavby se neprovede detailně a pečlivě. Je-li vada skryta, běžným ohledáním nepoznatelná a majitel nás o ní ze zřejmých důvodů neinformuje. Nedůsledné prozkoumání dokumentace, ověření a doplnění informací z různých dotčených úřadů a organizací nebo jen nedostatečné zjišťování informací v okolí. Jestliže je vada odhalena, je potřeba ji správně popsat a u technických vad zjistit i příčiny vzniku a jejich rozsah a závažnost. Tady může nastat další problém a to špatně určená příčina či závažnost. Musíme si uvědomit, že některé vady nedovolují další užívání stavby a nelze je ani odstranit, nebo náklady na jejich odstranění by mohly být vyšší než demolice celého objektu a výstavba zcela nového. Pokud si zhotovitel není jist, nebo nemá v tomto směru dostatečné znalosti, je lepší přizvat znalce z oboru stavebnictví, nebo postoupit zhotovení odhadu někomu jinému. V každém případě musí obeznámit o tomto zjištění majitele, a když se rozhodne dále pokračovat, musí vše detailně popsat a odůvodnit v nálezu. Tato zásada platí u všech zjištěných vad. Až při ocenění samotném pak můžeme zjistit, zda a jaký vliv má vada na cenu stavby. Tady ovšem také rozhoduje pro jaký účel je odhad požadován a z toho taky vyplývá, jakou metodou bude zpracován. Je však zjevné, že vypracování bude mnohem pracnější, rozsáhlejší a časově náročnější. Z předchozích informací vyplývá: Vady a poruchy staveb nemají vliv na výsledné ocenění 1. Vadu se nepodařilo z jakýchkoli důvodů odhalit 2. Vada je zanedbatelná nevyžadující náklady na odstranění nebo jsou pomíjející a zároveň neomezuje užívání stavby, neohrožuje nikoho na zdraví - 25 -

ani okolní prostředí stavby, nezavazuje nikoho k výkonu jakýchkoli povinností Vady a poruchy staveb mají omezený vliv na výsledné ocenění 1. V případech ocenění dle cenového předpisu, kdy lze vadu vyčíslit jen v omezených cenách, nebo ji lze pouze zohlednit v analytickém opotřebení, nebo snížením koeficientů 2. V případech oceňování mimo cenový předpis, kdy nelze přesně vadu nebo náklady na odstranění přesně vyčíslit 3. V případech oceňování mimo cenový předpis, kdy sice lze vyčíslit náklady na odstranění, ale jejich celková výše je zanedbatelná Vady a poruchy staveb mají značný vliv na výsledné ocenění 1. V případech oceňování mimo cenový předpis, kdy jsou vady závažné, rozsáhlé, ve větší míře omezují užívaní stavby, či mu dokonce brání a náklady spojené s odstraněním jsou vysoké, nebo ji odstranit vůbec nelze Trh s nemovitostmi je taky jen obchod a nemovitosti jsou v něm zboží, žádný potenciální kupec nechce vadné zboží. Z tohoto pohledu by se měla vada promítnout nějakým způsobem do oceňování na tržních principech vždy. Asi se shodneme, že jakákoli vada by měla logicky mít vliv na cenu každého zboží. Tento vliv by se měl promítnout v podobě snížení ceny. Ne vždy tomu tak ale je. - 26 -

II Stanovení aktuální tržní hodnoty 4 Ocenění bytu Pro srovnání porovnávacích metod mezi oceněním dle cenového předpisu a moderním oceněním nemovitosti na tržních principech porovnávací metodou si vypočteme hodnotu bytu oběma způsoby. 4.1 Stanovení ceny bytu dle cenového předpisu Byt č. 876/6, situovaný ve 2. nadzemním podlaží obytného domu č.p. 876, zapsaných na LV 5293 a 5285 (viz. Příloha 2, 3) pro katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná Objednavatel posudku: Zdeňka Paduchová Osvobození 876/6 735 14 Orlová Vlastník nemovitosti: Zdeňka Paduchová Osvobození 876/6 735 14 Orlová Účel posudku: zjištění ceny bytu dle cenového předpisu Použité předpisy, vyhlášky a normy: 1. Vyhláška Ministerstva financí ČR ze dne 3. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 1. 4. 2011 za přítomnosti majitele nemovitosti. Posudek vypracoval: Jana Procházková Mírová 1356 735 14 Orlová - 27 -

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu včetně obálky. V Orlové, dne 2. dubna 2011 4.1.1 Nález Bližší údaje o nemovitosti: Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 20. dubna 2011 - smlouva o převodu bytové jednotky - doplňující údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku při místním šetření. Prohlídka - oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 1. dubna 2011 za účasti objednatele znaleckého posudku. Předmětem ocenění porovnávací metodou jsou - byt č. 876/6 4.1.2 Posudek a ocenění bytu č. 876/6 Popis - byt č. 876/6 o velikosti 1+2 s příslušenstvím se nachází ve 2. NP obytného vícebytového typového domu. Jedná se o klasický panelový dům o čtyřech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží s plochou střechou. Bytový dům byl v posledních letech kompletně rekonsstruován. S přihlédnutím ke stáří, zjištěnému stavebnímu stavu domu jako celku, technické a morální opotřebení snižující cenu bytu odpovídá střední úrovni. Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem podle 25. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce CU = IPC x I kde CU cena upravená IPC indexovaná průměrná cena - 28 -

I index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T x I p x I V kde I T I p I V index trhu se stanoví podle vzorce I T = 1 + Σ T i kde T i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu index polohy se stanoví podle vzorce I p = 1 + Σ P i kde P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce I V = (1 + Σ V i ) x V 10 kde V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení Poloha: Moravskoslezský kraj, 10 000-50 000 obyvatel IPC 16 490,00 Kč/m 2 podle přílohy č. 19 tab. 1 Stáří stavby: 40 let Výpočet indexu trhu I T příloha č. 18a, tabulka č. 1 Znak Kvalitativní pásmo T i 1. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 2. Stavba na vlastním pozemku (spoluvlastnictví) 0,00 3. Bez vlivu 0,00 Σ -0,10 I T = 1 + -0,10 = 0,90 Výpočet indexu polohy I p příloha č. 18a tab. č. 4 Znak Kvalitativní pásmo P i 1. Bez většího významu 0,00 2. Centrální území obce 0,01 3. Převažující objekty pro bydlení 0,00-29 -

4. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 0,03 5. Základní škola a sportovní zařízení 0,03 6. Ordinace prakt. lékaře a odb. lékaře 0,03 7. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více než čtyřmi pravidelnými denními spoji 0,04 8. Bezproblémové okolí 0,00 9. Vyšší než je průměr v kraji -0,06 10. Bez vlivu 0,00 11. Bez dalších vlivů 0,00 Σ 0,08 I p = 1 + 0,08 = 1,08 Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V příloha č. 19, tabulka č. 2 Znak Kvalitativní pásmo V i 1. Budova panelová, zateplená 0,00 2. Kolárna,kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5. Ostatní světové strany, částečný výhled 0,00 6. Příslušenství úplné - standardní 0,00 7. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 0,00 8. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9. Bez vlivu 0,00 10. Byt ve výborném stavu 1,25 x 0,80* - kategorie C koeficient s pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně I V = (1 + 0,00) x 1,25 x 0,80 = 1,00 I = 0,90 x 1,08 x 1,00 = 0,972 index cenového porovnání CU = 16 490,00 Kč/m 2 x 0,972 = 16 028,28 kč/m 2-30 -

Podlahové plochy místností Kuchyně 10,40 Pokoj 1 13,80 Pokoj 2 18,90 Chodba 6,50 Šatna 2,70 Koupelna 2,60 WC 0,90 Celkově 55,80 m 2 Podlahové plochy teras, balkónů a pavlačí Balkon 3,60 m 2 Podlahové plochy sklepních kójí a vymezených půdních prostor 1,90 m 2 Započítaná podlahová plocha ZPP ZPP = 55,80 + 3,60 x 0,17 1) + 1,90 x 0,10 2) = 56,60 m 2 1) podlahové plochy teras, balkónů a pavlačí se násobí koeficientem 0,17 2) podlahové plochy sklepních kójí a vymezených půdních prostor se násobí koeficientem 0,10 Cena stavby se zjistí vynásobením základní ceny CU počtem m 2 podlahové plochy 16 028,28 Kč/m 2 x 56,60 m 2 = 907 200,65 Kč Zjištěná cena položky je 907 200,65 Kč 4.1.3 Závěrečná rekapitulace Byt porovnávací způsob 907 200,65 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 46 je 907 200 Kč, tj. slovy devěsetsedmtisícdvěstě Kč. - 31 -

4.2 Ocenění bytu na tržních principech Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu níže uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek Byt č. 876/6 na adrese Osvobození č.p. 876, Orlová - Lutyně je zapsán u katastrálního úřadu v Karviné, na listech vlastnictví č. 5293 a 5285, pro katastrální území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění p. Zdeňky Pecuchové jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. - 32 -

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : o Polohu, velikost a využitelnost pozemku o Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav o Nejvyšší a nejlepší využití majetku o Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu o Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. o Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě o Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je byt s adekvátním procentuálním podílem pozemku jako celek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s danou nemovitostí byl z ocenění vyloučen. 4.2.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek byt č. 876/6 se nachází v jedné z atraktivních lokalit Orlové. Okolní zástavba je panelová, tvořená bytovými domy převážně ze 70. a 80. let minulého století. Celkový charakter lokality je bydlení vyšší kategorie v centru města. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banka, kulturní zařízení, apod.). Zastávky městské hromadné i meziměstské autobusové dopravy jsou rovněž v dochůzné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako velmi dobrou. - 33 -

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Byt má příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje a balkon. Majitel oceňovaného bytu má právo užívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1971 jako panelový bytový dům. V uplynulé dekádě byla provedena celková rekonstrukce - v celém bytovém domě byly vyměněny okna, opravena střecha, upraveny společné domovní prostory, vchodové dveře včetně schránek a zvonků a zateplena fasáda. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemní byt o velikosti 2 + 1, se splachovacím WC a koupelnou. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 577/7515 na parcele p.č. 12 o výměře 235 m 2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 577/7515 na společných částech domu zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje, koupelnu, kuchyni a WC. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaží, směrem k jihu, - 34 -

do dvora. Vodorovné nosné konstrukce nad bytem tvoří rovné železobetonové stropy. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou panelové. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Taktéž většina prvků PSV je ke dni ocenění v dobrém stavu, zařizovací předměty koupelny, WC a kuchyňskou linku měnila majitelka v posledních pěti letech. Také byla provedena přestavba bytového umakartového jádra.. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek velmi dobře udržovaný. Případná rekonstrukce není nutná ani se neplánuje. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části Ocenění této zprávy. 4.2.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k požadavku zadavatele na stanovení dvou tržních hodnot aktuální hodnoty a budoucí hodnoty majetku je analýza nejvyššího a nejlepšího využití rovněž rozdělena na dvě etapy. Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu Zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy...(zákon o vlastnictví bytů) a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. - 35 -