ZNALECKÝ POSUDEK č. 2440-39/13 o ceně nemovitosti jednotky bytu č. 96/5 v obytném domě č.p. 96 na pozemku p.č. 125 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kamenná, obec Kamenná, okres Šumperk s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 2254/06 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 14.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti jednotky bytu č.96/5 v obytném domě č.p. 96 na pozemku p.č. 125 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kamenná, obec Kamenná, okres Šumperk s pozemky a s příslušenstvím ve výši id. 1/2 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka bytu č. 96/5 Adresa předmětu ocenění: Kamenná 96 789 74 Kamenná Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Kamenná Katastrální území: Kamenná Počet obyvatel: 535 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.4.2013 za přítomnosti zástupce exekutora a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 224 ze dne 20.9.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 15.11.2012 a 11.4.2013 - Prohlášení vlastníka ze dne 5.3.1996 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 224, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 20.9.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Hopjanová Naděžda 555224/1893 1/2 Horák Jiří 570612/1190 1/2-2 -
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 96/5-3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 96/5 Popis Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 96 situované na pozemku p.č. 125 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kamenná je typová panelová, založena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z plošných železobetonových dílců. Vodorovné konstrukce stropů z plošných železobetonových dílců. Zastřešení objektu plochou střechou s asfaltovými pásy. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování parapetů z pozinkovaného plechu. Fasáda sendvičový panel s povrchovou úpravou. Vnitřní omítky vápenné štukové jednovrstvé. Obklad fasády není proveden. Schody betonové prefa. Dveře plné nebo prosklené prefabrikované do ocelových zárubní. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech vlysové. Podlahy v ostatních místnostech PVC. Vytápění ÚT s vlastním kotlem na tuhá paliva každý byl, plechové radiátory. Elektroinstalace v objektu světelná i motorová, jističe. Hromosvod proveden. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdroj vody městský řád. Teplá voda samostatně každý byt, zdroj el. boiler. Objekt napojen na městskou kanalizaci. Z vnitřního vybavení jsou použity vany, umyvadla, záchody v původním umakartovém bytovém jádru. Ostatní, telefony domácí i veřejné, požární vodovod, STA, odvětrání atd. standardní. Nemovitost bez osobního výtahu. Předmětná bytová jednotka č. 96/5 je situována ve II. N.P. citovaného obytného domu. Dispozičně 2+1. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Ze společné chodby je vstup do předsíně, z ní potom do dvou obytných místností, kuchyně, koupelny a WC. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné jednovrstvé štukové. Podlahy v obytných místnostech vlysové v ostatních PVC. Dveře dřevěné plné a prosklené s ocelovými zárubněmi. Elektroinstalace světelná. Kuchyň vybavena kuch. linkou s elektrickým sporákem a kotlem na tuhá paliva. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým - 4 -
přístupem, LV č. 224 ze dne 20.9.2012. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7160 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 0,7160 53,40 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 125 293,00 53,40 15 646,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem 15 646,20 = 15 646,20 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 7 823,10 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 7 823,10 Kč 7 823,10 Kč Cena příslušenství - celkem = 7 823,10 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor 25 porovnávací metoda do 2000 obyvatel 46 let - 5 -
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 10 586,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 18,37 m 2 pokoj: 12,18 m 2 kuchyň: 8,72 m 2 předsíň: 9,06 m 2 WC: 0,95 m 2 koupelna: 2,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 51,38 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí balkon: 1,87 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 1,87 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 0,96 m 2 sklep: 1,92 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 51,38 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 1,87m 2 * 0,17 = 0,32 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,88 m 2 * 0,10 = 0,29 m 2 Podlahové plochy - celkem = 51,99 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: 0,80 9-6 -
Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,578 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,578 * 1,000 * 0,950 = 0,549 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 10 586,- Kč/m 2 * 0,549 = 5 811,71 Kč/m 2 CP = CU * PP = 5 811,71 Kč/m 2 * 51,99 m 2 = 302 150,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 302 150,80 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 7 823,10 Kč Spoluvlastnický podíl: 660 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 7 823,10 Kč * 660 / 10 000 = 516,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 516,32 Kč = 302 667,12 Kč - 7 -
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Jednotka bytu č. 96/5 - zjištěná cena = 151 333,56 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 96/5 151 333,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 151 333,60 Kč Celkem 151 333,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 151 333,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 151 330,- Kč slovy: Jednostopadesátjednatisíctřistatřicet Kč Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. - 9 -
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 9.594,90 Kč včetně příslušenství a náklady exekuce Telefónica Czech Republic, a.s., Za Brumlovkou266/2, Praha - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 13.780,20 Kč včetně příslušenství a nákladů exekuce JUDr. Vlasta Audyová, Elišky Junkové 317/33 Droždín, Olomouc - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 6.000,- Kč včetně příslušenství a náklady exekuce Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 25.140,- Kč včetně příslušenství a náklady exekuce NAPEX limited, Agryll street, London, Spojené království - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 968,- Kč včetně příslušenství a náklady soudního nalézacího řízení a náklady exekuce Tessile ditta a.s., Ve studeném 117/5a, Praha - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pro pohledávku ve výši 161,- Kč, Finanční úřad v Zábřehu, Bezručova 2068/9, Zábřeh - zástavním právem soudcovským pro pohledávku ve výši 69.258,- Kč, Okresní správa sociálního zabezpečení Jeseník, Karla Čapka 1147/10, Jeseník - zástavním právem soudcovským pro pohledávku ve výši 72.849,- Kč, Okresní správa sociálního zabezpečení Jeseník, Karla Čapka 1147/10, Jeseník - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pro pohledávku ve výši 790,- Kč, Finanční úřad v Zábřehu, Bezručova 2068/9, Zábřeh - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 35.700,- Kč včetně příslušenství, náklady předchozího řízení a náklady exekuce, Český Triangl, a.s., Vítkovská 3083/1, Ostrava - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Byt v původním stavu od jeho postavení. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Kamenná v klidné části bez rušného provozu. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů - 10 -
nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti a to: - byt 2+1 Kamenná, zděný, výměra 62 m 2 původní stav, dřevěná okna, cena 250.000,- Kč - byt 2+1, Hrabišín, zděná budova, I.N.P. výměra 72 m 2 k rekonstrukci, cena 300.000,- Kč - byt 2+1, Jindřichov, panelová budova, VI.N.P. s výtahem, plastová okna, zateplená severní strana objektu, výměra 45 m 2, cena 335.000,- Kč Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Obvyklé nájemné v daném místě a čase činí za byt 2+1 v panelovém domě 2.500,- Kč/měsíc, bez energií. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu jednotky bytu včetně příslušenství a pozemku pro exekuci na 300.000,- Kč. Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/2 k celku 150 000,- Kč Slovy: jednostopadesáttisíckč V Olomouci 14.4.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2440-39/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13039. - 11 -