WORKSHOP SOCIÁLNÍ BYDLENÍ A BYTOVÁ DRUŽSTVA Péče o sociální byty a součinnost bytových družstev na příkladu města Drážďany Přednášející: Peter Bartels Předseda představenstva sdružení nájemníků Dresden und Umgebung e.v.
SDRUŽENÍ NÁJEMNÍKŮ DRESDEN UND UMGEBUNG E.V. Jsme stranicky nezávislé, politicky činné sdružení. Zastupujeme zájmy nájemníků a zasazujeme se o sociální bytovou politiku a o sociálně vyvážené nájemní právo. Nájemníci bytu musí stát členem sdružení, aby získali nárok na právní poradenství a právní pomoc v souvislosti s nájmem. Jsme členem zastřešujícího svazu Deutscher Mieterbund (=Německý svaz nájemníků). 2
SDRUŽENÍ NÁJEMNÍKŮ DRESDEN UND UMGEBUNG E.V. Členem ve Sdružení nájemníků je okolo 14 500 domácností resp. cca. 25 000 občanů, kteří si pronajali byt. Členský příspěvek činí 84,- /Jahr (vč. předplatného Nájemních novin a pojištění právní ochrany v oblasti nájemního práva). V roce 2016 bylo poradenství poskytnuto přibližně 20 000 krát, a to osobně nebo telefonicky. Hlavní témata poradenství (od ledna do května 2017): 31 % provozní náklady 16 % závady v bytě 22 % zvýšení nájemného(aktuální) 3
VÝVOJ BYDLENÍ V NĚMECKU A V DRÁŽĎANECH OD ROKU 1990 1990 byla v Německu ukončena výstavba sociálních bytů. Zodpovědnost za výstavbu bytů byla přenesena na spolkové země. Podporováni jsou pouze sociálně znevýhodňovaní občané. Občané s nízkým příjmem mohou požádat o příspěvek na bydlení. Nezaměstnaným a občanům pobírajícím sociální dávky jsou vypláceny náklady na bydlení v přiměřené výši (náklady na ubytování). 4
VÝVOJ BYDLENÍ V NĚMECKU A V DRÁŽĎANECH OD ROKU 1990 Od roku 1990 - vývoj bydlení v Německu Počet sociálních bytů se neustále snižuje. Soukromí pronajímatelé bytů využívají snížení počtu sociálních bytů a zvyšují nájemné. Asi 80% nájemníků se zvýšením nájemného souhlasí, a to bez kontroly. Sociální výdaje za bydlení rostou. V roce 2016 spolková vláda uvolnila dotace na výstavbu sociálních bytů ve výši 518,2 miliónů Euro a poukázala tyto peníze jednotlivým spolkovým zemím. Město Drážďany z této částky získalo 26 miliónů Euro. 5
VÝVOJ BYDLENÍ V NĚMECKU A V DRÁŽĎANECH OD ROKU 1990 2017 výstavba sociálních bytů v Drážďanech kdo se na ní podílí? Soukromí investoři projevují nízký zájem o využití dotačních prostředků k výstavbě sociálních bytů Město ukládá soukromým investorům povinnost, aby v 15% z plánovaných bytů zřídili sociální byty. Bytová družstva se na výstavbě dotovaných sociálních bytů nechtějí podílet. Město Drážďany se rozhodlo založit novou bytovou společnost. Do roku 2019 má vzniknout 800 dotovaných bytů. 6
DRESDEN SITUACE 1990-2017 Na konci roku 1989 cca. 490 000 obyvatel již začala vlna migrace, obyvatelé se stěhovali pryč Byl katastrofální nedostatek bytů. 40 000 bytů v dezolátním stavu. Od roku 1999 se obyvatelé vracejí do Drážďan. Od roku 1992 do roku 2002 byla výstavba bytů velkoryse podporována. Díky tomu se podařilo zachovat cenné staré domy a tak odstranit nedostatek bytů. Od roku 1996 do roku 2005 zde byl přebytek bytů. Pronajímatelé se náhle stali konkurenty. V roce 2002 bylo 15% pronajímaných bytů prázdných ráj pro nájemníky. 7
DRÁŽĎANY SITUACE V LETECH 1990-2017 V roce 2006, kdy bylo již zřejmé, že se přebytek bytů snižuje, prodalo město Drážďany svých 48 000 městských bytů komerční bytové společnosti. Drážďany jsou jediné velkoměsto, které nevlastní žádné byty. Přibližně od 2006 do 2016 se bytová situace v Drážďanech nezměnila. Demolice bytů / výstavba bytů ve vyváženém stavu Od roku 2017 opět nedostatek bytů počet prázdných bytů k pronajmutí nižší než 2%. Volné byty jsou k dispozici v drahých novostavbách levných bytech a na špatných místech v bytových domech bez výtahu v 5. a 6. patře 8
DRÁŽĎANY AKTUÁLNÍ SITUACE V ČÍSLECH počet obyvatel na konci 2016 553 036 počet obyvatel v roce 2030, odhad 650 000 Aktuální stav: Osoby pobírající sociální podpory: 45 832 Domácnosti pobírající náklady na ubytování: 25 596 Domácnosti pobírající příspěvek na bydlení: 6 520 Občané s dokladem o oprávnění k poskytnutí sociálního bytu 62 000 9
DRÁŽĎANY AKTUÁLNÍ SITUACE V ČÍSLECH Celkový počet bytů: 297 322 z toho byty ve vlastnictví: 60 000 z toho ve vlastnictví soukromých osob/ kapitálových společností: 140 000 z toho ve vlastnictví bytových stavebních družstev: 60 076 z toho byty ve vlastnictví Vonovia: 37 983 (kdysi městské komunální byty v roce 2006 je město prodalo) 10
BYTY PRO OBČANY S NÍZKÝM PŘÍJMEM, NEZAMĚSTNANÉ A OBČANY POBÍRAJÍCÍ SOCIÁLNÍ POMOC Zásada: Města a obce mají povinnost, občanům poskytnout přiměřené ubytování. Aby město Drážďany bylo schopné, potřebným občanům poskytnout přiměřený byt, zajistilo si smluvně u společnosti VONOVIA 10.000 bytů. Tyto byty mohou být pronajímány pouze občanům, kterým město vystavilo doklad o oprávnění k poskytnutí sociálního bytu. Nárok na vystavení dokladu o oprávnění k poskytnutí sociálního bytu má cca. 62 000 občanů. Občané s nízkým příjmem nebo bez příjmu dostávají pomoc na náklady spojené s bydlením. Občané s nízkým příjmem mohou požádat o příspěvek na bydlení. Nezaměstnaným a občanům pobírajícím sociální dávky jsou vypláceny náklady na bydlení v přiměřené výši (náklady na ubytování). 11
NÁKLADY NA UBYTOVÁNÍ U domácností s vysokým příjmem připadá na nájem max. 20% příjmu. U domácností se středně vysokým příjmem připadá na nájem 30-40% z příjmu. Domácnosti s nízkým příjmem vydávají na nájem až 50% ze svého příjmu. Domácnostem bez příjmu jsou náklady na bydlení (nájem a část plateb za energie) v přiměřené výši vypláceny. 12
DRÁŽĎANY VÝVOJ TRHU S BYTY Za dobu 27 let se město Drážďany ocitlo ve fázi bytového nedostatku (1990 do 1992) a ve fázi uvolněného trhu s byty (1995 do 2004) a momentálně (od roku 2016) se nachází v nové fázi bytového nedostatku. To znamená: Pronajímatelé využívají každou zákonnou možnost ke zvýšení nájemného. Zvýšení nájemného 2015 / 2016 o 6,50 % z cca. 5,00 /m² na 6,00 /m² (míra inflace 1,5 %) Občané, kteří jsou odkázáni na podporu bydlení, mají problémy najít přiměřený byt (místo a vybavení). 13
DRÁŽĎANY REAKCE NA NEDOSTATEK BYTŮ Soukromé a komerční společnosti nejsou dobrovolně ochotné stavět levné byty pro sociální bydlení pro potřebné občany. Ani stavební bytová družstva se na výstavbě těchto bytů nepodílejí. Město Drážďany se proto, 10 let poté, kdy prodalo své byty, rozhodlo, založit novou bytovou společnost. Nová společnost WOBA má do roku 2019 zřídit pro sociálně potřebné občany 800 sociálních bytů. 14
DRÁŽĎANY VÝVOJ TRHU S BYTY 3.3.2017 Rozhodnutí městské rady o založení komunálního bytového družstva = pokus o úpravu špatného vývoje na trhu s byty 15
BYTOVÁ STAVEBNÍ DRUŽSTVA PRÁVNÍ RÁMEC Družstva musí při své činnosti dodržovat dva spolkové zákony - Družstevní právo: Družstevní zákon a stanovy (regulace správy a spolurozhodování apod.) - Nájemní právo: Občanský zákoník a nájemní smlouva (regulace týkající se používání bytu) Co jsou družstva? Kdo je členem družstva? - Organizace spravovaná členy - Členové mají právo na spolurozhodování - Nositelé rozhodování jsou si rovnocenní. - Členové (zástupci zvolení členy) - Dozorčí rada - Představenstvo 16
BYTOVÁ STAVEBNÍ DRUŽSTVA PRÁVNÍ RÁMEC - Členové družstva jsou spoluvlastníci, ale - nejsou vlastníky vlastních bytů - (členové vlastní v závislosti na velikosti bytu podíly v družstvu, cena je cca. 2-3000 Euro.) - Členové pocházejí většinou ze střední třídy, - ale i občané s nízkými příjmy se stávají členy družstva, - proto mají družstva dobře sociálně vyvážené uživatele bytů. 17
DRÁŽĎANY BYTOVÁ STAVEBNÍ DRUŽSTVA HISTORICKÝ PŘEHLED 1910 - zakládání prvních stavebních družstev a stavebních a spořitelních sdružení. Čilá stavební činnost až do doby světové hospodářské krize v roce 1929 za účelem odstranění nedostatku bytů. Do roku 1945 existovalo v Drážďanech cca. 220 000 družstevních bytů 75 000 z nich bylo po konci války zcela zničeno, 100 000 lehce až těžce poškozeno. Od roku 1950 dochází ke znovuoživení družstevní činnosti a zakládání nových družstev boj s nedostatkem bytů. Od roku 1990 rozsáhlá modernizace a sanační práce. Od roku 2014 se znovu zřizují družstevní byty, za účelem získání bytového fondu. 18
DRÁŽĎANSKÁ STAVEBNÍ BYTOVÁ DRUŽSTVA V Drážďanech je aktivních devět stavebních bytových družstev s celkem 60.076 byty. Tato družstva mají společně celkem 66 524 členů s asi 170 000 obyvateli. V roce 2016 bylo do stávajícího bytového fondu a do novostaveb investováno 121 084 000. V roce 2017 se postavilo 140 bytů bezbariérové byty, aby v těchto bytech mohli žít občané i ve vyšším věku. s místy na odkládání jízdních kol, dětských kočárků, chodítek a s parkovišti pro osobní automobily. se zelenými plochami s dětskými hřišti. 19
DRÁŽĎANY ZVLÁŠTNÍ POSTAVENÍ DRUŽSTEV Přijatelné nájemné: Nájemné v družstvech činí v průměru 5,28 /m² (od 5,11 /m² do 5,49 /m²). srovnání s běžnou výší nájemného v Drážďanech = 6,09 /m² Družstva dobro pro členy je na první místě dobrý stav bytového fondu, udržované okolí bytů, obsáhlý servis. 20
DRÁŽĎANY POSTAVENÍ DRUŽSTEV Dosažený zisk používají družstva ke zlepšování bytových podmínek např. k dodatečné výstavbě výtahů k péči a zlepšování okolí bytů k poskytování obsáhlého servisu k aktualizaci svého bytového fondu výstavba nových bytů Výplata dividend v souladu s příslušnými stanovami cca. 4% na družstevní podíly 21
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Hlavní pilíře úkolů Bytového družstva Johannstadt 1. Bydlení 2. Kooperativní partner 4. Potřebuji pomoc 3. Aktivní ve společnosti 22
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT 1. Bydlení: Členům družstva, kteří bydlí v družstevním bytě již dlouho, je v případě stěhování ze zdravotních důvodů poskytnuta pomoc mj. zachování stávajících smluvních podmínek 2. Kooperativní partner: Zvýhodnění členů u různých poskytovatelů, jako např. TeilAuto možnost občasného využití auta Konsum výhodný nákup v blízkosti bytu Divadlo slevy na nákup vstupenek Síť v krizových situacích zprostředkování kontaktů 23
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT 3. Aktivní ve společnosti: Podpora sdružení Johann Stadthalle Podpora sportovních uskupeních, opravny jízdních kol Podpora čestné angažovanosti 4. Potřebuji pomoc: Sám/sama ve vyšším věku Práce vlastního pečovatele, který je osobou, k níž se starší členové družstva mohou obrátit se svými problémy pomoc při jednání s úřady, s návštěvami u lékaře apod. organizování sítě poskytující různé typy sociální pomoci a sítě čestných sousedských pomocníků 24
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Osoba, která se stane členem družstva, se nerozhodla pouze pro získání nového bytu. U nás je na prvním místě člověk. Nejsme orientovaní na zisk, ale primárně chceme našim členům nabídnout dobré, bezpečné, sociálně odpovědné zajištění bytu. Pod tímto si můžete představit férové nájemné a byty, které splňují aktuální a budoucí požadavky týkající bytového prostoru. Naši členové se nemusí bát výpovědi z důvodu vlastní potřeby. - Alrik Mutze, člen představenstva bytového družstva Johannstadt e.g. 25
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Nová výstavba v roce2017: Investice ve výši 9 200 000 26
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Renovace: 8 520 000 (2017) fasády, zeleň a dětská hřiště 27
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Směsice různých typů bytů Starší bytové domy Novostavby 28
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Propojení družstevníků digitální domovní tabule 29
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Pravidelný kontakt členů správy s družstevníky právo na spolurozhodování na venkovních schůzích 30
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Sociální dividenda: Organizování různých slavností Jarní slavnost bytového družstva Johannstadt 31
Sociální dividenda: Podpora umělců Úprava venkovních prostorů BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT 32
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Labská slavnost Sociální dividenda: Organizování různých slavností 33
BYTOVÉ DRUŽSTVO JOHANNSTADT Johann Stadthalle městská hala podporována Bytovým družstvem Johannstadt Elbefest 34
MODERNIZACE PANELOVÝCH DOMŮ V DRÁŽĎANECH Městská část Drážďan Gorbitz Modernizované panelové domy a promenáda, jejíž sanace se uskutečnila díky Evropskému fondu pro regionální rozvoj ERDF. Elbefest Velice Vám děkuji za Vaši pozornost Peter Bartels 35