ODHAD č. 6166/86 odhad obvyklé ceny nemovitosti dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 59 Na pozemku parc. č.: st. 66 Pozemky parc. č.: st. 66, 135/1 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jiřina Jokšová, Lešany 59, 25744 Lešany, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiřina Jokšová, Lešany 59, 25744 Lešany, 1 / 1 Katastrální území: Břežany u Lešan LV č.: 427 Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Lešany Část obce: Břežany Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 3.4.2013 / 3.4.2013 2 000 000 Kč Nemovitost dobře prodejná, lokalita vhodná k rodinnému bydlení s dobrou dostupností do měst s pracovními příležitostmi. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327314331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 13.4.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Lešany Katastrální území: Břežany u Lešan Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 113 m 2 obestavěný prostor: 473 m 3 podlahová plocha - obytná část 76 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 93 60 opotřebení celkové: 61 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: 1997 / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.66, č.135/1 - zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k SV, jsou napojeny na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci do žumpy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je možný z pozemku č.1044/1 ve vlastnictví Obce Lešany, vlastnice však využívá vjezd na pozemek přes pozemek cizího vlastníka. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení celého domu a zahrady, vrata a vrátka, zpevněné plochy z dlaždic a betonu, kopaná studna, žumpa, domácí vodárna, předložené schody, kotec pro psa, přípojky elektro, veřejného vodovodu, kanalizace do žumpy, okrasné a ovocné porosty. Dále se na pozemku nachází zděná kůlna s plechovým přístavkem - původní chlév, zděný z kamene a cihel, sklonitá střecha zakrytá vlnitým plechem, strop je z kulánků, na podlaze je beton, umožňuje garážování osobního auta. výměra pozemků celkem: 1 655 m 2 jednotková cena 800 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 681 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Lešany a v k.ú. Břežany na JZ okraji obce. V Břežanech je autobusová zastávka, restaurace, drobní živnostníci v Lešanech je OÚ, škola, školka, obchod, restaurace, penzion, drobné živnostenské provozovny. Železnice je v Týnci nad Sázavou. Do Lešan je cca 1 km, pracovní příležitosti jsou v okolních městech Týnec nad Sázavou 7 km, Benešov 15 km, Praha cca 30 km. Dobrá je dostupnost na dálnici D1 cca 20 km, v těsné blízkosti se buduje dálnice D3 Praha - České Budějovice. Rizika: Věcná břemena Oceňované pozemky jsou dotčeny věcným břemenem zřizování a provozování vedení - oprávněným je ČEZ Distribuce, a.s. Děčín, uvedený zápis nemá vliv na obvyklou cenu. Vlastní kabelové vedení vede podél komunikace a zasahuje oceňovaný pozemek st. 66 jen ve velmi malé části před vstupními vraty. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.427 je zapsáno rozhodnutí o úpadku, zástavní právo smluvní - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s malým sklípkem se vstupem ze zahrady. Krov je sedlový zakrytý betonovou taškovou krytinou, oplechování je z pozinku. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené do ocelových zárubní, na podlahách je PVC, textilní krytiny a dlažba. V kuchyni je elektrický sporák, digestoř, obklad, v koupelně je plechová vana, umyvadlo, WC, bojler. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Stáří domu je cca 90 let. V roce 1997 proběhla na domě celková rekonstrukce - výměna krovu, střešní krytina, nově elektroinstalace, rozvody vody a kanalizace, nově omítky, koupelna s WC, zřízeno ÚT na tuhá paliva, byla přistavěna veranda a zateplena polystyrenem, je provedeno odvětrání základové spáry. Dům je v dobrém technickém stavu. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné trámové 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina betonová Bramak 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kamenné do sklepa 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných koberec, PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené i teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 9,60 m 2 3,00 m 2 sklep 6,00 m 2 0,50 3,00 m 2 1.NP 113,35 m 2 72,50 m 2 zastřešený vstup 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 veranda 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2 kuchyň 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 ložnice 9,40 m 2 1,00 9,40 m 2 obývací pokoj 24,80 m 2 1,00 24,80 m 2 koupelna s WC 6,80 m 2 1,00 6,80 m 2 komora 6,50 m 2 1,00 6,50 m 2 kotelna 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 127 451 Kč Hlavní stavby: 834 386 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 1 324 000 Kč Věcná hodnota celkem: 2 158 390 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Prosečnice, okr. Benešov 110,00 801 3 590 000 32 636 0,79 25 848 Jedná se o prodej zděné novostavby RD o dispozici 4+1 s terasou a balkonem v obci Prosečnice-Krhanice (8 km od Jílového u Prahy a 30 km od Prahy) v krásném prostředí bývalého plic. sanatoria s lesy a okolní přírodou s dobrou dostupností do Prahy-PID,vlak. Dům má dispozici : přízemí-obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyně,wc,komora,1.patro-3xpokoj,koupelna.ústřední topení s kotlem elektro+radiátory.pozemek 801 m2. Zast.plocha 70 m2,užitná plocha 110 m2. Kamenný obklad domu. Dům je napojen na veř.vodovod a elektro, vlastní jímka+plyn na hranici pozemku K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lepší 1,10 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Lešany, okr. Benešov 110,00 1 050 3 550 000 32 273 0,87 28 116 Nabízíme k prodeji novostavbu rodinného domu 4+1 128m2 v Lešanech. Dům je zateplený- postaven ze systému YTONG LAMBDA, stojí na pozemku 1050m2 s krásným výhledem do okolí v klidné části obce. Dispozice: za vstupní verandou je chodba, 3 pokoje, prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, komora, koupelna a WC. Z obývacího pokoje vedou terasové dveře na venkovní krytou terasu, která je situována na jih. V celém domě plovoucí podlahy+dlažba, 5-komorová plastová okna. Vytápění tepelným čerpadlem + podlahové topení, střecha KM-BETA, obecní vodovod, odpadní jímka. Výborná polohadobrá dopravní dostupnost do Prahy a Benešova. Ihned k nastěhování! - 4 -
K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - větší 1,10 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - výborné 1,10 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Jírovice, okr. Benešov 90,00 766 2 550 000 28 333 0,96 27 152 Představujeme vám prodej rodinného domu 4+1 s krytým garážovým stáním a zahradou v Jírovicích u Benešova. Dům je nově postaven na základech původní stavby v roce 1998. RD má ústřední topení s novým automatickým teplovodním kotlem pro spalování pelet, dřeva i uhlí. Dispozice: 1.NP - veranda, vstupní hala se schodištěm do podkroví, kuchyň, obývací pokoj s otevřeným krbem a zděným barem, pracovna a koupelna s WC, po schodech do 2.NP, kde se nacházejí dva prostorné pokoje se střešními okny. Dům je možno užívat k trvalému bydlení, k rekreaci, ale i k podnikání (dílna o výměře 25 m2). Za domem je nezaložená zahrada (437m2) ve svahu, možno dodělat dle vlastních představ. Obec je vzdálena cca 3 km od okresního města, kde je dostupná veškerá občanská vybavenost. Tato lokalita poskytuje mnoho kulturních i sportovních vyžití (zámek Konopiště, golf Konopiště, cykloturistika, sportovní letiště, nedaleká Slapská přehrada, zimní středisko Monínec aj.). V okolí obce jsou rozsáhlé lesy a rybníky s možností rybolovu a houbaření. Dopravní dostupnost: Praha 40 km po D1. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - lepší 1,10 K4 Provedení a vybavení - výborné 1,10 K5 Celkový stav - dobrý 1,10 K6 Vliv pozemku - menší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 6,27 % Variační koeficient po úpravách: 3,44 % Průměrná cena 27 039 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76 m 2 Porovnávací hodnota 2 041 445 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficient nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí v podobných lokalitách (Lešany), nemovitost v Jírovicích a v Prosečnici je v lepší lokalitě. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 66 505 m 2 800 Kč/m 2 zahrada: 135/1 1 150 m 2 800 Kč/m 2 Celkem: 1 655 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 000 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 40 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 1 324 000 Kč Upravená obvyklá cena: 636 000 Kč Započitatelná plocha: 76 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 8 424 Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.427 ze dne 18.2.2013. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současná vlastnice získala oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.1989 a na základě dědické dohody v r.1996. Jednotková cena užitných podlahových ploch včetně pozemků v současném stavu: 2.000.000,00 Kč : 79,00 m 2 = 25.316,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 25.300,00 Kč/m 2 Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou : 8.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní 4.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy vedlejší (sklep) zděná kůlna cena odhadem 50.000,00 Kč Cena pozemků v místě stavebních 800,00 Kč/m 2. Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako jsou Břežany. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním v návaznosti na přiložené srovnatelné prodeje - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy hlavní 72,50 m 2 zaokr.73 m 2 obytné plochy vedlejší (sklep) 6,00 m 2 vedlejší stavby odhadem pozemky - výměra - stavební 1.655,00 m 2 50.000,00 Kč Propočet: Stavba: obytné plochy hlavní 73,00 m 2 x 8.000,00Kč/m 2 = 584.000,00 Kč obytné plochy vedlejší 6,00 m 2 x 4.000,00Kč/m 2 = 24.000,00 Kč vedlejší stavby odhadem 50.000,00 Kč Pozemky: 1.655,00 m 2 x 800,00 Kč/m 2 = 1.324.000,00 Kč Cena celkem: Zaokrouhleno 1.982.000,00 Kč 2.000.000,00 Kč Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do okolních měst - Týnec nad Sázavou, Benešov, Praha. - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 3.4.2013 Posudek o ceně byl vypracován 13.4.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6166/86 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 13.4.2013 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.427-8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa obce - 12 -
Fotodokumentace Celková situace Vjezd na pozemek Pohled ze zahrady Z Pohled ze zahrady JV Kůlna Kůlna - 13 -
Pokoj Kuchyň Koupelna s WC Ložnice Komora Kotelna - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -